오늘은 에이스2반 완전체가 모여 함께 월부학교 1강을 듣고 왔습니다.
1강에서 배운 점, 느낀 점, 적용할 점을 바탕으로 후기를 작성해보았습니다.
1. 가까워지고 있던 10억, 그 크기를 다시 생각하다
러미 튜터님 강의는 언제 들어도 명확하고 메시지가 확실해서 좋은 것 같다.
듣고 나면 내가 놓치고 있던 부분과 앞으로 해야 할 일이 정리된다.
이번 강의에서는 시작부터 10억이라는 돈을 다시 생각하게 됐다.
10억에 조금씩 가까워지고 있지만, 얼마나 큰 돈인지는 실감하지 못하고 있었다.
매달 300만원씩 약 27년 9개월을 쓸 수 있는 돈이라니.
노후 걱정을 덜 수 있다는 말이 이해됐다.
여기에 자산을 잘 운용한다면 돈을 쓰면서도 불려갈 수 있다.
그런 자산은 태도와 실력, 기다림 위에 쌓인다.
목표 금액에 가까워지는 것만큼, 그 자산을 다룰 수 있는 사람으로 성장하고 있는지도 돌아보게 됐다.
성장계획서, 투자, 복기. 월부학교에서 우리가 해야 할 행동도 이 과정과 연결되는 것이었다.
계획을 세우고 실행하고, 내가 했던 판단을 돌아보는 것. 어느 하나만 잘한다고 되는 게 아니라는 생각이 들었다.
2. 투자했다면, 이제 보유와 매도까지 생각하기
투자하면 어떤 단지를 얼마에 살지부터 떠올린다.
하지만 투자는 매수에서 끝나지 않는다.
보유하는 동안 무엇을 확인할지,
언제 어떤 이유로 매도할지까지 이어진다.
이미 투자한 지금의 나에게 더 와닿았던 부분이다.
임보에서도 매수할 이유는 열심히 적으면서,
보유와 매도에 대한 생각은 얼마나 담고 있었을까.
앞으로는 이 단지를 산다면 어떻게 보유할지,
어떤 변화가 생겼을 때 매도를 고민할지도 적어보려고 한다.
내 자산의 다음 선택을 준비하는 과정으로 임보를 활용하겠다.
3. 시장을 안다고 생각했지만, 얼마나 보고 있었을까
현재 시장을 보는 틀은 가격, 공급, 금리, 분위기 네 가지였다.
익숙한 항목들이지만 강의를 들으며 각각의 정보를 알고 있는 것과,
이를 연결해 시장을 이해하는 것은 다르다는 생각이 들었다.
가격(얼마나 올랐는지보다 한 걸음 더 들어가기)
올해는 상급지보다 하급지의 상승률이 높았는데
‘단순히 그렇구나’ 가 아니라
가격 차이가 어떻게 좁혀지고
그 과정에서 어떤 기회를 주는지 살펴봐야겠다는 생각이 들었다.
특히 쌍둥이 단지를 전저점 대비 상승률만으로 비교하지 말라는 부분이 인상 깊었다.
전저점이 더 낮았다면 상승률은 높게 나올 수 있다.
숫자만 보고 더 잘 오른 단지라고 판단하기 전에 전저점과 현재 가격 차이까지 봐야 한다.
전세가율 요즘 보는 사람 거의 없단는 말씀에 완전 찔렸다…
2020년 3월 이후 유동성이 풀리면서 이전과 달라진 부분이 있지만,
그렇다고 무시하고 넘어갈 수는 없다.
해당 기간의 평균 전세가율과 현재를 비교하면 지금 가격을 이해하는 데 어떤 인사이트를 얻을 수 있을지 궁금해졌다.
상승장에서 덜 좋은 자산을 팔고 더 좋은 자산으로 점프하는 것이 실력이라는 말씀에서는
인턴 튜터님의 이야기가 떠올랐다.
하락장에서만 갈아타기를 하는 것은 아니라는 말씀.
상승장에서도 기회는 있다.
다만 그 기회를 잡으려면 내가 가진 자산과 이동할 자산의 가격 차이를 계속 보고 있어야 한다.
갈아타기를 막연한 다음 계획으로 두고 있지는 않았는지 돌아봤다.
공급(전체 흐름 안에서도 지역별 차이 보기)
공급이 없다는 이야기를 들으면 수도권 전체를 비슷하게 생각하기 쉽다.
하지만 경기 안에서도 공급이 있는 지역은 꽤 있다.
그 차이를 놓친 채 전세를 올려받는다면 다음 만기에는 어떤 일이?
당장 돌려받는 투자금만 생각하고, 이후의 부담은 충분히 보지 못할 수도 있겠다는 생각이 들었다.
공급은 권역별로 더 자세히 보고, 인구 대비 어느 정도인지도 함께 확인해야겠다.
입주 물량을 장표에 넣는 데서 끝내지 않고,
그 물량이 해당 생활권과 내 단지에 어떤 영향을 줄지까지 생각해보겠다.
금리와 분위기(예상보다 감당 가능 여부, 정책 이후의 실제 움직임)
2022년에는 금리가 하락의 트리거가 됐지만 지금은 그때와 구분해서 봐야 한다.
