▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) : 대한민국 부동산의 역사
저자 및 출판사 : 홍춘욱(상상스퀘어)
읽은 날짜 : 2026.09.18.~9.21.
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #서울아파트 #부동산 정책 #유망한 자산
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점만점에 9점
1. 저자 및 도서 소개
: 베스트셀러 『대한민국 돈의 역사』를 잇는 투자 필독서
대한민국 최고의 이코노미스트 홍춘욱 박사가 들려주는 부동산의 역사
『대한민국 부동산의 역사』는 한국 경제의 핵심인 부동산의 과거와 현재 그리고 미래를 조망하는 책이다. 조선일보와 FnGuide가 선정한 가장 신뢰받는 애널리스트이자, 최고의 이코노미스트로 꼽히는 홍춘욱 박사가 깊은 안목과 풍부한 사례를 바탕으로 부동산 투자의 핵심을 꿰뚫는 통찰을 선사한다.
1부는 대한민국 부동산 시장의 통사(通史)로, 1960년대 초반 이후 한국 부동산 시장에 등장한 여섯 번의 주택 시장 사이클을 다룬다. 부동산 시장에서 과거부터 반복되는 상승과 하강의 원인과 결과를 분석하며, 2000년대 이후 새롭게 대두되는 시장 변화 요인을 다루어, 부동산 시장을 읽어내는 안목을 제시한다.
2부는 12개의 이슈를 통해 한국 부동산의 핵심 쟁점을 다룬다. 부동산의 매수, 매도 타이밍을 알려 주는 신호가 무엇인지, 상승 잠재력이 높은 지역과 주택은 무엇인지 알려 주어 투자에 유용한 정보를 제공할 뿐만 아니라, 중국과 일본의 사례를 통해 대한민국 부동산 시장의 현재를 조망하고, 나아가 대한민국 부동산이 나아가야 할 모범적인 미래상을 제시한다. 특히 “제2의 강남은 어디일까?”를 다룬 15장은 성장 잠재력이 높은 투자처를 고르는 안목을 제공할 것이라 자신한다.
부동산의 역사는 반복되면서도, 동시에 새롭게 진화하는 ‘나선’의 형태로 발전하고 있다. 과거를 모르면 시장의 향방을 알 수 없고, 과거만 안다면 잘못된 생각에 갇히게 된다. ‘부동산 불패’ 신화가 이어지는 대한민국에서 부의 흐름에 올라타고 싶다면, 『대한민국 부동산의 역사』는 최고의 안내서가 되어 줄 것이다.
2. 내용 및 줄거리
: 대한민국 부동산의 역사
제1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
P32. 조선 후기, 토지 생산성이 향상된 데다, 토지 소유권이 상당 부분 강화되었기 때문에 강력한 경제 성장을 이룰 수 있었다. 한양 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 ‘서울’을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다.
제2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?
P33. 1866년 10월, 우의정 김병학이 경복궁 재건 등으로 야기된 재정난을 타개하기 위해 당백전의 주조를 건의해 허가받은 게 가장 대표적인 실책이다.
P46. 식민지 시대 우리 경제는 큰 변화를 맞이했다. 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되고, 이들은 서울의 부동산 매수에 열을 올렸다. 서울의 집값은 폭등했고, 일제는 행정구역 확대와 신규 택지 개발에 나섬으로써 서울을 둘러싼 “끝 없는 신도시 개발”의 역사가 시작되었다.
제3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
P47. 전후 한국 사회는 가족주의적인 경향이 압도적인 영향력을 발휘하고 있었다.
P49. 미군정이 농지 개혁에 앞장선 이유는 세계 대전 이후 공산주의가 소련에서 동유럽 그리고 중국으로 빠르게 확산된 원인이 토지 불평등에 있음을 파악했기 때문이다.
P50. 일본마저 농지 개혁이 추진되자, 이승만 정부도 더는 농지개혁을 미룰 수 없었다.
P50. 자작농이 늘어나자 사회 혼란이 종식되었다.
