[스리링튜터님과 함께 지방투자 1등조 v집살거야v] 1주차 강의 후기 : 첫술에 배 부르랴. 지방투자를 시작으로 10억으로 가는 돌다리를 만들자.

지방투자 실전반을 듣게 된 계기: 

지방투자 실전반을 광클할 때 마음은  ‘꼭 됐으면 좋겠다.’  좋겠다는 마음이였습니다.

대기신청 후 몇 시간 후 결제 안내 문자를 받고 나서는 쉽사리 결제 버튼을 누르지 못했습니다. 

‘과연 내가 이 과정을 할 수 있을까? 실전반은 빡세다고 하던데, 실전반은 임장지도 정해준다고 하던데,,,,내 의사와 상관없는 지역으로 가게 되고, 멀리 가게 되면 새벽에 첫차타고 해야하는데 내가 한달동안 할 수 있을까?’ 하는 스스로에 대한 의심으로 고민을 많이 했습니다.

그렇게 고민을 할 때 ‘스스로 한계를 짓지 마세요. 안되는 이유보다는 어떻게 하면 할 수 있지! 라는 생각을 가지고 나아가세요.!! 강의마다 강사님들이 하신 말씀을 새기고 결제버튼을 눌렀습니다.

그리고 전체OT와 조OT를 하면서 예상처럼 기초반과 달리 갈아넣어야하겠구나. 라는 걸 느꼈습니다. 

그리고 저는 정말 대단하신 분들과 이번 한달을 보내게 되어서 정말 영광입니다. 스리링 튜터님과 골든트윈 조장님, 2율 부조장님!! 월부카페나 닷컴에서 익히 보아온 닉네임의 주인공들을 직접 볼 수 있고, 더욱이 월부학교까지 갔다오신 조원분들도 꽤 계셨고, 다들 앞마당이 어마무시 했습니다. 

초수강생으로 핑계대지 않고 열정과 호응으로 이번 한달 어렵게 주어진 기회에 임장과 임보로 실력을 쌓는 집살거야로 거듭나겠습니다. 그래서

1강 한줄 정리 : 

지방투자는 퉁쳐서 하는 거 아니다. 지방투자에서 가치와 선호도를 보는 눈을 기른다면 서울, 수도권 상관없이 다음투자도 분명 잘 할 수 있을 것이다.

재이리 튜터님이 사시는 바로 옆동네에 살고 있는 나에게는 재이리님을 한번도 뵌 적이 없는데 아주 친숙하게 느껴졌다.

그리고 작년에 중소도시에 투자를 한 나로서는 이번 1강이 추후 있을 매도플랜까지 알려주셔서 다시 들어봐야 할 정도이다.

[1] 지방투자 두려워 하지 말라.

“지방투자는 사는 게 아니라, 팔 때 끝나는 게임이다.” 

이 문장의 진짜 의미를 알면 지방투자가 두렵지 않을 것이다.

지방과 더불어 현재(26.10)기준 수도권외곽은 일정기간 보유하고 반드시 매도해야한다. 매도를 한다는 것은 내 물건을 사줄 누군가가 있어야 한다. 그럼 내 물건은 누가 사는 걸까? 지방과 수도권외곽은 실수요자가 매수할 가능성이 많다. 그말즉은 실수요자가 대출을 받아서 살 만큼 가치가 있어야 한다는 것이다.

그래서 살 때부터 매도할 것을 생각하고 실거주자의 눈으로 물건을 아주 뽀족하게 보고 사야한다.

＊잘 팔릴 수 있는 대상을 매수한다. → 사람들이 대출을 받아서라도 갖고 싶고 살고 싶은 단지여야 한다.

＊보유기간 → 지방투자는 최대 5년 보유 생각하고 매수한다.

＊환금성 → 매도를 해서 수익이 날 수 있어야 한다.

＊선호도 → 수익이 나려면 선호도가 있는 것이어야 한다. 

