안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
오늘은 드디어,
26년 월부학교 가을학기 1강 오프강의가 있는 날이자,
본격적으로 월부학교가 시작되는 날입니다.
모든 월부학교 동료들이 열정으로 시작하는 날 일텐데요.
오늘의 열정 이번 학기 마지막까지 이어나가면 좋겠습니다.
이번 강의에서 가장 기억하고 싶은 튜터님의 말씀을 떠올려보자면,
"감정적으로 결정하지 말고 투자 원칙과 기준에 맞게 이성적으로 결정해야합니다.
그리고 이런 과정들이 반복되어야 실력도 늘고, 자산을 쌓아나갈 수 있어요."
오늘 줴러미 튜터님의 1강 “최고 수준 부동산 투자자로 성장하고 결과 내는법”을 통해
지금 서울/수도권/지방의 시장 상황을 배우고
투자 원칙/기준에 대해서 다시 다지며 성장 할 수 있었던 시간이었습니다.
# 서울 급지별 시장 상황
튜터님과 함께 살펴본 급지별 전저점 대비 상승율 비교를 통한 시장.
단지들을 바꿔서 비교해서 봐도 비슷한 분위기.
1-3군 선호도 높은 단지들의 경우, 전저점 대비 70% 이상 상승.
1-3군의 경우 고점을 찍고 잠시 주춤하고 있는데, 그 단지들의 매매가가 15억 이상임을 확인.4군의 경우 3군보다 늦은 속도는 늦었으나 전저점 대비 80% 이상 상승하며, 상급지의 상승율을 따라갔음.
5군의 경우 대부분 50% 미만의 상승율을 보이며, 여전히 상승여력이 남아있음.
(녹e캐와같은 일부 선호도 높은 신축이 전저점대비 5-60% 상승으로, 단지 연식/선호도별 차이 있음)
3개월마다 동일한 단지들의 분위기를 기록하며,
시장의 상황/흐름에 대해 쌓아나가야 할 것.
# 원금보전과 공급
대부분의 학생분들께서는 1주택자 이상으로 이루어져있는 만큼
현재 임차인과 전세가 협상에 대해 고민해 볼 수 있는 시기가 분명히 있을 것인데요.
오늘 튜터님께서 말씀해주신 “공급”과 “원금보전”의 경우 밀접한 경우가 있을 것입니다.
그 관계에 대해서 KB시세 기준으로 전세금 상승분을 시세 대로 받는 횟수가 많아질수록
당연한 이야기이지만 역전세 Risk가 큰 것을 알 수 있는데요.
당연하게 생각하고 가장 관심을 가지지 않고, 단편적으로 생각하면 안되는 것…원금보전인데요.
최근에 너무 많이 올랐는데 역전세 날 수도 있지 않을까?라는
Risk 대응 관점에서 항상 고민해 볼 필요가 있는 것입니다.
하지만, 모든 투자에서 우리가 또한 인지해야하는 것은
Risk 없는 투자는 없다. 원금보전과 공급 그리고 역전세에 대한 Risk가 예상하더라도
대응이 가능한지, 불가능한지 면밀하게 따져봐야하는 것이 중요하겠습니다.
비규제지역 전세가 운영과 공급
전세 운영시 한 번 시세대로 올려 받고 5%를 유지 할 경우,
왠만하면 공급이 많은 시기에도 역전세를 만나지 않음.하지만 2번 시세대로 올려받으면 역전세 발생. 하지만 전세금의 10% 이내.
2. 지방광역시 전세가 운영과 공급
공급으로 인한 영향이 수도권보다 큰 것을 확인 할 수 있음 (-43%, -20% 등)
수요가 수도권 만큼 크지 않기 때문에 공급에 전세가 영향을 많이 받고, 보수적인 전세가 운영이 필요 함.
1번 올려받아도, 역전세 만나고 / 2번 올려받으면 더 자주 역전세 만남
→ 지방 공급을 더 면밀히 검토해야하는 이유.
비규제지역 수도권과 지방광역시에 공급과 전세 운영 관점으로 적용해보며,
① 공급이 전세가에 미치는 영향이 수도권과 지방에 어떤 차이가 있는지,
② 각 지역에서 전세 운영의 관점 및 지방광역시 매도가 필요한 이유를 생각해 볼 수 있었습니다.
강의 마지막 즈음
줴러미 튜터님께서도 항상 “이 정도로 될까?”라고 스스로 질문하고, 행동하신다고 말씀하셨는데요.
현재에 만족하지 않는 태도로 이번 학기 행동해나가겠습니다.
