안녕하세요 모카라떼7 입니다.
1년반 만에 듣게 된 지투반 강의라 무척 설레는 마음으로 1강을 수강했습니다!
1강 교안을 먼저 보았는데 1강부터 이렇게 다 알려주신다고~~? 싶을 정도로
지방의 선호도 파악, 매수&매도&갈아타기, 마인드까지
지방 투자에 대한 총망라가 아닌가 싶을 정도의 강의였습니다.
그럼 남길점 위주로 후기 시작해보겠습니다.
#공급이 해소되었는데 왜 안오르는가?
제 1호기가 광역시라 공감이 많이 되었던 부분입니다.
공급이 올 초부터는 해소 되었는데
왜이렇게 전세 오르는 속도가 더디지? 왜 빨리 안나가지? 궁금했었는데
생활권 단지들 전임을 해보아도 전세가가 비싸서 세입자들이 받아들이기 힘들다~
정도의 피드백만 받았어서 궁금증이 해소되지 않았었는데요
악성 미분양의 영향이 제 생활권 단지까지 받았구나 깨달았습니다.
2년전 대비 전세가가 거의 오르지 않아서 의아했었고
선호도 ‘중’을 가진 생활권과 단지인데도 악성미분양을 줄 수 있구나 체감했습니다.
지방에서 매매가가 상승하기 위해선 전세가가 밀어올려줘야 하기 때문에
전세가격, 전세 매물수를 트래킹해보라 하셨습니다.
악성 미분양이 먼저 해소되어야 하기 때문에 미분양 추이를 트래킹하면서 임보에 담아봐야겠습니다.
#저투리
저평가
현재 지방은 절대적 저평가와 상대적 저평가가 혼재된 시장입니다
부산 대장급 단지들은 시세가 4억 이상 오르기도 했지만,
그 밑단에 있는 단지들은 여전히 싼 구간에 있기도 한데요.
이런 저평가가 혼재된 시장일수록 더 가치가 있는데 싼가?
내 앞마당 중 비슷한 가격대에서 가장 최선인가? 넓게 살펴봐야겠습니다.
투자금
지방에서는 입지독점성이 약하기 때문에 더더욱 저평가, 저가치 판단을 제대로 해야 합니다.
높은 전세가율만 보고 투자금에 핏 한 단지를 투자하게 되면 하락장에서 매도하기가 어려워지기 때문인데요.
실거주자 관점에서 ‘나라면 이 집을 전세가를 올려서라도 거주하고 싶을까?’ 대입하며 가치 판단 연습을 해야겠습니다.
리스크
저도 그저께 지방 물건 1호기를 매도하기 위해 세입자분께 연락을 드려놓은 상황입니다.
최악의 경우 세입자분이 집 보여주기 협조를 안해준다거나 공실로 매도해야 할 경우를 대비해
잔금대출을 계산해보았는데 현 보증금 보다는 높게 나와서 잔금 리스크는 어느정도 대비가 된 상황이고
세입자분께 매도할지, 실거주자한테 매도할지 답변 오는대로 방향성을 정해야 하는 상황입니다.
튜터님께서 세입자와 협상 방법과 이사비를 언제 드리면 될지, 부사님을 통해 매도하는 방법 등
구체적으로 알려주셔서 이번 매도 과정에서 내 상황에 맞게 잘 활용해야겠다 생각했습니다.
지금 제 상황에 적용할 수 있도록 자세히 알려주신 튜터님 감사합니다!
#매도 = 환금
지방투자는 사는 게 아니라 팔 때 끝나는 게임이다
재이리 튜터님
현 시장에서 비규제 외곽 단지까지 다 오르는 시장인데
지방 투자가 맞을까? 생각이 들 수도 있는데요.
저는 소액 싱글 투자자라 1호기를 지방에 소액 투자했고
월부에서 배운대로 공부하고 투자하는 시간을 보내고 있습니다.
과거에는 제 저축액으로는 상상도 못할 자산을 가지게 되었고
이거 팔고 더 좋은 자산으로 갈아끼울 수 있다는 생각에 설레이는 시간을 보내고 있습니다.
싱글 소액 투자자라 남들보다는 출발선이 늦을지라도
제 속도에 맞춰서 자산을 천천히 불려가는 과정이 재밌게 느껴집니다
그래도 같은 시기에 시작하여 서울 투자를 한 동료분들의 자산 속도에 빠르게 늘어나는걸 보면서
부러운 마음이 드는것도 사실입니다.
하지만 재이리 튜터님께서 말씀해주셨듯이
내 돈으로 할 수 있는 최선의 투자로 징검다리를 한칸 한칸씩 건너가보려고 합니다.
멈추지 않고 한칸씩 건너다 보면 닿아 있을거라 의심치 않겠습니다.
긴 시장 좋은 강의 들려주신 재이리 튜터님 감사합니다!
