[칸부] 1호기 경험담&복기글

안녕하세요

칸부입니다.

복기하지 않는 투자자는 투자자 아니에요.. - 너나위님

너나위님의 이 묵직한 한마디를 가슴 속에 묻혀둔 채 살다가 두 번째 지투반에서 리리킴 튜터님을 만나면서 그동안의 투자생활을 되짚어 볼 수 있었습니다.

1년이 지났는데 투자를 못하신 분 또는 저와같이 투자를 하지 못해서 조급한 마음이 드시는 분들에게 혹시 도움이 될지도 몰라 그동안 미루었던 복기글을 용기내어 작성해 봅니다.

21년 12월 그녀석과의 첫만남

월부를 시작하고 7개월 만에 지투실전반을 듣게 되었고, 투자보단 실전반에서 만나는 동료들은 과연 어떤 사람들일까? 가 더 궁금했던 21년 12월이었습니다.

저희가 배정받은 곳은 중소도시 A 지역. 그 안에서도 가장 후순위 구였습니다.

동료들 모두 이구동성으로 "이런데 투자해도 되는거에요..?"란 물음을 남긴채 그래도 투자할 수 있다는 믿음으로 배운대로 열심히 임장을 마친 뒤

가장 궁금했던 A지역 1등 구로비교임장을 하게 됩니다.

(교대근무자인 저는 혼자 임장가는 경우가 많았어요)

그렇게 A 지역에서 만난 'ㅇ아파트'는 좋은 생활권에서도 높은 선호도를 가진 녀석이였습니다.

"세대도 많고 동간도 넓고 무엇보다 아이들이 바글바글하네...

안전해보인다..이런데를 사람들이 좋아할거같은데 아닌가?.. 근데 너무 비싸잖아...

과거 시세를 봐도 애초에 전세가율 자체가 낮았네..기회가 올까?"

당시 A 지역은 전체적으로 전고점을 회복하지 못한 상황이었지만 비교임장지 1등 생활권 대장단지들은 상승으로 전환하여 전고점을 돌파하고 있는 상황이었습니다. 저희가 배정받은 하위 생활권은 아직 추가 상승이 기대되는 단지들도 있어보였죠. 그땐 그렇게 생각했습니다.

그렇지만 앞마당이 부족했고, 확신까지 없었던 저는 아쉬움만 남긴 채 다음 일정으로 넘어갑니다.

*배운점

왕복 8시간 거리를 한달동안 오가며, 지방 임장에 대한 벽을 깼다.

22년 1월 첫 매물 코칭

지투반에 이어 운이 좋게 광클 성공으로 새해를 실전반으로 시작할 수 있었고 그때 만난 동료분들과 함께 자실반을 꾸리게 됩니다.

"지금은 중소도시에 기회가 있대요"

2~3월 B지역

4월 C지역

5~6월 D지역

쉴새없이 앞마당을 늘려나갔고 비교군이 점점 늘면서 어렴풋이나마 저평가를 판단해볼 수 있는 조건들이 갖춰졌습니다. 그러다 시세트래킹 중 2월에 들렀던 B지역의 'ㅎ'단지가 싸다라는 결론을 이르게 됩니다

매매가는 그대로였고, 전세가는 분위기가 좋지 않았던 상황이었지만 당시 실제 호가에 거래가 되었단 사실을 알게됩니다.

"그때 그 가격에 전세 맞출 수 있었구나... 다시 한번 가보자."

그렇게 부동산을 털고 만난 물건은 투자금 5천만원에 기존 세입자가 저와 새롭게 계약서를 쓰고 거주하는 조건으로 분위기가 좋지 않은 상황에서는 리스크 측면에서 안전하다고 생각했습니다.

3.7/2.2억

전세입자 만기 7월 말

예상 전세 시세 3.2억.

세입자에게 3.3억을 제안했으나 다른 동에 3.2억 매물 나와있어 거기로 이사한다고 표명하였고 어차피 이사비용 등 추가 부수비용 드니 3.25억 다시 제안하자 세입자는 그러겠다고 했습니다. (세입자가 3.25억에 재계약 한다고했지만 마음이 언제 바뀔지 모르는 상황 -> 리스크)

비교평가에 대한 확신은 없었지만 그래도 기준에 들아오는 단지를 만나자 뛰는 가슴을 부여잡고 빈스 튜터님께 매물코칭을 받게돱니다.

"싸지도 비싸지도 않다."

저역시 '싸다'라는 확신을 갖지 못한 상황에서 튜터님의 말씀까지 더해지니, 선뜻 행동할 수 없게 되었고 속시원한 OK 사인을 받지 못했다는 사실을 받아들이기가 쉽지 않았었던 것 같습니다.

