[지방투자실전반 30기 하몰이 따라 지방 저평가 단지 둘둘(22) 찾아 쏙쏙 담아가조 월벗] 수익은 났지만, 투자는 아직 끝나지 않았다

안녕하세요.

지방투자 실전반 30기 22조 월벗입니다.

저는 2022년 월부 강의를 처음 듣기 시작한 뒤

2024년 울산에 소액으로 1호기를 투자했고,

같은 해 12월에는 마산합포구에 약 2천만 원의 투자금으로 2호기를 마련했습니다.

두 물건 모두 감사하게도 수익이 났고

현재는 2년 보유 기간을 채워 매도를 진행하고 있습니다.

투자하기 전에는 좋은 물건을 싸게 사는 것이 가장 어려운 일이라고 생각했습니다.

하지만 막상 매도를 시작하고 보니

사는 것보다 파는 일이 훨씬 어렵다는 것을 매일 느끼고 있습니다.

이번 재이리 튜터님의 1강은

지방의 공급과 선호도, 투자 방향을 알려주는 강의이기도 했지만

저에게는 지난 두 번의 투자를 처음부터 다시 복기하게 만든 강의였습니다.

매수할 때 무엇을 놓쳤는지,

임차인과 재계약하는 과정에서 어떤 판단이 부족했는지,

그리고 다음 투자에서는 무엇을 반드시 다르게 해야 하는지가 조금씩 보였습니다.

그럼 1강 후기를 시작해 보겠습니다.

투자금이 적게 드는 집보다 팔릴 수 있는 집

소액투자를 생각하면 가장 먼저 보게 되는 것은 역시 투자금이었습니다.

저 역시 종잣돈이 많지 않았기 때문에

매매가격과 전세가격의 차이가 작은 물건을 먼저 찾았고,

적은 돈으로 투자할 수 있다는 것 자체를 큰 장점으로 생각했습니다.

하지만 이번 강의를 들으며

투자금이 적게 든다는 것과 좋은 투자는 전혀 같은 말이 아니라는 점을 다시 느꼈습니다.

지방은 수도권보다 환금성에 대한 부분이 정말 중요하다는 걸 다시금 깨닫는 순간이었습니다.

매수할 때는 몇천만 원의 투자금 차이가 크게 느껴지지만

매도할 때는 사람들이 찾지 않는 물건을 선택한 대가가 그보다 훨씬 커질 수 있다는 부분이 정말 많이 와닿았습니다.

매도를 진행하고 있는 이 순간에도 정말 많이 느끼고 있는 부분입니다.

가격을 크게 낮춰도 연락이 오지 않고,

세입자가 있는 상태라 실거주자까지 살 수 없다면

매수할 때 아꼈던 투자금보다 더 큰 금액을 매도 과정에서 포기해야 할 수도 있다는 부분을

이제서야 깨닫게 되어 같은 실수를 반복하진 않겠지만

이번 강의를 들으며 이런 내용을 먼저 알고 시작하시는 분들에게는 정말 큰 행운이라는 생각이 들었습니다..

결국 소액투자의 핵심은 무조건 갭이 작은 집을 사는 것이 아니라

가치 있는 물건 중 가격이 싸면서 투자금도 적게 드는 집을 찾는 일이었습니다.

앞으로는 투자금부터 물건을 거르는 것이 아니라

사람들이 실제로 좋아하는 단지인지,

상승장과 하락장 모두에서 다시 팔릴 만한 물건인지를 먼저 판단해야겠습니다.

적용할 점 : 가격에만 매몰되어 약점이 될만한 비선호 요소가 있음에도 매수하는 실수를 다시 범하지 않기.

비선호 요소가 있다면 그만큼 가격이 싼 지를 확인하고 차후 적정 수익률을 계산할 때 그만큼 내 물건의 가격도 싸게 팔아야 한다고 가정하고 수익률 계산할 것.

수익은 매도해야 비로소 내 돈이 된다

이번 강의에서 가장 또 하나 중요하다고 생각한 것은

지방투자는 평생 보유하는 투자가 아니며, 매도를 통해 수익을 손에 쥐어야 다음으로 갈 수 있다는 내용이었습니다.

저는 현재 1호기와 2호기 모두 매수가보다 가격이 올라 있습니다.

숫자만 보면 두 번의 투자를 통해 수익을 냈다고 말할 수 있지만

막상 매수자를 찾지 못하고 있으니 그 수익이 아직 제 것이 아니라는 생각이 들었습니다.

가격이 올랐다는 사실과

내가 원하는 시점에 원하는 가격으로 팔 수 있다는 것은 전혀 다른 문제였습니다.

매수할 때는 전고점과 현재 가격, 투자금과 예상 수익을 열심히 계산했지만

정작 나중에 누가 이 집을 사줄 것인지에 대해서는 깊게 고민하지 못했습니다.

실거주자가 살 집인지, 투자자가 전세를 안고 살 만한 집인지,

임차인의 계약 기간이 남아 있을 때도 거래될 수 있는 물건인지까지 생각했어야 했습니다.

