인트로
2호기의 리모델링 진행이 생각보다 빨라져 당황하면서 뭐라도 해보자는 마음에 읽게 된 책이다.
너무 내 위주로만 생각했고, 안이했다. 그러나 그래도 좋은 점은 그로인해 내가 공부를 하고 있다는 거다.
대한민국의 절반 이상의 아파트가 20년 이상인데 앞으로 내가 투자하게 될 아파트는 재건축, 리모델링으로부터
자유로울 수 없다. 한번 알고 가면 나의 귀한 재산이 될 것이다.
본 것
34쪽 당장 눈앞에 있는 낡고 허름한 땅 위에 새 아파트가 들어서는 상상을 할 수 있다면 청약 가점 84점의 ‘무적통장’은 내 손안에 들어온 것과 다름없다.
41쪽 반드시 수익을 내겠다는 일념으로, 최소한의 리스크만 관리한다는 목적으로, 기업을 운영하듯이 재건축재개발로 내 집을 ‘경영’해보자. 집에 대한 관점을 넓히는 순간 흙 속에 파묻혀 있던 진주 같은 아파트들이 눈에 보일 것이다.
43쪽 태생이 재건축재개발인 곳은 가격 변동이 더 극적으로 이루어진다. 신길뉴타운이나 개포동 주공처럼 주변의 여러 구역이 한데 묶여서 진행된 경우라면 교통망이 확장되고 거대 상권이 새로 유입되면서 그야말로 '천지개벽;할 수준의 드라마틱한 변화가 이루어진다. (구축의 현재 가치+신축의 가치+입지의 변동)
56쪽 무려 세 번의 기회가 있었지만 ‘재건축, 재개발은 무조건 오래 걸린다’는 내 오해와 편견은 깨지 못했다.
>>>나의 오해와 편견도 이와 같다. 이 입지에 리모델링이 진행되겠어? 이렇게만 생각하고 조합에 전화 한 통 해보지 않았다. 다른 사람들을 너무 무시한게 아닐까. 호갱노노 입주민 글은 그렇게 읽어댔으면서 말이다.
60쪽 나는 오히려 ‘누가 봐도 대장 아파트’인 단지에는 섣불리 진입하지 않는다. 그만큼 이해관계자가 많고…
한남뉴타운도 아현뉴타운, 가재울뉴타운이 천지개벽을 알리는 동안, 아직 단 한 구역도 분양이 이르지 못하고 있다.
66쪽 주변에 재건축 또는 재개발로 탄생한 대장 아파트가 반드시 있어야 하고, 이를 바탕으로 최소한 스스로 눈에 보이는 안전마진은 계산해볼 수 있어야 한다. 재건축재개발로 탄생한 새 아파트는 시세 상승을 일으키고, 그 주변은 반드시 함께 따라 올라간다.
67쪽 재건축재개발 사업으로 얻은 입주권을 입주 시점까지 가져가는 조합원은 실제로 10퍼센트도 되지 않는다. 끝까지 가져가야 한다는 건 편견이다.
당신은 언제까지나 ‘돈이 없는 사람’에 머물러 있지 않을 것이다.
75쪽 재건축과 재개발: 소방차가 다닐 수 있는 길인가? 아닌가?
>>>구룡마을을 생각해볼 것.
96쪽 용적률만큼 중요한 것이 땅의 용도이다. 제3종일수록 더 높은 용적률을 가질 수 있다.
125쪽 수익률을 직관적으로 파악할 수 있다. 주변의 신축 대장 아파트와 재건축/재개발 구역의 매수가를 비교해보면 복잡한 공식에 대입해 도출한 예상 수익가와 소름끼칠만큼 절묘하게 맞아떨어진다.
(예: 상대원2구역 예상할 때, 금빛그랑메종 동일 평수로)
143쪽 투기과열지구에서는 조합설립의 조짐이 보이면 그 전에 매수를 진행하는 것도 좋은 전략이다.
