안녕하세요
성공루틴 입니다
시원한 가을 월부학교 가을학기가 시작 되었습니다.
1강은 이번에도 러미튜터님께서 해주셨는데요~
지금은 하급지에서 상급지로 갈아타기 좋은 상승장이고,
가격이 아닌 가치로 판단하며, 보유,운영까지 원칙대로 끌고 가는 투자자가 결과를 낸다로
전체 강의를 해 주셨습니다. 좋은 강의 해주신 러미튜터님 감사합니다!!!
| 파트 | 주제 | 핵심 메시지 |
|---|---|---|
| Part 1 투자 | 현재 시장 이해 | 수도권은 상급지 보합·중하급지 상승으로 갈아타기 기회, 지방은 가치 X 덜 오른 것 X 공급 적은 것 |
| Part 1 투자 | 투자 기준 심화 | 원칙은 불변, 기준은 상황 따라 바뀜. 가저환수원리를 매수, 보유, 매도 전 과정에 적용 |
| Part 2 운영 | 운영 로드맵 | 세금은 직접 계산, 전세는 공격적이지도 보수적이지도 않게, 감정적 매도 금지 |
| Part 3 성장 | 월부학교에서 성장하는 법 | 동호회가 아닌 프로팀. 튜터 신뢰, 일단 도전, 회고(CSS)와 피드백, 커뮤니티로 롱런 |
“이 정도면 될까?”를 묻는 3개월
‘아는 것과 실제로 하는 것은 다르다’
가치 있는 것을 싸게 산다.
가저환수원리로 판단한다.
좋은 자산을 오래 보유한다.
수없이 들었던 원칙이지만, 시장이 달라지고 보유 자산이 늘어난 지금은
같은 원칙도 이전과는 다르게 들렸습니다.
오늘 강의에서 배운 내용을 네 가지로 남겨봅니다.
1. 시장을 보는 이유는 ‘예측’이 아니라 ‘판단’하기 위해서
이번 강의에서는 가격, 공급, 금리, 분위기로 지금 시장을 짚어주셨습니다.
상급지는 매물이 쌓이며 주춤하고, 중하급지는 거래가 이어지며
매물이 줄어들면서 가격 차이가 좁혀지고 있었습니다.
그래서 지금은 하급지에서 상급지로 갈아타기를 고민해볼 수 있는 시기라는 말씀이 기억에 남았습니다.
결국 시장 공부의 목적은 미래를 맞히는 것이 아니었습니다.
금리가 더 오를지 맞히는 것이 아니라
0.5%p가 더 올라도 내가 감당할 수 있는지 계산하는 것.
정책을 예상하는 것이 아니라
정책이 나왔을 때 시장의 변화를 보고 내 전략을 조정하는 것.
앞으로는 시장을 보며
‘오를까, 떨어질까?’에서 끝내지 않고
“그래서 지금 나는 무엇을 할 수 있을까?”
까지 생각해보겠습니다.
*관련 기사는 아래에 따로 써두었습니다
2. ‘가격’보다 ‘가치’를 먼저 보겠습니다
‘가치 먼저, 가격은 그다음.’
돌아보니 저 역시 투자금을 먼저 정해놓고 그 안에서 살 수 있는 물건을 찾을 때가 많았습니다.
그러다 보니 많이 오른 물건을 보면 ‘이미 비싼 것 아닐까?’
덜 오른 물건을 보면 ‘아직 싸지 않을까?’ 생각했던것 같습니다.
또한 최근 튜터링을 하다보면 비슷한 사례들이 점점 늘어나는 것을 봅니다
가격으로 가치를 판단하고 있었던 것이었습니다.
튜터님께서 1~2천만 원을 더 융통해서라도 한 단계 더 좋은
단지부터 검토해보라고 하신 말씀이 기억에 남았습니다.
투자금에 맞는 물건부터 찾는 것이 아니라
내가 가진 돈으로 살 수 있는 가장 가치 있는 것을 먼저 찾는 것.
그리고 그다음에 가격과 투자 가능 여부를 판단하는 것.
기본으로 다시 돌아가야 하는 시기라고 생각합니다
가치 → 가격 → 가저환수원리
이 순서를 반드시 지켜보겠습니다.