금리 방향을 맞히는 것보다 내 상황에서 감당할 수 있는지가 더 중요하다는 말씀에 공감했다.
8.3 세제 개편 이후 시장을 살펴보는 부분에서는 아쉬움도 있었다.
상급지에는 매물이 쌓이고 하급지에서는 해소되는 흐름을 왜 나는 더 적극적으로 보지 못했을까.
정책을 확인하고도 이후 시장 반응까지 충분히 따라가지 못했던 것 같다.
앞으로는 정책 내용과 함께 매물, 거래, 현장 분위기의 변화까지 연결해서 봐야겠다.
4. 비슷한 가치, 다른 시점. 그래서 복기도 달라진다
수도권 상승장 중반에는 땅과 생활권, 환경 개선 기대, 호재를 바탕으로 점검한다는 내용 정말 좋았다.
비슷한 가치라면 시차를 두고 비슷하게 움직일 수 있다.
하지만 시기마다 가격 차이는 다르다.
그 차이가 왜 벌어졌는지, 앞으로 좁혀질 만한 이유가 있는지를 생각하는 과정이 곧 투자 기회를 찾는 과정
이 이야기는 복기와도 연결됐다.
같은 투자라도 어느 시점에 돌아보느냐에 따라 평가가 달라질 수밖에 없다.
현재 가격만으로 당시 선택을 판단하기보다, 그 시점의 시장과 당시 살 수 있었던 후보들을 함께 봐야겠다.
지방 투자 전략에서 이야기해주신 가치 있는 것, 덜 오른 것, 공급이 적은 것도 같은 맥락으로 들었다.
각각에 해당하는 단지를 찾는 데서 끝내지 않고, 세 가지의 교집합에 들어오는 후보를 고민해보겠다.
5. 원칙과 기준, 알고 있는 것을 실제 판단에 적용하는지
원칙은 쉽게 변하지 않는다. 기준은 상황이 달라지는 가운데 비용과 편익을 따져봐야 한다.
이 말씀을 들으며 예전에 배웠던 기준을 지금도 익숙하게 적용하고 있지는 않은지 생각했다.
당시에는 맞았던 판단도 현재 상황에서는 다시 검토해야 할 수 있다.
그 가운데 놓치지 말아야 할 프레임이 가저환수원리다. 익
숙하게 알고 있지만, 정작 투자와 복기에서 얼마나 구체적으로 활용했는지는 돌아볼 부분인 것 같다.
이번 복기는 가저환수원리를 중심으로 정리해보려고 한다.
당시 어떤 근거로 선택했는지, 무엇을 충족했고 무엇을 놓쳤는지. 세
금 계산했던 과정도 함께 넣어 실제 비용까지 고려한 판단이었는지 살펴보고 싶다.
6. 우리는 동호회가 아니라 프로팀
월부학교에서 성장한다는 것의 의미도 다시 생각했다.
우리는 동호회가 아니라 프로팀이다.
좋은 강의를 듣고 열심히 참여한 것만으로 만족할 수는 없다.
배운 내용을 내 투자에 적용하고, 판단이 어려운 부분은 직접 계산하고 비교하면서 답을 찾아가야 한다.
이번에도 인턴 튜터님을 믿고 일단 도전해보려고 한다
. CSS 복기를 직접 해보고 피드백도 받겠다.
처음부터 잘 정리하려고 붙잡고 있기보다, 해본 뒤 놓친 부분을 채워가는 쪽으로 행동하겠다.
BM 포인트
임장보고서
- 보유·매도 관점 추가
매수 이유와 함께 보유 중 확인할 요소, 매도를 고민할 조건 적기. - 가격 차이가 기회를 주는 과정 분석
쌍둥이 단지의 전저점, 상승률, 현재 가격 차이를 함께 비교하고 가격이 붙거나 벌어진 이유 생각하기. - 전세가율 비교
2020년 3월~2026년 9월 평균 전세가율과 현재 전세가율 비교하기. - 교통·환경 개선 효과 비교
같은 구에서 교통 효과를 받는 단지와 그렇지 않은 단지의 흐름 살펴보기. 동작구에서는 환경 개선 효과가 미치는 단지와 아닌 단지 비교하기. - 공급 분석 구체화
권역별 공급량과 인구 대비 공급량을 확인하고, 해당 생활권의 전세 수요에 미칠 영향까지 적기. - 보유 관련 시뮬레이션
보유세를 더 구체적으로 계산하고 양도세, 전세보증금 증액에 따른 자금 흐름과 다음 만기 부담까지 확인하기.
투자 복기
- 가저환수원리를 기준으로 당시 판단 근거와 놓친 부분 정리하기.
- 당시와 현재의 가격·공급·금리·분위기를 구분해 비교하기.
- 당시 세금 계산과 자금 계획 포함하기.
- CSS 복기를 작성하고 인턴 튜터님께 피드백 받기.
글쓰기·반원 스터디
- 권역별 공급과 시장 영향을 주기적으로 글로 정리하기.
- 반원분들과 지방 갈아타기 시뮬레이션 해보기. 가치·가격 차이와 세금, 추가 투자금까지 계산하기.
- ‘가치 있는 것·덜 오른 것·공급이 적은 것’의 교집합에 해당하는 지방 투자 후보 찾아보기.