강의에서 매수와 보유, 매도를 따로 떼어 생각하면 안 된다는 내용이 많이 와닿았습니다.

투자는 계약서를 쓰는 순간 끝나는 것이 아니라

보유하는 동안 물건을 운영하고, 적절한 시기에 매도해 수익을 회수한 뒤

더 나은 자산으로 옮겨갈 때 비로소 한 번의 과정이 끝나는 것이었습니다.

적용할 점 : 투자를 진행할 때 매수 관점만 생각하는 것이 아닌 정말 매도를 하게 되는 경우까지 같이 생각하여 리스크를 줄이고 현실적인 운영 계획 세울 것.

한 번의 전세 계약이 매도의 선택지를 바꾼다

이번 강의를 들으며 가장 많이 복기한 부분은

두 물건의 전세 갱신과 재계약 과정이었습니다.

1호기 임차인에게 처음에는 이사비 500만 원을 제안했고

이후 600만 원, 700만 원까지 금액을 높여보았습니다.

투자자에게라도 매도할 수 있도록 갭을 줄이기 위해

전세대출을 추가로 받아주시면 2년치 이자 비용을 부담하겠다는 제안도 했습니다.

하지만 합의에 이르지 못했고 결국 임차인은 계약갱신청구권을 사용했습니다.

최근에는 이사비 1,000만 원과 함께 이사할 집을 구하는 과정까지 돕겠다고 말씀드렸지만 받아들여지지 않았습니다.

물론 임차인에게는 계약에 따라 거주할 권리가 있고

제 제안을 받아들여야 할 의무도 없습니다.

문제는 임차인이 아니라

그 상황까지 충분히 예상하지 못한 제 판단에 있었습니다.

현재는 시세보다 가격을 크게 낮춰 매도하고 있지만

임차인의 만기가 약 2년 남아 있다 보니 실거주자는 접근하기 어렵고,

투자자 수요만 기다려야 해서 매도가 쉽지 않은 상황입니다.

2호기 역시 비슷했습니다.

신규 임차인이 중도 퇴거를 원했을 때

거절하면 나중에 집을 보여주지 않을 수도 있다는 걱정이 앞섰습니다.

그래서 새로운 임차인을 구하고 복비를 부담하는 조건으로 중도 퇴거를 허용했고

곧바로 새로운 전세 계약을 체결했습니다.

당시에는 공실 없이 전세를 다시 맞춘 것이 잘한 결정이라고 생각했습니다.

하지만 지금 돌아보니 그때가

집을 비운 상태로 매도할 수 있었던 중요한 기회였을 수도 있다는 생각이 들었습니다.

새로운 임차인을 받으면서 다시 세안고 매도해야 하는 물건이 되었고

실거주자에게 팔 수 없으니 가격을 낮춰도 매수자를 찾기가 쉽지 않은 것 같습니다.

전세 계약은 단순히 보증금을 맞추는 일이 아니었습니다.

다음 매도 시점과 예상 매수자,

제가 원하는 출구까지 모두 연결되는 투자 의사결정이었습니다.

앞으로는 전세 계약을 새로 하거나 갱신하기 전에

향후 2년 동안 보유할 것인지, 매도할 것인지부터 먼저 결정해야겠습니다.

적용할 점 : 투자 물건을 운영할 때는 전세 재계약 혹은 신규 계약을 쉽게 생각하지 말고 해당 계약 건으로 인해 내가 짊어져야 할 리스크는 무엇이고 그에 따라 투자 포트폴리오에는 어떤 영향을 미치는지 꼭 시간 내어 계산해 볼 것.

임차인 협상은 돈보다 시기와 준비가 중요하다

강의에서는 지방 아파트를 매도할 때

가능하다면 입주 가능한 상태를 만들어 실거주자까지 수요에 포함해야 한다는 내용이 나왔습니다.

특히 임차인 만기 직전에 갑자기 협상을 시작하는 것이 아니라

만기 3~4개월 전부터 매도 광고를 내고

재계약 의사와 퇴거 가능성을 미리 확인해야 한다는 부분이 크게 와닿았습니다.

저는 이사비를 계속 높이면 언젠가는 협상이 될 것이라고 생각했습니다.

500만 원에서 시작해 1,000만 원까지 제안하고

이사할 집을 함께 구해드리겠다고 말씀드렸지만 결과는 달라지지 않았습니다.

이번 일을 겪으며 협상은 금액만 높인다고 되는 것이 아니라는 것을 배웠습니다.

임차인의 직장과 자녀 학교, 원하는 생활권,

새로운 집을 구해야 하는 번거로움과 대출 조건까지 생각하면

집주인이 제시한 이사비보다 현재 집에 계속 거주하는 편이 더 나은 선택일 수도 있었습니다.

결국 중요한 것은 임차인을 무조건 내보내는 것이 아니라

법과 계약을 지키는 범위 안에서 충분한 시간과 선택지를 드리고

서로에게 이익이 되는 조건을 찾아 합의하는 일이었습니다.