(특히 튜터링 강조! 그리고 복기도 이 기준으로)
그리고 투자한 뒤 다른 단지가 먼저 올랐다고 해서 제 선택을
너무 빨리 평가하지 않아야 한다는 것이 기억에 남는데,
아무래도 가치가 아닌 가격만 보아서 그렇게 생각하게 되는듯 합니다
4월, 7월, 10월마다 단지의 순위가 달라지는 것을 보며 이번에 크게 깨닫게 되었습니다
싸게 샀다면 잘못한 것이 아니다.
‘그때 저걸 샀어야 했는데’라고 후회하기보다
왜 그 단지가 먼저 올랐는지 복기해서 다음 투자의 실력으로 남기겠습니다.
3. 이제는 ‘사는 투자자’에서 ‘운영하는 투자자’로
나에게 가장 필요한 공부가 무엇인지?
좋은 물건을 잘 사는 것이 가장 어려운 일이라고 생각했습니다.
하지만 자산이 하나씩 생기면서 오히려 매수 이후가 더 어렵다는 것을 느낍니다.
전세를 얼마에 맞출지, 언제 올려받을지,
세금은 얼마나 발생할지, 언제까지 보유할지,
언제 더 좋은 자산으로 갈아탈지. 결국 운영도 투자였습니다.
특히 가저환수원리는 매수할 때만 사용하는 것이 아니라
보유와 매도까지 이어져야 한다는 말씀이 남았습니다.
그리고 질문의 수준도 달라져야 했습니다.
“공급이 있는데 어떻게 할까요?”가 아니라
“이 시점에 공급이 몰려 있어서 저는 이렇게 대응 하려는데 맞을까요?”
라고 질문할 수 있어야 합니다.
결국 내 물건의 책임은 내가 지기 때문입니다.
앞으로는 답을 받기 위한 질문보다
내 판단을 검증받기 위한 질문을 하겠습니다.
보유 물건의 시세와 전세 흐름을 직접 정리하고, 세금도 제 상황에 맞게 직접 계산하며
매수 이후까지 책임질 수 있는 투자자가 되겠습니다.
4. ‘이 정도면 되겠지’가 아니라 ‘이 정도면 될까?’
마지막으로 투자 내용만큼이나 크게 남았던 것은
월부학교는 동호회가 아니라 프로팀이라는 말씀이었습니다.
1.같은 행동의 반복을 통한 실력 쌓기
2.언제 올지 모르는 기회를 잡기 위해 매일 인풋 넣기
위 2가지가 운동선수에게 배울점
프로는 경기 날에만 열심히 하지 않습니다.
경기가 없는 날에도 매일 훈련합니다.
투자자에게 그 훈련이 독서이고, 강의이고, 임장이고, 투자이고, 커뮤니티였습니다.
저 역시 시간이 쌓이면서 익숙해진 것들이 많아졌습니다.
그 익숙함이 어느 순간 ‘이 정도면 되겠지.’
라는 타협으로 이어질 수 있다는 것을 경계해야겠다고 생각했습니다.
그래서 이번 학기 제 성장 목표도
‘하던 대로 하지 않고 성장하기’입니다.
더 많이 하는 것에만 집중하지 않고, 같은 것을 하더라도
더 깊게 생각하고 배운 것을 실제 투자 판단까지 연결해보겠습니다.
그리고 마지막에 소개해주신 ‘주식 투자의 기쁨’ 의 메시지를 기억하려고 합니다. (이번 후기 표지)
투자를 하다 보면
‘그때 샀더라면’, ‘그때 팔았더라면’ 하는 후회가 생길 수밖에 없습니다.
하지만 걱정한다고 좋아지는 것은 없습니다. (차라리 최악을 생각하고 넘어가는게 낫겠다)
중요한 것은 왜 이겼는지, 왜 졌는지를 복기하고 다시 행동하는 것.
그리고 질수록 다른 누구보다
나 자신에게 먼저 용기를 주는 것.
3개월 동안 늘 잘할 수는 없을 것입니다.
첫 달의 열정이 사라지고 몸과 마음이 지치는 순간도 분명 올 것입니다.
그때마다 튜터님처럼 저에게 묻겠습니다. “이 정도면 될까?”
잘하지 못한 하루가 있더라도 지나온 시간을 0으로 만들지 않고,
왜 그랬는지 복기하고 다시 한 번 행동하겠습니다.
이번 3개월이 끝났을 때
“이전과 다르게 생각하고, 이전과 다르게 판단하고, 이전과 다르게 행동하게 되었다.”
