수천만원 아끼는 부동산 지식은?
부동산 투자로 수익률 200% 내는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
부동산 거래를 하다보면 다양한 비용을 부담하게 되는데, 대표적인 것이 ‘복비'로 불리는 부동산중개수수료입니다.
부동산 복비금액은 부동산의 성격, 자산의 가격에 따라 다르지만, 아파트의 경우 0.4%~0.7%범위에서 상한이 결정됩니다.
주택가격이 5억원일 경우 약 200만원가량 되는데요.
이렇게 작지 않은 금액인만큼 현장에서 자주 분쟁의 소지가 되곤 합니다.
이 중 세입자가 계약기간 만료 전 중도퇴거할 경우, 중개보수는 누가 부담해야 할까요?
중개수수료에 대한 법적 근거를 살펴보고, 실제 필드에서 발생하는 분쟁 상황들에 대해 들여다보도록 하겠습니다 :)
#1. 법적근거
부동산 복비를 누가 부담할지에 대한 법적근거는 공인중개사법에서 찾아볼 수 있습니다.
*공인중개사법 제 32조(중개보수 등)
1항. 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개대상물에 관한 거래행위가 무효.취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
*공인중개사법 시행규칙 제 20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
1항. 법 제 32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, (생략)
→ 위 두 가지 사항을 근거로, 법에서는 공인중개사는 ‘중개의뢰인으로부터’, 그리고 ‘거래 쌍방으로부터’ 복비를 받을 수 있음을 명시하고 있습니다.
#2. 케이스스터디
1) 세입자 갱신 전, 계약기간 내 중도퇴거 시
* 상황: 계약기간 만기 도래 전, 세입자의 사유로 인해 중도퇴거
* 원칙: 중개보수는 집주인과 새로운 세입자가 부담
→ 법은 복비부담주체를 ‘중개의뢰인’으로 규정하고 있습니다. 즉 이 경우에는 새로운 세입자와 임대인이 중개의뢰인이 되므로, 복비부담주체 역시 동일합니다.
* 실무: 실무적으로는 ‘기존 세입자’가 부담하는 경우가 많습니다. 그 근거는 두 가지인데요.
첫째, 임대인은 계약기간이 남아있을 경우 임차인의 일방적인 중도퇴거요구를 들어줄 법적의무가 없습니다. 그러므로 ‘합의의 조건’으로 복비부담을 임대인이 요청할 경우, 기존 세입자는 스스로의 편익을 위해 부담하는 경우가 많습니다.
둘째, 손해배상의 성격입니다. 새로운 세입자와의 계약에 따른 중개보수는 기존 임차인이 계약기간 준수를 했더라면 발생하지 않았을 비용입니다. 임대인은 이 금액을 기존 세입자의 계약미준수에 따른 손해로 보고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 많은 경우, 이 부분에 대한 불필요한 분쟁을 피하기 위해 계약시점부터 특약으로 ‘중도퇴거 시 중개보수는 임차인이 부담한다’라는 조항을 넣기도 합니다.
2) 세입자 갱신 후, 중도퇴거 통보 후 3개월 이후 퇴거 시
* 상황: 세입자가 계약기간 이후 묵시적 갱신 혹은 계약갱신권 사용. 이후 세입자 중도퇴거 통보 후 3개월 이후 퇴거
* 원칙: 여전히 중개보수는 ‘중개의뢰인'이 부담한다는 법적 근거에 따라, 중개보수 부담주체는 임대인과 새로운 임차인입니다.
* 실무: 이 경우에는 1-1의 케이스와는 달리, 임대인이 임차인의 행동으로 인해 부당한 손해를 보았다고 보기에는 무리가 있습니다. 법적으로도 주택임대차보호법의 제6조의3(계약갱신요구 등) 및 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 조항에 따라, 임차인에게는 통보 후 3개월 지나면 해지의 효력이 발생하고 이후 계약이 정당하게 종료된 것으로 보기 때문입니다. 계약시점에 특약으로 ‘중도퇴거 시 임차인이 부담’ 조항을 넣어둔다 하더라도 주택임대차보호법의 이 조항들은 강행규정이므로 임차인에게 불리하게 적용할 수 없습니다.
결론적으로 이 경우, 복비는 임대인과 새로운 임차인이 부담하는 경우가 많습니다.
자칫 혼동하기 쉬운 세입자와의 중개보수 부담 문제.
내용 숙지하시고 상황에 대응함으로써 원만하게 마무리 지으실 수 있길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
