안녕하세요 차근차근 꿈을 이루어갈 또박또박입니다.
선호도와 환금성
현재 시장은 두 차례에 걸쳐 토허제 규제가 시행되면서, 투자가 가능한 지역으로 수도권 외곽과 지방이 남아 있는 상황입니다. 자연스럽게 수도권 외곽과 지방 투자를 함께 비교하며 어디에 투자해야 할지 고민하게 됩니다.
흔히 ‘무조건 수도권이 더 안정적이지 않을까?’라는 생각을 할 수 있지만 이것은 최근 수도권 시장이 상승하는 모습을 보았기 때문에 할 수 있는 생각이라는 것을 알려주셨고, 단순히 수도권 지방이 아닌 선호도와 환금성에 중점을 맞추어야 한다는 것을 배우게 되었습니다. 앞으로 투자하게 될 수도권 외곽이나 지방의 물건은 대부분 매매단지이기 때문에, 무엇보다 선호도와 환금성이 중요합니다.
구축이라고 해서 모두 같은 구축이 아니고, 공급이 들어온다고 해서 모든 단지가 같은 폭으로 하락하는 것도 아닙니다. 반대로 공급이 없다고 해서 모든 단지가 오르는 것도 아닌데요, 결국 이런 차이는 ‘지역 내 선호도’에서 갈리게 되기 때문입니다.
따라서 단순히 평형, 연식, 생활권 등의 객관적인 조건만 비교하는 것이 아니라, ‘이 지역에서 사람들이 실제로 어떤 단지를 가장 좋아하는가?’를 알아야 하고 이번 임장지에서도 지역 내에서 뾰족한 선호도를 가진 단지가 어디인지, 그리고 사람들이 그 단지를 선택하는 이유가 무엇인지를 더 깊이 파악하기 위해 노력하겠습니다.
지방시장의 특징과 가격결정요소
지방은 수도권에 비해 가수요가 적고, 공급이 줄어들면 전세가가 매매가를 밀어 올리는 실수요 중심의 시장입니다.
따라서 전세가는 해당 지역의 실수요자 선호도를 파악할 수 있는 중요한 척도가 될 수 있습니다.
실제 거주하려는 사람들이 어떤 단지를 더 선호하는지를 보여주는 전세가 비교평가를 이번 임장지에 적용하여 지역 내 선호도를 파악하는 데 적극적으로 활용해봐야겠습니다.
튜터님께서 전국 지방 주요도시의 가격 결정요소를 정리해주셨는데요, 지방에 아직 익숙하지 않은 저에게는 매우 유용한 장표였습니다. 또 예를 들어주신 예시를 통해서 단순히 키워드들 간의 비교가 아니라, 지역의 선호도를 반영한 비교평가는 무엇인지, 투자 우선순위를 어떻게 정할 수 있는지를 배울 수 있었습니다.이번 임장지에서도 배운 내용을 적용해 지역 내 선호요소를 꼼꼼히 파악하고, 단지 비교평가에 활용해보겠습니다.
의사결정 : 저>투>리
지방투자의 매수 의사결정은 저평가 > 투자금 > 리스크 순으로 판단해야 한다는 것을 배웠습니다.
저평가는 단순히 가격이 싼 것을 의미하는 것이 아니라, ‘가치’에 따라 결과가 달라진다는 점을 배웠습니다. 덜 좋은 것을 더 싸게 사는 것보다, 가치가 더 좋은데 가격은 비슷한 것을 선택하는 것이 중요하다는 것을 다시 한번 생각하게 되었습니다.
투자금 역시 비슷한 금액이 들어간다면 가치가 더 좋은 것을 선택해야 하며, 특히 지방투자일수록 개별 단지의 선호도와 세부적인 매물 선호도까지 더욱 디테일하게 파악하는 것이 중요하다는 점을 배웠습니다.
리스크에서는 오히려 환금성이 중요한 리스크가 될 수 있다는 말씀이 기억에 남았습니다. 지방투자는 매수로 끝나는 투자가 아니라, 결국 매도를 해야 수익이 결정되고 투자가 완성되는 게임이기 때문입니다.
소액 지방투자의 핵심은 ‘가치’와 ‘선호도’를 파악을 통해 ‘환금성’있는 단지를 매수하여 수익으로 연결하는 것이라는 점을 기억하고 투자에 적용해보겠습니다.
BM
전세가 비교평가로 지역 내 선호도파악에 활용
지역별 가격결정요소로 지역 내 비교평가 적용
공급파트 악성 미분양 파악해보기
좋은 강의 해주신 재이리 튜터님 다시 한번 감사합니다🙏🏻