라고 말할 수 있도록.
가치부터 보고, 내 판단을 만들고, 보유와 운영까지 책임지고,
힘들 때는 나 자신에게 먼저 용기를 주며 끝까지 가겠습니다.
적용할 것
이번 학기에 끝까지 가져갈 한 가지는 “가치 먼저, 가격은 그다음”. 나머지는 아래 순서로 실행한다.
✔️보유 물건 점검: 시세, 최근 실거래, 전세 만기, KB시세로 13~26년 전세 흐름을 엑셀에 정리한다
✔️세금 직접 계산: 내 상황(거주/비거주, 명의)으로 27·28·29년 보유세와 양도세를 계산기 없이 과정까지 정리한다
✔️갈아탈 후보 정리: 9~15억 구간 2~3군 24평 중 매물이 쌓이고 호가가 조정되는 단지를 앞마당 시세트래킹 리스트에 넣고 매주 매물 수를 확인한다
✔️임보 프레임 교체: 주요 단지 비교를 가저환수원리로 쓰고, 전세가율 과거 흐름과 리스크 대응 방안을 반드시 넣는다
✔️지방 프레임 정리: 가치 X 덜 오른 것 X 공급 적은 것 표를 만들어 3개월마다 공급을 업데이트한다
✔️임장 늘리기: 평일 퇴근 후 임장 1~2회를 추가 진행!!
✔️반복해 읽을 책 1권 선정: 힘들 때 나를 일으켜 세울 책을 정하고, 서점에서 직접 1권을 골라 읽는다
(인생의 파도를넘는법 / 명료함)
✔️월말 CSS 회고: 매달 Continue/Stop/Start로 정리해 튜터님께 피드백을 받는다 (사실 이부분은 매주!!)
3개월은 짧지 않다. 두 번째, 세 번째 달에 지칠 때 "이 정도로 될까?"를 묻고,
동료보다 먼저 나 자신에게 용기를 주며, 동료들과 함께 끝까지 달리겠다.
강의 중간에 나온 기사로 이모저모 생각 해보기
https://magazine.hankyung.com/business/article/202610053532b
한경비즈니스 "15억 이하만 팔린다" 기사 분석 (26.10.05)
WHAT: 무슨 일이 일어났나
8/3 세제개편안 발표 후 계약된 서울 아파트 중 15억 이하 거래 비중은 약 79%(계약 해제,공공기관 매수 제외)였다.
10건 중 8건꼴이다. 이 비중은 시간이 갈수록 커졌다. 10/15 대책 전(24.12~25.9)에는 73.3%였고,
이후 올해 7월까지는 76.8%로 늘었다.
가격대별로 보면 차이가 더 분명!
| 가격대 | 10/15 전 | 10/15 후 | 8/3 이후 | 방향 |
|---|---|---|---|---|
| 6억 이하 | 17% | 20.5% | 25% | 증가 |
| 6억 초과~9억 | 23.2% | 25.9% | 27.6% | 증가 |
| 9억 초과~15억 | 33.1% | 30.4% | 26.3% | 감소 |
| 15억 초과~25억 | 18.4% | 16.0% | 15.3% | 감소 |
| 25억 초과 | 8.3% | 7.2% | 5.8% | 감소 |
9억 이하 저가 아파트 거래만 늘었고, 나머지 구간은 모두 비중이 줄었다.
WHY: 왜 이런 일이 일어났나
① 대출 한도 차등 (돈의 흐름이 달라진다)
주담대 한도가 시가 15억 이하 최대 6억, 15억 초과~25억 4억, 25억 초과 2억으로 줄었다.
그래서 대출을 더 받을 수 있는 15억 이하로 매수세가 몰렸다.
정책이 매수자의 구매력 상한선을 15억에 그은 셈이다.
② 세제개편안의 타깃 (고가 주택 증세를 위한….)
강남권 초고가 아파트는 증세 부담으로 거래가 저조했다.
사는 사람은 줄었고, 강의교재에서 본 것처럼 매물은 쌓였다.
(실제로도 상급지는 억단위로 가격이 깎이며, 매수하라고 콜백이 많이 온다)
③ 전월세난 (실수요 압력ㅜ)
전월세난 속에 저리 대출이 가능한 저가 아파트로 매수자가 상대적으로 많이 몰렸다.