그리고 합의가 되지 않을 가능성까지 포함해

세안고 매도했을 때의 가격과 매도 기간, 잔금 계획도 미리 준비해야 한다는 걸 깨달았습니다.

매도가 급해진 뒤에야 임차인과 협상을 시작하면

집주인이 선택할 수 있는 방법은 계속 줄어들고

매수할 때부터 임차인의 만기와 갱신 가능성을 확인하고

매도 계획이 있다면 그보다 훨씬 일찍 준비해야 한다는 것을 이번 경험을 통해 배웠습니다.

적용할 점 : 매수 단계에서는 항상 임차인의 상황과 조건 등을 모두 파악하여 기록해 놓고 만기 시점에 해당 임차인들에게 어떤 대응을 할 지도 함께 고민하며 투자 물건 운용할 것.

후회로 끝내지 않고 다음 투자의 기준으로 남긴다

요즘 두 물건의 매도가 뜻대로 되지 않으면서

그때 왜 그렇게 결정했을까 하는 후회를 많이 했습니다.

1호기에서 계약갱신청구권을 사용하기 전에

조금 더 빠르게 매도 준비를 했더라면 어땠을지,

2호기에서 기존 임차인이 중도 퇴거를 원했을 때

새로운 전세를 맞추지 않고 공실로 매도했다면 어땠을지 계속 생각하게 됩니다.

하지만 이미 지나간 선택을 계속 아쉬워한다고 해서

현재의 매도가 쉬워지거나 과거로 돌아갈 수 있는 것은 아니었습니다.

이번 강의를 통해 중요한 것은

그때의 제가 왜 그런 선택을 했는지 제대로 복기하고

같은 상황에서 다시는 같은 결정을 반복하지 않는 것이라는 생각이 들었습니다.

당시에는 차후에 집을 보지 못하게 되면 매도가 어려워 질 것이라는 두려움이 생겼었고

임차인과 관계가 나빠질까 걱정했으며

우선 전세를 안정적으로 맞추는 것이 가장 안전하다고 판단했습니다.

하지만 눈앞의 두려움만 피하려다

매도할 때 선택할 수 있는 더 큰 수요를 놓쳤습니다.

두 번의 투자에서 수익을 거둔 것은 감사한 일이지만

이번 매도 과정까지 잘 마쳐야 그 경험을 온전히 제 실력으로 만들 수 있을 것 같습니다.

앞으로는 매수 전에 저평가와 투자금, 리스크를 확인하는 것에서 끝내지 않고

임차인의 만기와 매도 시점, 예상 매수자와 출구 전략까지 한 장에 정리해 보려고 합니다.

수익이 나면 언제 매도를 검토할 것인지,

더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는지,

보유 중 발생할 위험에 대응할 수 있는지도 미리 기준을 세워야겠습니다.

1호기와 2호기에서 느낀 후회를

3호기에서도 절대 반복하지 않도록

이번 경험을 잊지 않고

사는 것뿐만 아니라 잘 보유하고 잘 팔 수 있는 투자자가 되어야겠다는 생각이 들었습니다.

적용할 점 : 매수에서 끝나지 않고 보유 중 발생할 수 있는 리스크들을 체크하고 미리 대응 방법을 생각할 것.

절대 차후에 생길 두려움으로 인해 당장 쉬운 방법을 선택하지 말 것.

거주 중인 임차인에게 미리 파격적인 제안과 내가 할 수 있는 모든 방법을 동원할 것. (이사비+거주지 구해주기)

지방투자 실전반 1강을 마치며

이번 강의를 듣기 전까지는

현재 두 물건이 팔리지 않는 이유를 시장이나 임차인, 매수자 부족에서 찾았던 것 같습니다.

하지만 강의를 들으며

매수할 때부터 매도까지 충분히 생각하지 못했던 제 판단도 돌아보게 되었습니다.

지방투자는 적은 돈으로 시작할 수 있다는 큰 장점이 있지만

수요가 얇고 시장의 움직임이 빠른 만큼

무엇을 사고 언제 나올 것인지가 더욱 중요했습니다.

사람들이 좋아하는 물건을 가치 대비 싸게 사고,

감당할 수 있는 투자금 안에서 위험을 확인하고,

수익이 났을 때 매도를 통해 실제 돈으로 회수하는 것.

말로 들으면 단순하지만

이 모든 과정을 직접 해내는 것이 투자 실력이라는 생각이 들었습니다.

현재 진행 중인 1호기와 2호기 매도가 쉽지는 않겠지만

지금 할 수 있는 조건과 방법을 다시 정리하고

감정적으로 조급해지기보다 끝까지 매도 과정을 잘 마무리해 보려합니다.

그리고 이번 한 달 동안 새로운 임장지를 제대로 공부해

다음에는 매수할 때부터 보유와 매도까지 설명할 수 있는 물건을 선택하겠습니다.

좋은 강의로 지난 투자를 돌아보고

앞으로의 기준을 다시 세울 수 있게 해주신 재이리 튜터님께 감사드립니다❤️