지투실 1강 강의는 재이리 튜터님의 [내 종잣돈 2배로 불려주는 실전 지방투자 노하우]에 대한 강의였습니다.
장시간 좋은 강의 해주신 튜터님 감사합니다!
나에게 와 닿았던 점과 적용할 점 남겨봅니다.
나에게 특히 와닿았던 점
- 악성 미분양: 과거에는 악성 미분양에 대해 단순히 현재 얼마나 있는지 양적인 관점에서만 봤습니다. 하지만 이번에 튜터님의 강의를 들으며 위치(선호입지에 있는지?) / 증감여부?(1채라도 줄어들면 의미있음) / 지속성(한 두 달 아니라 3개월 이상 연속 감소) 등의 질적인 부분까지 감안하여 시장상황 판단해볼 수 있는 지표를 배울 수 있었던 점이 인상 깊었고 지역 분석 시 바로 적용해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
- 지방 지역별 핵심 선호요소: 지방은 수도권에 비해 개별성이 강하여 각각의 수요요소 판단이 중요한데, 이번 강의에서 튜터님은 주요 광역시와 중소도시별 실거주민이 선호하는 요소에 대해 가로형 막대그래프 형태로 간결하게 표현해주셔서 한 눈에 파악할 수 있었습니다. 이 중 A도시의 구축에 대해 예시를 들어주신 내용이 흥미로웠습니다. 지방은 입지독점성이 약해 단순히 연식'만' 중요하다고 생각하기 쉬운데, 구축이지만 실거주민들이 좋아하는 학군과 환경을 동시에 갖춘 A단지는 전고점을 돌파하며 주변 연식좋은 다른 단지보다도 높은 실거래를 기록하며 승승장구하고 있습니다. 저 역시 은연 중에 ‘지방은 연식이지’라는 생각을 기저에 깔고 있었던 점 반성하였습니다. 이렇게 파악한 지역별 핵심선호요소를 토대로 각 단지별로 적용해봄으로써, 환금성이 좋은 단지를 유추해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
- 부동산 알파투자의 핵심: 연 수익률 20%를 위하여
- 가치가 **있고**
- 저평가되어있는(**가치대비 싼**) 부동산을 사서
- 보유하고 수익나면 매도한다
투자 로드맵과도 연결되는 부분으로, 단순히 지속하는 것 만으로는 원하는 목표를 달성하기 어려울 수 있습니다. 시작하는 종잣돈, 연저축액이 모두 다르기 때문입니다. 결국 핵심은 ‘수익률’입니다. 강의 중에 보여주신 장표에서도 알 수 있듯이 10%의 수익률 만으로는 목표달성이 어려울 수 있습니다. 20% 수익률을 추구해야 경제적자유를 달성할 수 있고, 그 수치 자체가 동기부여가 될 수 있겠다는 생각도 들었습니다. 알파투자를 지향해야 하는 이유이기도 합니다. 또한 비교적 적은 투자금으로 높은 수익을 낼 수 있는 지방투자가 유효한 이유이기도 합니다.
2. 적용해보고 싶은 점
- 전세가 시세지도 및 그룹핑 해보기
- 임장지의 악성미분양 현황 및 위치/증감/지속성 통해 임장지 시장상황 파악해보기
- 이번 임장지 및 앞마당 주요 선호요소 정리하여 가로 막대그래프 형태로 나타내보기
- 지방 단지비교 시 주요 요소 반영하기(부촌/연식/학군/환경/위치)