서울 외곽 뿐만 아니라 서울과 근접한 경기도까지도 몰리고 있다.
특히 보금자리론 가능한 6억 미만의 단지들은 6억을 다 넘어간 상황
서울 전세 86주 연속 상승이 무주택 실수요자를 매매시장으로 밀어냈다.
HOW: 시장에 어떻게 나타났나 (강의 내용과 연결)
정책은 다음 순서로 시장에 영향을 줬다.
✔️대출 한도 차등과 고가 주택 증세가 시행됐다.
✔️15억 이하, 특히 9억 이하로 실수요가 집중됐다.
✔️4~5군(24평 5~10억대)은 거래가 활발하고 매물이 줄며 3개월간 5~8% 상승했다.
✔️1~3군은 관망세 속에 매물이 쌓이며 가격이 주춤했다.
가장 눈여겨본 숫자는 9~15억 구간의 비중 감소(33.1% → 26.3%)였다.
대출 6억이 나오는 구간인데도 거래가 줄었다.
이 가격대는 강의 기준 3군 24평(11~14억)과 2군 24평(14~16억)이 걸쳐 있는 구간이다.
실제로는 규제가 나오고 거래가 활발했으나
KB시세가 15억을 넘어가거나? 혹은 위로 갈아타기가 어려워서
거래가 줄었다는 생각이 든다.
<예시> 동작구 삼성래미안
[포인트는 'KB 15억']
15억 이하는 대출 최대 6억, 넘으면 4억이 된다. 예를들어 사당 삼성래미안 전용84는 KB가 15억을 넘긴 뒤
거래가 끊어졌다. 같은 집도 2억을 더 들고 와야 하니 살 수 있는 사람이 줄어들었기에 보여지는 상황이라고 생각.
하지만 언제까지 이러진 않겠지, 더 안좋은 단지들도 넘어가면 다시 분위기가 올 수 있겠다는 생각
반대로 6~9억은 매수자가 가장 많은 구간이었다. 4~5군을 보유했다면 팔기 좋은 환경이라고 봤다.
결국 이 기사는 줴러미 튜터님이 말한 "하급지에서 상급지로 갈아타기 좋은 시기(상승장 갈아타기)"를
거래 데이터로 뒷받침했다고 생각한다
그렇다면… 우리가 해야 할 행동은?
1주택/2주택 (하급지 보유자) → 갈아타기를 준비한다
✔️내 물건의 현재 시세와 최근 실거래를 확인하고, 6~9억 구간 매수세가 강할 때 매도 가격 기준을 미리 세운다.
✔️세입자와 미리 소통한다 (만기, 이사 의향, 세 안고 매도 가능 여부).
✔️대출 한도를 확인한다. 갈아탈 목표 가격이 15억 이하인지 초과인지에 따라 대출이
6억과 4억으로 갈리므로, 목표 단지 가격대를 이 선에 맞춰 시뮬레이션한다.
✔️매월 양도세와 보유세를 비용과 편익으로 정리한다.
갈아탈 곳 찾기 → 9~15억 구간 상급지를 집중 관찰한다
✔️2~3군 24평 가운데 매물이 쌓이고 호가가 조정되는 단지를 앞마당 시세트래킹 리스트에 넣는다.
✔️중간점검 기준(입지, 환경 개선, 호재)으로 가치 있는 단지인지 먼저 판단한다.
✔️싸서가 아니라 가치가 있어서 산다.
✔️매물 수 증감을 주 단위로 체크해, 매물이 줄기 시작하는 시점을 놓치지 않는다.
무주택 → 1주택을 취득한다
✔️15억 이하(대출 6억) 조건 안에서 가장 가치 있는 단지를 고른다.
✔️같은 예산이면 덜 오른 단지보다 생활권 선호도가 높은 단지를 우선한다.
✔️6~9억 구간은 경쟁이 가장 치열하므로 급하게 따라 사지 않고,
✔️단지별 전저점 대비 상승률을 확인한다. 4~5군이라고 다 싼 것은 아니다.
공통 → 정책이 시장에 미치는 영향을 정리하는 습관을 들인다
✔️강의 처럼 정책 변수는 반복될 수 있다. 이번 기사를 "대출 한도 → 가격대별 수요 쏠림
→ 급지별 가격 차별화"의 사례로 복기해 두고, 다음 정책이 나올 때 빠르게 판단하는 데 쓴다.