"대체 싸다라는 기분은 어떤 기분일까 그런 확신이 들기나 할까"

우울한 마음을 간직한 채 연속적으로 광탈의 고배를 마시던 자실반 동료들과 다시 '투자'를 위한 여정을 떠납니다.

*배운 것

1. 자실 기간이 길었지만 함께하는 동료들이 있었기에 꾸준히 환경에 머물 수 있었다.

2. 분위기에 매몰되기보단 실제로 전세가 나갈 수 있는 상황인지, 단지인지 체크해보는 노력 필요(임장 열심히!)

3. 계약을 진행한다면 기존 세입자가 그대로 거주한다는 내용의 특약 필요

22년 8월 두번째 만남, 투자

(1) 지역 상황

약 8개월 만에 방문한 A지역은 상승을 더 기대했던 그때와는 달리 분위기가 완전히 반전돼 있었습니다.

수도권 하락은 이미 시작되었고, 지방 A지역 역시 하락하고 있었습니다.

(돌아보니 진짜 '하락장'이었습니다. 올 줄 몰랐어요)

투자가 가능한 지역 + 다시 방문한 지역이라는 의미 부여로 극강의 집중력을 발휘해 그 어느때보다도 열심히 임보를 작성했습니다.

"후순위 생활권에 기회가 있대요~"

(언제까지 남의 말 들을래)

후순위 생활권에 대한 관심이 꽂힌 상태였지만 그래도 배운대로 좋은 생활권부터

싸고(지역내 비교평가)

투자금 적게 드는(투자금 5000만원 이내)

단지들을 메인으로 두고 보고 싶었던 단지들을 리스트에 추가해 매물임장을 진행합니다. 이때까지만 해도 저는 제가 감당한 수준을 제대로 알지 못했고 소문으로 듣던 "공시가 3억 이하 양도세 중과배제"라는 프레임에 갖혀 볼 수 있는 물건들을 스스로 제한해두고 있었습니다.

(2) 다시만난 'ㅇ아파트'

싸다고 판단한 단지들 중에 운이 좋게 ㅇ아파트가 포함되어 있었습니다. 절대가가 높아서 그런지 투자 문의가 거의 없던 생활권이었습니다.

4.3/3.7억(가격 예시)

투자금 6000만원

공실

매도인께서는 7~80대 남성으로 집이 팔리면 근처 단독주택으로 이사 가기를 희망했고 부동산 사장님께서는 전부터 이사할 집을 알아봐주시던 상황이었습니다.

매매가도 높았고, 투자금도 5000만원을 넘었기에 기준이 벗어난 물건에 대해 별 생각 없는 상황에서 단순히 '깎는' 행위 자체를 해보고 싶다는 이유로 가격 네고를 시도합니다.

"사장님..3천 만원 깎아주세요"

(나이도 많으셨고 부동산 시세에 관심이 없어 보이는 느낌이 강했음)

"생각해본대~"

그리고 다음날 이어서 매물 임장하던 중 사장님계 연락을 받습니다.

"4억에 해준대 총각~"

"...!!!"(헐..진짜여!?)

투자금이 3천으로 줄어들면서 한순간에 투자 기준에 부합하는 단지로 뒤바뀌게됩니다. 지금 같았으면 당장 뛰쳐 갔을 것 같은데, 파워 J 깐부는 계획한 모든 임장 일정을 마무리한 후 무려 3일 뒤에 재방문하여 다시 한 번 집 상태를 살피고, 관리사무소 및 아랫집 누수 여부 확인, 주변 모든 부동산의 매물을 털고 전세 물량을 체크했습니다.

여전히 제가 본 물건이 가장 쌌고, 적은 금액으로 수리해도 1등 물건을 만들기에 충분했습니다. (경쟁 전세 매물 집상태 체크) 하지만 공시지가 3억원 이하에 대한 무지한 기준으로 선뜻 행동하지 못했고, 최종 1등 뽑기를 통해 동료들의 의견을 구하기로 합니다.

"A지역 1등 생활권에 고점대비 30% 가까이 빠졌고,

과거 하락장에서 투자 기회가 많지 않았는데(최고 전세가율 확인)

지금 투자할 수 있는 상황이에요. 어떻게 생각하세요?"

"칸부님 고"

사장님으로부터 4억 브리핑을 받고나서 무우려 8일이 지난 뒤 그제서야 감당가능 여부를 확인하고

자유를향하여 멘토님께 3등 생활권 물건 포함하여 매물코칭을 받았습니다. (그 사이 투자 문의가 없었던 건 천만다행 ㅠ)

"문의해준 물건 둘 다 싸고 투자해도 좋지만 전 칸부님이 1등 생활권 물건을 했으면 좋겠어요."