P51. 농지 개혁은 정치와 사회에 안정을 가져왔을 뿐만 아니라, 생산성 향상의 효과도 가져왔다.
P53. 기술 및 경영 능력이 떨어졌음에도, 단위 당 생산량이 늘어난 이유는 어디에 있을까?
P54. 요약하자면 각 농가가 집단 농장 시스템을 중단하고, 개별적으로 농사를 짓기로 결정했던 셈이다.
P55. 집단 농장의 해체가 생산량 증가를 가져온 이유는 ‘동기유발’에서 찾을 수 있다.
P58. 어떻게 강력한 교육붐이 발생했을까?
P58. 개신교와 예수교 선교사들이 대학을 설립하는 등 교육에 열정을 쏟은 이유는 종교적 신념 때문이다.
P59. 모든 사람이 유창한 라틴어 학자가 될 수는 없었기에, 성경은 독일어나 영어 등 각 지역의 언어로 번역되기 시작했다. 그 결과 프로테스탄티즘의 영향이 큰 지역일수록 문해율이 올라갔고, 이는 다시 경제 성장을 촉진하는 결과를 가져왔다.
제4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
P62. 이 의문을 푸는 데 경제학자들은 클러스터라는 용어를 도입한다. 클러스터란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. 가장 대표적인 클러스터로 미국 실리콘 밸리와 할리우드를 들 수 있다. 집값이 아무리 비싸도 정보통신 산업 전문가와 영화 산업 종사자는 이곳으로 끊임없이 몰려든다.
P68. UN군과 관련된 외환 수입과 미국 원조로 제공되는 재화를 판매하여 얻은 수입으로 국방비와 재건 투자자금을 집행하고 있었다.
P69. 1955년 한국의 GDP가 14억 달러인데, 연 4억 달러 내외의 원조가 쏟아짐에 따라 전쟁의 상처에서 금방 복구될 수 있었다.
P70. 한국이 베트남에 파병하는 대가로 두 차례에 걸친 대규모 차관(1.5억달러)을 제공했다.
P71. 특히 식민지 시기 조선 사람들의 피해를 보상하는 이른바 청구권 문제에서 일본이 한국에 3억 달러에 이르는 일본의 생산물과 서비스를 10년에 걸쳐 무상으로 제공하는 한편, 3억 달러에 달하는 장기 저리의 차관을 10년 동안 제공하기로 약속함에 따라 협상의 물꼬가 터졌다.
P76. 1967년에 일어난 두 가지 사건이 영등포-인천이 아닌 강남으로 개발의 방향을 바꾸게 된다. 첫 번째 전환점은 한남대교 착공이었다.
P77. 두 번째 사건은 소양강 댐 건설이었다. 1967년 4월 착공된 소양강 댐은 박정희 정부의 3대 국책 사업 중 하나로, 나머지 둘은 경부고속도로와 서울 지하철이다.
P81. 1060년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 두 가지 요인이 결정적 영향을 미쳤다. 첫 번째는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고, 두 번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입이다. 강남 개발은 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할 것이다.
제5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?
P85. 한국 경제에 위기가 닥쳤다. 첫 번째 위기는 베트남 전쟁에서 발을 빼기 시작한 것이다. 두 번째 위기는 기업들의 부실 문제가 터진 것이다.
P93. ‘8.3 조치’의 영향으로 기업의 수익성이 개선되고 근로자의 임금이 가파르게 인상되는 가운데 실질 금리마저 마이너스를 기록하니, 주택 시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다.
P97. 1967년과 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다. 첫째 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다.
제6장. 공급 앞에 장사 없다!
P103. 3저란 저물가, 저금리, 저환율 현상을 뜻한다.
P103. 예금 금리가 내려가면 저축의 매력이 떨어지며, 돈은 소비로 연결될 가능성이 높다. 매출이 늘어난 기업은 고용과 투자를 늘리며, 주택 및 주식 가격도 은행 예금예서 빠져나온 돈이 몰려들어 회복된다.
