2주차강의는 매물임장과 결론에 대해 뽀개주셨습니다.
1주차 분임과 단임을 했지만 그래도 단지에 대해 명확하게 이해하는 것은 힘든데.
분위기임장, 단지임장하고도 아리까리하기에
매물 임장을 통해 선호도 파악해야한다.
사전임보에서 해결되지 않는 것들은 매임을 통해 확인해야한다.
매물임장에 대해 튜터님께서 드르륵 문을 열고 들어온거라면 중문이 있었던 거다~
그때부터 매물임장의 시물레이션을 해주셨는데
현장감 있던 시뮬레이션 매물임장할 때 기억에 남을 거 같습니다^^
매물임장 단지선정 기준이 고민이라면 3가지를 뽑으면 된다고 하셨어요
- 랜드마크 (사람들이 이 지역에서 제일 좋아하는 이유를 알 수 있음)
2. 저평가단지 (싼거 같은데 저평가일까..?)
3. 예산단지 (같은 예산으로 여기가 최선일까?)
2. 저평가
선호도를 떨어지는 건 알겠는데.. 사람들이 안찾을까? 하는 마음으로 보기
선호도 떨어져도 가격이 싸면 거래가 되는지 체크해보는 게 중요
단지에 대한 명확한 가치를 잘 알아야함을 다시 느끼게 되었습니다.
입지가 같은데 가격이 다른경우 생각해야할 점
땅이 같은데 가격 차이가 크다면 시설물 차이가 크다 EX. 지하주차장 층수, 조경차이 등
더 뚜렷하게 비교해가기 위해 여러지역을 넘나들면서 매물임장을 해보라
3. 예산단지
헷갈린다면 생활권이 좋고 매매가 높은 순서대로 예약해보라
같은 생활권에 비교시 연식을 고정해볼 것
매물 예약시
!! 가치>조건좋은 물건을 우선으로 예약해보라
1순위 가치 좋고 조건 좋은 물건
2순위 가치 좋거나 조건이 좋거나
3순위 둘 다 떨어지는 경우
이런 식으로 살 때 매수,매도,보유할 때도 편함
§ 지역마다 매물 차이가 있다.
- 매물 많은 지역은 좋은 것, 덜 좋은 것 가격 차이가 크지 않아서 좋은 것을 보라
조건 맞추기도 편해서 더 적은 투자금으로 할 수도 있음
BM. 지금 제가 보고 있는 앞마당은 매물이 충분히 볼 수 있는 매물이 많기에 좋은것을 먼저보겠습니다.
- 매물이 적은 지역은
1순위: 좋은 것과 덜 좋은 것의 가격 차이가 점점 벌어짐
2순위: 가치 비선호로 갈 경우 후보 단지 범위를 넓혀서 검토
전임할 때 준비할 것과 마음가짐
BM 언제,얼마의 돈으로 어떻게 이 집을 살 겁니다 하는 자금 계획을 얘기 먼저하면서
해야 부사님도 적극적으로 보여주고, 나의 마음도 언젠가 꼭 투자할건데하는 마음으로 잘 보자
매물 3임장전 체크리스트
BM. 사전임보 후 단지선정을 월요일에 해보자. 매물 선정해서 수요일 전화해보고 매물을 예약해보자
지방의 100% 수익률을 위해서 선호도 좋은 것이 환금성이다.
신축이라도 환금성이 좋은 것이 아니다. 단지 선호도 좋은것을 찾아야 한다.
매물전/매물중/매물후 봐야할 선호도
매물전: 동/호수/구조 선호도 (전임으로 물어보기)
매물보러갈때: 상태 선호도 확인하기 - 로얄동과 비로얄동의 차이를 매물을통해 확인해보자
매물보고 난후: 단지선호도 파악하기, 부사님과 3개정도의 단지선호도는 파악해보자
단지가 아무리좋아도 동향으로 선호에서 밀리는 경우, 좀더 덜좋은단지의 선호하는 매물이
더나을수 있음 (단지케바케이긴함)
매물상황정리
왜 매도하는지?
매도하는 물건에는 다 이유가 있다..
- 세금이슈 (일시적 1가구2주택- 시점이 중요)
- 갈아타기 (같은단지 더넓은평형, 상급지원함,)
더 넓은대로 간다고하면 계약금때 중도금까지포함해서 넣어드린다고하고 협상해보기
3. 현금필요 (사업/개인사정,자녀결혼) 이런분들은 빨리 매도하는 걸 원하니
가격에대해 더 전달해주기
4. 감당안되는 물건 (채권최고액 등기부등본, 세입자는 3억.. 집주인2억있다면 내가 계약금+중도금 1억을 주고 잔금기간을 길게가질수있게 얘기해보기.. 인테리어시간이나 나의 물건의 시간을 얻기 수월할수있음)
5. 전세보증금이 시세보다 낮은 경우
-갱신권 사용유뮤/이사협의가능유무/임차인이 전세홍보에 협조하는지 확인)
※적정전세가 확인하는법도 유익했습니다.
BM. 1호기 다시 갱신청구권 사용하게 된다면 이렇게 점검해봐야겠습니다.
★내상황확인시 (현금+자산+대출여력)
퇴거자금대출 1주택자 LTV70%
신용대출은 연소득 1배수까지
-규제지역 주택매수시 1억초과된 금액은 상환조치
기타대출 (회사대출,담보대출 중)
투자자는 한도를 높이고, 중도상환수수료 적은 것으로 대출하는게 중요!
앞마당을 만들어가는 것들이 투자자로 성장.. 시간이 지나 시장을 통해 많이 배울 수 있음
앞마당관리 필요한 이유
- 소액투자의 기회를 알 수 있음
- 매도/갈아타기가 용이해짐
3. 투자자로 성장할 수 있음
시세트레킹단지선정
랜드마크 or선호도상(독점성이 큰단지)
뽑는이유? 제일먼저 반응하기때문,
이단지들의 특징? 23년 하락장에 거래가 꾸준히 됨
선호도 중단지.. 대안이 있는 애매한단지
하락장일 때 매물이 쌓이고 거래가 뜸함
상승장일 때 전세상승시기에 매매가 상대적으로 잘 기다려줌
선호도하 (가성비단지)
매매는 덜하고 싶은 단지 (전세는 가성비ok!)
하락장에 거래가 안되는 기간이 길어짐
상승장에 전세가 올라야 매매가 움직임
생활의 마지막 흐름이왔는지 체크하기위함.. 시장의 상승온도가 많이퍼졌구나
볼수있음
세대수300세대이상, 신축을 우선으로 선호도그룹내 단지를 선정하라
중선호에서 뽑기 어렵다면 전고점기준으로 더 높은 단지나 신축을 보라.
시세트레킹을 해나갈 때 단지 전고와 매매,전세를 넣고, 전세가 없는건 파란색으로 칠해두자..
지역별 생활권을 합쳐서 매매가 순서대로 트래킹해보세요!
원페이지해야하는이유?
시세트레킹은 가격의 변화만 보지만, 원페이지를통해 지역의 공급상황을 파악해야하고, 전세가격을 확인하기위함
원페이지 해야하는 이유를 더 명확히 알았습니다. 이번에 원페이지도 잘 작성해보겠습니다.
튜터님께 배운 것들을 매임과 결론 작성할 때 파란색글씨부분 잘 적용해보도록 하겠습니다
감사합니다 갱지지튜터님!
