안녕하세요, 삶은일기 입니다.
오늘은 월부학교 가을학기 1강이 시작된 날입니다.
직장 내에서 상위 10%는 어떤 존재인가요? :)
월부학교는 그저 강의만 듣겠다는 것이 아니라 ‘국내 최고의 부동산 투자자가 되겠다’고 다짐한 분들이 모인 곳입니다.
기초반, 중급반만 들어도 충분히 현명한 부동산 투자가 가능하지만,
이에 만족하지 않고 더 높은 수준의 성장을 목표로 한 분들이 3개월간 집중력있게 배울 수 있습니다.
1강을 맡으신 줴러미 튜터님은
이 3개월간 내가 할 수 있는 목표를 최대한 높이 잡고, 부족한 부분을 채워나가자고 말씀하셨습니다.
# 시장의 흐름 이해
현재 수도권 시장은 급지별, 단지별로 다른 흐름을 보이고 있습니다.
상승파도의 시작점이었던 서울의 중심부는 어느정도 상승폭을 줄이고 있고 매매 거래도 뜸한 편입니다.
그저 매물이 없어 거래가 안 되는 것이 아니라, 수요자가 줄어 매매물량 자체도 쌓이고 있습니다.
반면 중하급지의 모습은 좀더 다르게 흐릅니다.
특히 지난 3개월 간 급격한 변화를 보인 중하급지는,
매물도 눈에 띄게 감소할 뿐만 아니라 거래도 활발하여 갈아타기 좋은 여건을 만들어주고 있습니다.
다만 수도권 외곽으로 갈수록 생활권별 흐름이 달라 이에따라 대응해야 하는 액션플랜도 다르니
갈아타기를 고민하고 있다면 시장 흐름을 전체적으로 보고 있어야 합니다.
튜터님은 가격, 공급, 금리, 분위기 4가지로 나누어 수도권 시장의 현재 특징을 간단히 정리해 주신 뒤
다시 급지별 대표 단지들과 함께 구체적인 흐름을 짚어주셨는데요.
상급지를 매수한다면 안전마진에 대한 부분을 인지해야 하며,
상급지와 간극을 좁히고 있는 중하급지에 대해 설명해주셨습니다.
“내가 무슨 단지를 가지고 있느냐가 중요한 때입니다.”
이후 서울 권역별 영향력있는 공급과
금리, 분위기도 알려주셔서 넓은 시야로 수도권을 볼 수 있었습니다.
특히
지난 학기부터 누적된 트래킹으로 보여주셨던 수도권의 조건별 비교사례가 인상깊었습니다.
- 땅/생활권 : 중심지 일수록 가치가 높고, 상위 생활권을 선호한다?
- 환경개선 : 대규모 신축이 들어서면 개선 효과를 통해 구축의 가치도 상승한다?
- 호재 : 선도지구, 재건축/리모델링, 교통 등의 호재 영향은?
투자자로서 비교평가 시 자주 고민하던 조건들을 트래킹하며
지난 분기, 지지난 분기에 이어 어떤 흐름을 보이고 있는지 확인해주셨는데요.
결국 무엇보다 대상에 대한 이해가 깊어야 한다는 것, 매수도 중요하지만 보유도 중요하다는 것, 단지 가치를 선명하게 안다는 것이 가장 중요하다는 것을 3가지 조건의 트래킹을 보며 한번더 확인할 수 있었습니다.
이어서 설명해주신 지방의 흐름도 가격과 공급을 따로 보며 접근해야 한다고 알려주시며
가치, 가격, 공급을 통해 어떤 지방의 중요도가 높은지 배울 수 있었습니다.
📌BM
- 투자복기 시 세가지 조건을 확인해 볼 것
- 가격 / 공급 / 금리 / 분위기를 나누어 임장지의 흐름을 살필 것
# 운용전략과 우리의 성장
- 취득세 중과
- 보유세 강화
- 유동성으로 인한 이전과 다른 전세가율
- 토허제 실거주
작년 10월부터 시작된 정부의 부동산 규제에 의해
현재의 부동산 투자자들은 위 4가지를 고려하며 선택해 나가고 있습니다.
“전략과 전술을 통해 더 좋은 것으로 바꾸어 가는 선택을 해야 합니다.”
튜터님은 무주택, 1주택, 2주택 각각의 상황에서 고려해야 할 상황을 정리해주시고,
수도권 전세상승분을 어떻게 관리할 수 있는지 과거의 13~15년 전세난 시기부터 복기하며 사례를 살펴봐주셨습니다.
저또한 최근 세입자분과 전세 상승분에 대해 의논 중이라 앞으로 어떤 전략을 통해 전세금을 관리할지 고려할 수 있었는데요.
막연하게 ‘주변에 공급이 많으니까 전세금 상승은 조심해야지’, ‘서울은 어차피 공급이 부족하니 매번 전세 상승분을 받아야지’ 라고 퉁쳐서 생각하면 안 된다는 것을 다시금 배울 수 있었습니다.
📌BM
- 투자물건지 공급을 다시 확인하고, 보유/매도 전략 임보에 반영
- 단순히 오르지 않는다는 답답한 마음으로 감정적으로 매도하지 않기
강의 후반부는 ‘이렇게까지 배워야 하나?’ 라는 질문을 향한 튜터님의 답변이 있었는데
‘매수는 투자의 3가지 행동 중 ⅓만 차지할 뿐이며 보유와 운영이 훨씬 더 어려운 영역이므로 늘 배움이 필요하다’ 라는 말씀으로 환경의 중요성을 다짐했습니다.
“이 정도로 될까?”
늘 스스로에게 물어보고 더 많이 행동하려 노력하신다는 튜터님을 보면서
한계없이 밀어붙여야 컴포트존을 넘어 보이지 않는 영역까지 성장할 수 있다는 것을 배웁니다.
저또한 특히 이번 학기는 더 행복하고 즐기는 마음을 가짐과 동시에
많은 영역을 극도로 끌어올리려는 노력을 해보려 합니다.
학기가 끝날 때 이전보다 더 노력했음에도 더 하지 않았음을 아쉬워하는 시간을 만들며 연말을 맞이하겠습니다.
📌BM
- 독서 : 마음이 힘들 때마다 읽을 책 1권을 찾아라. 스스로 서점에 들러 좋은 책을 찾아봐라.
- 강의 : 딱 1개만 적용해보자 (→ BM포인트 모두 적용하고 체크리스트)
- 임장 : 주중 2회 가보자
- 임보 : 보유와 매도를 임보에 반영해보기
- 커뮤니티 : 타인을 도와라(함께 롱런할 수 있도록 하자)
하나만 적용하라고 하셨지만
배울 점과 함께 BM포인트가 정말 가득했던 1강이었습니다.
강의가 끝나고 좀더 나은 에이스 환경을 고민해주셨던 시간도 감사했습니다.
더 많이 배우고 더 많이 고민해서, 훨씬 더 많이 나눌 수 있는 사람이 되겠습니다.
긴 시간 알찬 강의 감사합니다 줴러미튜터님🥰💛