P107. 1979년 발생한 2차 석유 위기로 경기가 급격히 나빠진 데다, 1970년대 말의 대규모 택지 개발로 공급 과잉 현상이 출현한 것도 주택 경기 침체를 가져왔다.
P108. 주택 공급이 부족한 가운데, 1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다.
P109. 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이었다. 첫 번째는 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족이었다. 두 번째는 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한 데 있었다.
P109. 저금리에 공급 부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까? 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다.
제7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않은 이유는?
P112. 1991년부터 2000년까지 10년 동안 약세 국면이 이어졌다. 직접적인 이유는 1990년 한국 주택 가격이 소득에 비해 지나치게 비싼 데 있다.
P114. 불과 10년 만에 임금이 5.7배 상승했는데도, 집값 상승을 따라잡을 수 없었다는 이야기다. 주택 시장 불황이 장기화된 또 다른 이유는 한국 기업들의 경쟁력 약화다. 단 10년 만에 임금이 5.7배 오르는데, 이익을 낼 기업은 많지 않았을 것이다.
P119. 1998년 이후 부동산 시장이 다시 상승하게 된 이유는 명목 가격이 1997년을 제외하고는 그대로 유지된 데 있다.
P122. 한국 부동산이 외환 위기 이후 회복할 수 있었던 두 번째 요인은 주택 담보 대출이 미미한 데 있다.
P122. 이에 더해 IMF 고금리 정책이 1999년부터 완화되고, 기업 대출에서 큰 손실을 본 은행들이 주택 담보 대출 시장에 뛰어든 것이 전환점을 제공했다.
제8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
P128. 노무현 정부는 2005년 제정된 특별법을 통해 2030년까지 인구 50만 명 규모의 행정 수도를 건설하기로 결정했다.
P129. 혁신 도시와 세종시로의 이전이 시작되며 수도권 인구 비중이 2012년 49.6%를 정점으로 떨어지는 가운데, 지방 광역시 주택 가격은 꾸준한 상승세를 지속했기 때문이다. 서울 아파트 매매 가격은 2010년부터 2014년까지 4년 연속 하락하는 이른바 ‘하우스 푸어’ 사태가 발생하기도 했다.
P129. 남동 임해 벨트를 중심으로 제조업 도시들이 큰 호황을 누린 것도 서울 주택 가격의 하락을 유발한 요인이다.
P129. 그러나 2010년대 중반에 양극화 흐름이 반전되기 시작했다.
P130. 극적인 정책 전환이 시작된 이유는 수도권의 주택 경기 침체가 점점 심각성을 더해가고 있었기 때문이다.
제9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남.
P136. 2015년부터 시작해 2021년 말까지 지속된 수도권 아파트 가격 급등 현상의 의문을 푸는 단서는 주택 공급 감소 현상이다.
P136. 당국이 재건축, 재개발 관련 규제를 지속적으로 강화한 것도 공급 차질을 유발했다. 분양가 상한제가 대표적이다.
P141. 분양가 상한제뿐만 아니라, 2020년 7월 31일부터 시행된 ‘임대차 3법’도 주택 시장의 수급 균형을 무너뜨렸다.
P145. 그러나 끝이 없는 잔치란 없는 법. 2020~2021년 주택 시장에 거품이 끼고 말았다. 필자는 주택 가격이 얼마나 고평가되어 있는지 판단할 때 한국주택금융공사가 제공하는 ‘주택 구입 부담 지수’를 활용한다.
제10장. 왜 2020년 말에 서울 아파트를 샀나?
P161. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.
제11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?
P163. 중국 주택 시장이 불황의 늪에 빠져든 이유는 크게 세 가지 요인 때문이다. 가장 중요한 이유는 중국 당국의 지나친 대출 규제 정책에서 찾을 수 있다.
P165. 장기 불황의 늪에 빠져든 두 번째 이유는 부동산 버블의 규모가 감당할 수 없는 수준으로 부풀어 오른 데 있다.