>>>기억하라. 분당의 샛별마을이 조합설립 전에 세일 물건이 나왔었다.
167쪽 사업시행인가와 관리처분인가 사이에 나온 감저평가를 기점으로 매수의 방향은 한 차례 변곡점을 맞는다.
199쪽 실제 현장에서 듣는 정보가 진짜 정보다. 손품, 입품으로 모은 정보의 팩트 체크를 하면서 새로 알게 된 정보를 추가하다 보면 나만의 완벽한 ‘임장보고서’가 완성된다.
229쪽 강남구: 이 구역에 관심이 있다면 ‘어떤 물건이 더 좋을지’고민하며 진입 타이밍을 놓치기 보다는 거주할 수 있고, 자금 여력이 된다는 전제 하에 ‘강남구는 어떤 물건이든 다 좋다’는 확신을 가지고 과감하게 결단하기를 바란다.
-강남구 재건축 안전마진을 계산할 때는 래미안대치팰리스와 견주는 편이 좋다.
-노량진뉴타운은 흑석뉴타운대장인 아크로리버하임 한강뷰 아닌 매물 기준
-장위뉴타운은 꿈의숲아아파크 기준
-신림뉴타운은 이편한세상서울대입구보다 약간 입지가 약하다는 기준
-성남은 산성역포레스티아 기준
-과천은 과천푸르지오써밋 기준
259쪽 용산구에서 건축심의를 통과했다는 건 ‘곧 사업이 거의 다 이루어졌다’고 봐도 무방할 정도이다.
318쪽 주변에 아파트 단지가 밀집한 전통적인 주거지라면 그곳의 수요가 새 아파트로 넘어오기도 용이하다. 또한 예전부터 도심의 주거지로 개발되어 온 곳은 상권이 활발하고 자체 수요도 탄탄해 집값이 떨어질 염려는 거의 없다.
333쪽 부산의 입지를 따질 때는 오션뷰 다음으로 학군에 집중해 보자. 연제구거제동, 수영구남천동, 해운대구좌우동
364쪽 좋은 입지임에도 단지 구축이라는 이유 하나만으로 시세 상승이 어려웠던 단지들을 중심으로 리모델링 바람이 불고 있는 추세이다. (초과이익환수, 기부채납, 임대주택없음)
364쪽 최근의 건설 기술의 발달과 빠른 사업 속도 덕분에 리모델링을 바라보는 시선이 많이 변하고 있다. 불과 1-2년 전이 청약의 시대였다면, 이제는 재건축재개발, 더 나아가 리모델링의 시대로까지 확장되고 있다. 리모델링은 이제 막 시동을 걸고 있는 사업 방식인 만큼 앞으로 더 무궁무진한 가능성을 보여주리라 생각한다.
적용할 점
내 생각을 기준으로 생각하지 마라.
내가 원하지 않는다고 재건축 리모델링이 안되는 것 아니다. 리모델링이 안 좋은 것이 아니다. 매수 매도를 생각할 때는 내 기준이 아닌 진행 상황과 현장의 흐름을 반드시 다각도로 살펴봐야 한다. 또한 시대의 변화가 되는 부분을 받아들여야 한다. 지금 청약을 고집하면 안되는 것처럼 말이다.
2. 구축 아파트를 볼 때 시세리딩할 단지가 어디냐???
리모델링, 재건축, 구축 아파트를 볼 때 근처의 시세리딩 단지를 기준으로 견주어 생각하자.
그러면 지금 2호기의 시세리딩 단지는? 힐스테이트영통, 영통자이센트럴파크를 놓고 생각을 정리해보자.
3. 임장보고서 쓸 때 반영하기
(1)임장보고서를 쓸 때 지역의 주거환경정비 계획을 찾아보기
용인시2030 도시/주거환경정비 기본계획 수립 고시 찾아보기(용인시청)-재건축재개발 신호탄 확인 가능
(2) 지적편집도 볼 때 1종,2종,3종 확인할 것(1종은 200%한도, 3종으 300%한도임)
