A.H 그냥여리
투자범위는 내 종잣돈이 아니라 공급물량에 따라 → 그럼 어디까지 퍼지는지 알아야 하고 역으로 영향을 덜 받는 단지가 선호단지.
적용점 : 이번 앞마당 단지 분석에서 수요를 어디까지 빼앗기는지 검토해 볼수있겠다. 수요를 빼앗기는 지역에 공급이 있을때 앞마당에서 그나마 영향을 덜 받는 단지는 어디까지인지 확인해보자
선호도의 우선순위를 정할때 가격 결정 요소를 이번달 임장지와 앞마당에 적용하며 비교평가
적용점 : 가격 결정요소의 정도를 강의안을 참고하여 적용하는 장표를 만들어 본다. 선호도가 환금성이다. 더이상 300세대 이상 저층 탑층 제외가 아님.
지방은 전세흐름(가격과 개수)과 악성미분양을 파악 해야 시장 상황을 파악 할 수 있다
적용점 : 악성미분양은 양과 방향이 중요하다. 그동안 악성미분양에 대해 거의 신경쓰지 못했는데 이번 장표에 추가해보자. 결국 전세흐름에도 영향을 미치게 된다고 생각한다.
지방의 가치성장 투자는 시기를 잘 맞춰서 공급을 견딘후에 수익금을 만든다
적용점 : 수도권은 장기투자 관점에서 수익금을 보지만 지방은 싼시기에 적은 공급구간을 거쳐야 수익금이 만들짐을 기억하자. 그러므로 지방 대장이 한텀 오른 상태는 가치성장투자의 시기가 아니다. 입지가 쎈곳에서만 주변 신축과 가격이 좁혀졌을 때가 기회가 될 수 있다.
지방에서 리스크는 (공급대응이 기본이고) 환금성이다
적용점 : 공급대응과 잔금, 역전세가 리스크의 전부인줄 알았는데 그건 기본이었다. 지방은 매도를 해야하는 물건이므로 5년 정도 보유하고 팔아야 하는 투자 물건이다. 적은 투자금으로 저평가 된 단지를 매수해야하지만 결국 매도대상이므로 선호도가 높아야 상승장이든 하락장이든 환금성을 가질 수 있다. 실거주자에게 매력적인 물건을 처음부터 매수하는게 좋기 때문에 동,층,향 등 선호요소를 최대한 반영하여 매수하는 것이 필요하다. 매임때 이점을 꼭 생각하고 비교평가 해보자. 환금성은 선호도가 결정한다.
지방 소액투자 - 저가치와 저평가
적용점 : 가격이 싸고 투자금이 적은게 무조건 좋은 물건이 아니다. 소액투자이다 보니 자꾸 가격에 신경을 쓰는게 사실이라 저평가(가치대비 가격이 싼것)에서 결론을 내지 않고 투자금으로 생각이 맞춰져 갔다. 환경&학군&직장교통의 기준에서 위치-살아야하는이유(학군환경)-거주쾌적성(연식좋은단지밀집)의 필터링을 다 적용해보자.투자금이 가장 적을때가 가장 가격이 쌀때가 아니고 (전세가 보합때 변치않는 가치와 선호도를 가진 단지가 투자금까지 되면 더욱 좋으련만) 실거주의 선호도가 있어 전세가 먼저 올라오는 단지가 소액 투자 기회를 주는 것이기에 실거주하기에 더 좋은 단지를 찾아야한다. 그럴때 매매가 보합하면 고마운거고 조금 올라도 전세가 더 오르는 선호도를 가지면 된다
매수=저평가+투자금+리스크 & 보유및매도 = 상황(기준)+시기+방법
적용점 : 소액 투자 매도는 5년이내 지만 상황은 뜻대로 흘러가지 않을수 있으므로 여러가지 상황에 대해 생각해 봐야한다. 입주 가능으로 만드는 여러가지 방법, 결론적으로 비슷한 가격일지라도 하락장 보다는 상승장에서 세안고, 혹은 규제로 묶일때도 수익이 낫다면 매도한다. 조금도 손해를 안보려는 마음을 버려야한다. 연수익 20%를 하려면 저평가 된 단지를 찾아 오르기 전에 매수 해야한다. 지방이라 구축에 대한 편견과 신축에 대한 과대평가가 투자를 하지 못하게 만들 수 도 있다. 덜 좋고 싼게 먼저가 아니라 가치가 더 좋고 가격이 비슷한게 저평가라는 생각을 하자. 이게 넓게 보세요의 의미였다.