P167. 중국 부동산 시장의 회복을 가로막는 마지막 문제는 저가 매수세 실종이다.
P169. 실업률이 상승하고 미래 소득 전망이 악화된 데 있다.
P170. 중국 정부가 부동산 경기 부양에 큰 의지를 보이지 않는 이유는 중국 수출이 잘 나가는데, 굳이 부동산 시장까지 부양할 필요가 있느냐는 이야기다. 그러나 글로벌 경기 여건에 따라 중국 제품에 대한 수요가 얼마든지 달라질 수 있다는 점에서 위험천만한 일이 아닐 수 없다.
제12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다.
P174. 주택 시장의 변화를 파악하는데 가장 도움이 되는 것은 금리와 환율 등 거시경제 지표이지만, 정부 정책도 매우 중요한 영향을 미친다. 11.10 대책의 가장 중요한 사항은 투기 과열 지구의 해제였다.
P176. 11.10 대책의 두 번째 핵심 사항은 금융 규제 완화다.
P178. 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. 가장 대표적인 사례가 2013년 박근혜 정부였다. ‘하우스 푸어’ 사태를 해결할 목적으로 박근혜 정부는 강력한 주택 시장 부양 정책을 펼치기 시작했다.
P182. 수출 주력 산업이 차례대로 무너지는데 고성장을 할 수 있었던 이유는 건설 경기가 살아나고 부동산 거래가 늘어난 덕분이었다.
P183. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.
제13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?
P184. 여기에는 두 가지 함정이 있다. 첫 번째는 ‘직주 근접’의 원칙에 위배된다는 것이다.
P186. 두 번째 함정은 단독 주택 가격이 좀처럼 오르지 않는다는 것이다.
P186. 그런데 이 대목에서 한 가지 의문이 제기된다. 왜 아파트 가격만 상승할까? 여러 이유가 있겠지만, 가장 직접적인 요인은 “1970년대 이후 지어진 아파트가 살 만한 공간”으로 부각된 데 있다.
제14장. 새집 줄게, 경기도 살자
P202. 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다. 우리가 대한민국 부동산의 역사를 공부해야 하는 이유가 여기에 있는 것 아닐까?
제15장. 제2의 강남은 어디일까?
P204. 오프라인 강의에서 “제2의 강남은 어디일까요?”라는 질문을 자주 듣는다. 결론부터 이야기하자면 ‘제2의 강남은 없다’고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다.
P207. 제2의 강남이 나오기 힘든 두 번째 이유는 세종시와 혁신 도시 건설을 통해 달성하려던 ‘지역 균형 발전’ 노력이 사실상 실패한 데 있다.
제16장. 한국 부동산 버블인가?
P218. 대기업 실적이 크게 호전된 2025~2026년의 억대 연봉자 비중은 10% 선을 돌파할 전망이다. 근로자의 10% 이상이 억대 연봉자인 나라에서 서울 아파트 중윗값(10.9억)이 지나치게 높은 것 같지는 않다.
P221. 필자는 슈퍼 리치의 매수/매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다.
제17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
P223. 일본이 아직도 부동산 장기 불황을 겪고 있다고 생각하는 사람이 많은데, 오히려 근래 도쿄를 비롯한 핵심 지역 고급 아파트 가격은 역사상 최고치를 넘어섰다. 첫 번째 변화는 2000년대 ‘고이즈미 개혁’에서 찾을 수 있다.
P223. 2001년 ‘도시 재생 본부’를 설치해 이른바 ‘컴팩트 시티’ 전략을 추진하기에 이르렀다. 한 마디로 인구가 줄어드는 지방에 공공 주택을 짓는 정책을 폐기하고, 세계 최대 클러스터인 도쿄-요코하마 등 핵심 지역 노후 건물을 초고층 오피스 빌딩으로 재건축, 재개발하도록 유도하는 정책이었다. 이 정책 시행 이후 일본 주택의 가격 하락이 멈췄다.