전 4억 짜리 물건이 감당가능 하지만 절대가 자체가 너무 컸기에 리스크 측면에서 무리이지 않을까 생각했고 그게 두려웠습니다. 그렇게 3등 생활권 물건을 1등으로 제출했지만 4억짜리 물건이 컨펌나면서 "매매가 최저, 전세가 최고"에 대한 기준과 '같은 투자금이면 더 좋은 것을 한다'라는 의미를 경험을 통해 알게 되었습니다.

*복기

1. 투자시 양도세를 내고라도 더 많은 수익을 낼 수 있는지 꼭 검토해보기

2. 진짜로 살 마음이 없다면 함부로 가격 깎지 말자.

3. 프레임에 갇히지 말자. 좋은 것부터 기회가 있는지 살피기

4. 협상의 기본은 '상대방이 원하는 것을 먼저 알고 내가 원하는 것을 이야기하는 것'이다. 아이처럼 내가 원하는 것만 이야기하는 것은 상대방 입장에서 어이가 없는 일이다.

(3) 전세빼기 22년 11월

협상 과정도 없이 매수까지 모든 것이 순조러웠기에 다른 곳에 남은 에너지를 쓰고 싶다는 생각이 들었습니다.

"1호기인데 이렇게까지 편해도 되나?.. 고생 좀 해야 뭐라도 배우는게 있지 않겠어?"

인테리어를 해야하는 상황에서 비확장인 제 물건을 20평대라서 '좁아보인다'는 이유를 붙여가며 굳이 안해도 된다는 사장님의 말씀을 무시하고 기어이 확장 공사까지 진행합니다.

마침, 코크드림 멘토님의 인테리어 특강이 열려있어서 빠르게 수강하고 행동할 수 있었는데 역시 이론과 실전은 달랐습니다. 과정 속에서 업체 비교평가, 인테리어 사장님과의 소통, 내가 투자한 집의 물리적인 특성 등 알아야 할 부분이 많았습니다. 결론적으로 인테리어를 통해서도 배우는 것이 많았지만 기회 비용이 꽤 컸단 생각이 들었습니다.

그렇게 약 2주간의 인테리어 공사를 끝마친 후 매수를 도와주신 부동산에만 전세를 놓았습니다.

매매 4.0억

전세 3.8억

투자금을 1천이나 줄일 수 있겠다는 희망회로를 잔뜩 돌리던 와중에 타지역에 투자한 동료로부터 전화가 옵니다. 전세를 내놓은지 약 한주가 지난 시점이었습니다.(인테리어 진행중)

"칸부님 지금 그러고 있을 때가 아니에요. 전세가 안나가"

"그래요? 여기는 괜찮을 것 같은데..."

전세 매물이 많지 않은 상황에서 제 물건은 1등이었기에 한 달이 지났어도 안심하고 있었습니다. 하지만 통화가 끝내자 마자 무언가 불안한 마음이 엄습했고 부동산 사장님께 이번주까지 전세입자 안구해지면 다른 부동산에도 전세를 내놓는다는 말을 가볍게 건냅니다.

이틀 뒤 전화기가 울렸습니다.

"총각~ 세입자가 강아지를 키운다네~?

(뭐야 바로 구해지는거였어?)

"사장님 강아지는 좀....죄송합니다."

(찬밥 더운밥 가릴때가 아닌데..)

전세매물이 부족한 상황에서 1등 물건이라는 자신감은 꺾일 기세가 없었습니다.

그리고 하루 뒤

"총각~ 싱글 여자 공무원인데 3.7억이면 하겠대~"

"그럼 신발장 해드릴테니까 3.75억으로 다시 말씀해주세요"

(그래도 나름 협상이란걸 해봄ㅎ)

"하겠대~"

두번째 전화를 받았을 땐 동료가 했던 말이 순간 떠오르면서 빠르게 뺴고 다음 일정에 집중해야겠다는 생각을 하게 됐습니다.

그런데

생각했던 것보다 더 적은 투자금이 들어갔다는 기쁨도 잠시 투자한 단지에 새로운 전세매물이 3.5억에 올라온 것을 확인하게 됩니다.

잔금 하루 전이었고 세입자 또한 더 낮은 가격에 새로운 물건이 올라왔다는 사실을 알고있는 상황이었습니다.

'시세가 3.7억인데 갑자기 3.5억 매물이 나온다고??