＊투자금 → 보유기간 동안 수익률 100% 달성할 수 있는 적은 돈

이 5가지의 의미를 다른 사람에게 설명할 수 있어야 한다.

[2] 지방을 퉁쳐서 보지 마세요.

지방에서도 그 지역 사람들이 강남같이 생각하는 곳이 있다. 그래서 그런 곳은 공급의 유무에 상관없이 전고점을 뚫고 있는 곳도 있다.

그래서 공급이 많아서 이 지역은 안돼. 가 아니라 공급이 많음에도 불구하고 이 지역 랜드마크 가격이 오르는 이유는 무엇인지 아는게 중요한 것 같다.

그러면 자연스럽게 이 지역에서 가격 결정 요소 비중은 어떤 것인지 알 수 있을 것이다.

보통 지방투자를 생각하면 구축보다는 신축이지. 당연히 신축에 투자해야지. 하고 생각할텐데 이것은 반은 맞고 반은 틀렸다.

부촌, 학군, 연식, 위치, 환경, 교통이 가격에 영향을 주는 요소라고 했을 때 모든 지역이 일률적으로 연식이 좋은 곳이 선호도 높은 곳은 아니다. 광역시 마다 그리고 중소도시 마다 모두 비중이 높은 요소가 다르다. 

그래서 어떤 중소도시는 선호하는 구축이 덜선호하는 신축에 비해 벌써 전고점을 뚫은 곳도 있다. 

결국에 나는 그 지역 전부를 사는 게 아니라 그 지역 안에서 어느 생활권에 있는 어떤 단지의 1개 물건을 사는 것이기에 전체만 보고 단정짓지 말자.

[3] 시세트래킹은 매수, 보유하는 과정에도 계속 하는 것이다.

시세트래킹에 대해 말씀해주신 부분에서 ’아~!‘ 하고 무릎을 치게 됐다. 투자를 했던 지역도 시세트래킹을 해야한다.  그래야 투자한 지역과 단지의 흐름을 파악해서 매도 시기도 가늠할 수 있다.

앞마당이 있어도 관리를 못했던 것은 시세트래킹의 번거로움도 있었다. 근데 내가 시세트래킹을 버거워했던 이유는 너무 많은 단지를 했기 때문이라는 것을 알았다.

시세트래킹을 하는 것은 매매와 전세(개수)의 흐름을 파악하기 위한 도구일뿐 그래서 “레이더 단지 4개 범주에서 각 1개씩만 하세요.“

시세트래킹만 생각하면 답답했는데 이렇게 명확하게 정해주셔서 속이 뻥 뚫렸다.

이제 시세트래킹 시작해 볼 용기가 생겼다.

느낀 점 : 

그 대상을 모르면 두렵다. 하지만 지방투자라는 대상에 대해 튜터님이 알려주신 내용과 비교평가 할 때 꼭 적용해보라는 장표를 보고 투자는 감이 아니라 기계적으로 하는 것이구나. 라는 것을 느꼈다.

감정을 빼고 주어진 체크리스트에 O,X를 하면 되는 것이다.

투자를 하기 전에 내 투자금 상황은 먼저 알아야 한다. 그래야 내가 가치성장투자를 할 수 있는지, 소액투자를 할 수 있는지 정할 수 있다.

(가치성장투자와 소액투자가 다르다는 것을 이번 강의에서 알았다.^^;;)

동, 층, 향은 바꿀 수 없다. 그렇기에 투자금이 딱 맞으면 어쩔 수 없지만, 투자금을 1~2천 남기겠다는 생각으로 RR 사지 않는 선택을 한다면 추후 매도할 때 힘들 수 있다. (RR를 사기 위해 노력해라.!)

적용할 점 :

광역시와 중소도시 가격 결정 요소 정리표를 토대로 튜터님과 같은 생각을 하기 위해 노력해보겠다.