P225. 부동산 시장을 부활시킨 또 다른 요인은 ‘아베노믹스’였다. 2013년부터 아베 신조 총리는 양적 완화는 물론, 질적 완화 정책까지 지속적으로 펼쳐 나갔다.
P227. 일본 부동산 시장의 부흥을 이끈 세 번째 요인은 외국인의 참여다.
P228. 마지막 요인은 메가시티 집중 현상이다. 도쿄도 지역만 인구가 가파르게 늘어나면서 대도시와 지방의 토지가격 차이가 확대되고 있다.
제18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법
P232. 2020년 말에 ‘적정가’에 도달했다고 판단한 이유는 주택 시장에 몇 가지 이상 징후가 나타난 것이 결정적인데
P235. ⓵갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, ⓶시장 금리가 상승하기 시작하고, ⓷정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것이다.
제19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
P238. 강남의 지위가 흔들리지 않는다고 보면, 먼저 보아야 할 포인트는 강남으로 이어지는 교통망이다.
P238. 강남과의 인접성 못지않게 중요한 포인트는 ‘언제 지어졌는지’ 여부다.
P240. 세 번째 포인트는 대단지인지 여부다.
P241. 자금 부족으로 고통받는 이들에게 ‘미국 리츠 상장 지수 펀드’라는 선택을 제시하고 싶다.
제20 서울 아파트값 잡는 법
P249. 3기 신도시 분양이 이토록 늦어진 이유는 경제 및 정치 환경 변화다.
P250. 박원순 전 서울시장의 ‘뉴타운 지정 해재’를 살펴볼 필요가 있다.
P251. 창신. 숭인 뉴타운이 제일 먼저 해제된 이유는 ‘사업성’ 때문이다.
P252. 최근 서울시의 정비 사업이 원활하게 추진되지 못하는 결정적 이유가 바로 건축비 상승에 따른 수익성 악화에 있기 때문이다.
P254. 현재와 같은 건축비 상승과 분양가 상한제 환경하에서는 정비사업이 신속하게 추진될 가능성이 매우 낮다. 그럼 어떤 대안이 있을까? 가장 어렵지만 확실한 방법은 용적률 제한을 푸는 것이다.
P257. 아파트 용적율 상향 외에 다른 대안은 없을까? 다세대 주택에 대한 규제를 완하하는 것이다.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 대한민국 부동산의 역사를 알고자 하니 경제적인 용어에 대한 낯설움이 있어 어렵고 책장이 넘어가지 않았다. 챕터별로 두 번씩 읽어야 내용이 조금 이해가 되는 어려움을 극복하고 2장으로 넘어가니 아는 내용들이 나오고 경제 용어와 그래프의 이해가 필요하지 않은 내용들이어서 그나마 1장보다는 수월하게 읽을 수 있었다.
부동산 시장에 참여하는 동안에 있었던 역사적인 부동산 정책을 책으로 읽어보니 어떠한 현상들의 이유를 알 수 있어 재밌었다. 역사책으로만 보던 과거였는데 그 과거 속에 내가 있었다는 사실이 신기하고 재미 있었다.
부동산 강의보다 광범위하고 뭉뚱그려진 내용이지만 월부와 맥락이 같음을 알 수 있었고 비싼 아파트의 대안으로 미국리츠상장지수펀드를 추천해준 내용은 나에게 매우 신선하고 유익한 내용으로 다가왔다.
부동산 정책으로 부동산 가격 바닥을 잡는 법, 버블에 매도하는 용기를 내는 법.
매우 광범위하지만 중요한 시점을 파악할 수 있는 중요 포인트이다.
물론 족집게 과외처럼 나에게 필요한 순간의 족집게로 작용하진 않겠지만 부동산 흐름을 이해하는데 도움은 된 것 같다. 하지만 어려운 책이다!!!
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 비싼 부동산을 대신할 펀드.
: 어찌되었든 서울의 부동산으로 결론
5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?
:
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