배액배상해도 입주일이 자유로운 전세입자 입장에서

더 싼 금액으로 전세를 구할 수 있는 상황 아닌가?'

계약이 취소될까 겁이나서 머릿속으로 이런 저런 복잡한 생각들이 피어나기 시작했습니다.

하지만 걱정과는달리 세입자분께선 크게 게의치 않아 하셨고 계약 당일날 저는 멋쩍은 웃음만 연신 짓게 됩니다.

결론적으로 4.0/3.75억, 2500만원의 더 적은 투자금으로 큰 탈 없이 투자를 마무리 할 수 있었습니다.

그리고 그 뒤로 전세가격은 3.75억에서 약 한달간 8천만원 이상이 떨어지게 되고 떨어진 가격은 꽤나 오랫동안 보합상태를 유지하게 됩니다.

그때의 상황을 다시 복기해보면 21년 하반기부터 시작된 금리 상승이 22년 하반기까지 지속되면서 피로도가 누적됐고 그게 전세시장에 큰 영향을 끼쳤던 것 같습니다 조금만 더 여류를 부렸다면 투자금이 생각했던 것보다 훨씬 더 많이 들어가는 상황이었습니다.

운이 정말 정말 좋았습니다.

일 잘하고 마음씨 좋은 사장님, 시세에 큰 관심이 없었던? 매도인, 투자한 아파트에 가족들이 거주하고 있는 돈 많은 세입자(전세금 올현금), 세입자와 친인척관계인 공동중개부동산 사장님 그리고

저를 생각해준 동료가 옆에 있었습니다.

제가 할 수 있었던 것은 '1등 물건'을 만드는 일에 집중했었다는 것 이거 하나였던 것 같습니다.

*복기

1. 잔금 길다고 안심하지말자. 전세는 빨리 뺴는게 좋다.

2. 전세입자 컨셉으로 전화해서 내 물건 브리핑하는지 자주 확인했어야 했다.

3. 동향은 확장하면 특히 더 춥다. 실제로 전세입자는 확장 여부를 크게 신경쓰지 않았음

만약 당시에 생각했던 것보다 더 많은 투자금이 들어갔거나 기존에 투자한 물건이 많은 상황에서 재계약 시점에 그 시장을 만났다면 제가 지금까지 살아남을 수 있었을지.. 잘 모르겠습니다.

저에겐 '10%'가 되는 일이 어려운 일이 아닐거라고 자만하던 시절도 이젠 언제그랬냐는 듯 고개를 푹 숙이게 되는 것 같습니다.

복기글을 작성하는 지금 이순간에도 더 '잃지않는 투자'를 해야겠다는 생각을 하게 되는 것 같습니다.

그리고 무슨 우연인지는 모르겠지만 복기글을 올리고자 약속했던 오늘 협상중이던 투자 물건에 가계약금을 넣었습니다.

1호기 투자를 1년 3개월 만에 했고, 1년 1개월만에 또 새로운 투자를 진행중입니다. 아직 해결해야 할 일들이 많고 끝까지 가봐야 아는 일이지만

투자를 하지 못해서 괴로워했던 지난 날들을 돌아보니 확신을 키우고자 매월 꾸준하게 앞마당을 만들면서 비교군을 늘리고, 환경에서 벗어나지 않기 위해 꾸준히 강의를 들으면서 동료들 옆에 있으려고 했고, 방향을 잃을 때마다 코칭,독서모임을 통해 앞서간 선배들에게 조언을 구하는 등 그동안의 선택과 행동들이 저를 환경안에 머물고 투자를 할 수 있게 해주었던 것 같습니다.

투자를 하지 못해서 조급한 마음이 드시는 분들! 할 수 있는 일을 매일매일 하다보면 언젠가는 좋은 투자기회를 잡을 수 있을 것이라고 생각합니다. 항상 응원하고 함꼐하겠습니다. 감사합니다.

광클 실패로 아쉬워하던 우리를 하나로 묶어주신 조쉬7 튜터님

실전 투자자로서 첫 발을 뗼 수 있도록 도와주신 암바 조장님

함께 달려준 기요사키님, 나나정님, 내다님, 눈 빛님, 성실한백성님, 해밀s님, 맛탕님

만나고 싶은 마음은 굴뚝같지만 늘 열렬한 응원주시는 소중한 모든 동료분들

마지막으로 지난 투자시간을 되돌아 볼 수 있도록 도와주신 리리킴 튜터님

저도 나누며 성장하겠습니다. 모두 진심으로 감사합니다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

경기도보다 싼 서울 5억대 아파트 어디?

https://link.weolbu.com/3QePnIN

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서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!