[실전준비반 75기 1조 그렇군] 어려운 것 익숙하지 않아서, 안 해 본 걸 해봐야 늘지 - 그 시작을 알리는 실준반 1강 후기

"26년 10월 실전준비반 75기를 통해 저는, 

임장을 하는 법과 임장보고서를 하는 법의 숙련도를 높이고

그를 통해 가치평가, 비교 평가하는 법을 체득하고, 

최종적으로는 반기 내 1호기 투자매물을 매수하는 것이 목표입니다."

1강의 내용은 실전준비반을 수강하고 과제를 수행하면서 무엇을 제일 우선해서 생각해야 하고, 

어떤 마음 가짐을 가져야 하는지 세팅을 하고 가는 내용이었다고 생각합니다.  

과제 수행이라 함은 단순히 ‘과제를 했다’에서 그치는 것이 아니라 앞으로 제가 투자를 하고 

자산을 불려나가는 데 있어 안목을 기르는 능력을 키워나가는 것을 의미하는 것이겠지요.

부동산 투자에 있어 가장 기본이 되는 가치평가와 저평가에 능숙해지기 위해 수많은 임장과 임장을 통한 나의 판단을 복기할 수 있는 임장보고서의 중요성에 대해서 다시 한 번 되새겼고, 그 시작이 되는 ‘분위기 임장’을 하는데 꼭 해야 하는 것과 하지 말아야 할 것을 배웠습니다. 

‘임장’은 사람들이 이 지역을 좋아할지  - 즉 “수요가 있을 것인지” 판단하는 일이기 때문에 

실거주자들의 선호를 읽어내는 작업입니다. 그렇기 때문에 분위기 임장이라고 하여 동네 구경 하듯이 

가볍게 생각할 것이 아니라 전략적으로 계획하고 준비한 후에 임해야 함을 배웠습니다. 

저는 임장이 처음이기 때문에 이번 주말 조원들과 분위기 임장을 나가기 앞서 챙겨야 할 것들을 정리 해 보았습니다. 

1. 분위기 임장 가기 전 준비

사전에 알아둘 내용

• 나무위키 등으로 지역 정보, 역사, 법정동 구성 파악
• 지적편집도로 상권, 직장, 공업지역 위치 확인

루트 설정 원칙

• 역 기준, 강남에서 가까운 역부터 순서대로 진행
• 한 개 동을 위로 올라갔다가 내려오며 한 바퀴 돈 뒤 다음 동으로 이동
• 큰 도로와 단지 사이 도로를 번갈아 걸으며 두 분위기를 모두 확인

2. 분위기 임장 가서 확인할 것

 (1) 직장

• 직장의 질 확인: 대기업 빌딩인지, 공장·지식산업센터인지, 주변 분위기는 어떤지

 (2) 교통

• 지나가는 노선의 수와 종류 확인
• 평일 출퇴근 시간에 업무 지구까지 door-to-door 직접 이동 (필수)

 (3) 학군

• 초등학교와의 거리, 양질의 학원가 유무 확인
• 학교 옆을 지날 때 학급당 학생 수, 중학교 학업성취도 등 체크

 (4) 환경

• 선호 환경이 있는 것보다 비선호 환경이 없는 것이 훨씬 중요
• 비선호 환경은 지도에 잘 안 드러나므로 반드시 현장 확인

 (5) 공급

• 공사 현장에 게시된 공급 세대 수, 아파트 브랜드, 착공·준공 시기를 확인해 보고서에 정리

 (6) 시간대별 사람 관찰

• 출근·등교 시간, 오전 운동 시간, 하원 후 학원 픽업 시간, 퇴근하는 부모의 연령대 관찰
• 카페에서는 이어폰을 빼고 주변 대화 청취

3. 임장 다녀온 뒤 정리할 것

• 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 카테고리별로 확인 내용 정리
• 동별 선호 순위 매기기(최소 2개 동) → 입지 등급과 대조 → 최종 선호도 확정

4. 항상 기억해야 할 것들

• 시간, 습관, 멘탈 관리가 가장 중요. 기술보다 이것이 더 어렵고, 결국 지속하는 사람이 이김
• 가치를 먼저, 가격은 마지막에. 분위기 임장에서는 가격 금지

 (1) 이기는 투자보다 잃지 않는 투자

• "더 오를 것"보다 "그 지역 사람들이 압도적으로 좋아하는 것" 선택

 (2) 모든 행동에 아웃풋을 정한다

• 분위기 임장은 동별 선호도, 단지 임장은 선호 이유, 사진은 보고서에 넣을 것만, 후기는 적용할 점 남기기

 (3) 실력은 '안 해본 것'을 해볼 때 는다

• 루트 직접 그리기, 평일 출퇴근 체험, 매물 예약, 비교 평가에 도전

 (4) 앞마당은 개수가 중요하다

• 수도권과 지방의 순서는 무관
• 각각 2개 이상 있어야 비교 평가가 가능하고, 이것이 쌓여야 1년 안에 1채로 연결

5. 목표 완수를 위한 한 달 계획 

•  2026년 10월 부천 원미구 뽀개기
  - 단지 임장 최소 2번: 평일 저녁(퇴근 시간) / 주말 낮 확보
  - 전화 임장: 최소 20번 
  - 매물 임장: 최소 10번 
  - 원미구 내 Top3 단지 선별