이번 2강은 오프강의를 다녀왔는데요, 갱지지 튜터님은 처음 뵙는거다보니 뭔가 더 설레기도 했던 것 같습니다 ㅎㅎ
이번 강의는 매물단지 선정부터 매물임장하는 법, 그리고 결론 작성하는 법까지 아주 상세하게 설명해주셨는데요,
강의를 다 듣고 나서는 강의 교재 그대로만 따라하면 결론작성까지 문제없겠다!! 라는 생각이 들정도였습니다^^
그동안 결론 강의를 몇번 듣기는 했지만, 그 전에는 다 듣고 나서 와!! 이 많은걸 언제 다하지? 라는 압박감과 막연히 어렵다 라는 생각을 했었는데요. 이제 어느정도 결론 내는 프로세스를 알고 들으니 더 들리는게 많았었고, 그동안 내가 무엇이 부족했고, 무엇을 놓치고 있었는지를 알게 되었던 시간이었던 것 같습니다.
이제는 알고 있지만 행동하지 않는 부분이 무엇인지에 집중해야겠구나 라는 생각도 하게 되었습니다.
좋은 강의 해주신 갱지지 튜터님 감사합니다^^
매물임장의 목적은 부동산을 방문하여 선호도와 가격차이를 이해하는 것!!
지방은 수도권과 달라서 선호도 파악이 더 중요하다!!! 환금성이라는건 사람들이 지역 안에서 좋아하는 것!!!
매물 임장을 할 때 동/층/구조선호도, 상태선호도, 단지선호도에 따라 디테일하게 매물을 확인하는 법을 알려주셨습니다.
상승장에서는 비선호매물과 좋은 매물의 가격차이가 많이 나다보니 비선호 매물이 싸다고 느끼게 되는 함정에 빠진다고 하셨는데요, 무조건 가격이 싸다고 매수하는 것이 아니라 비선호 동인지 꼭 확인이 필요하고, 비선호동은 환금성이 떨어지니 매수할때 주의가 필요하다고 하셨는데요, 여기서 핵심은 “가격이 싸다면 거래가 되는지??” 가 중요하다고 하셨습니다.
단순히 비선호동이니 투자에서 제외하는 것이 아니라, “단지가 괜찮고 가격이 싸다면 투자할 수 있다.”가 핵심인듯 합니다.
매물을 봤다면!!! 매물정리!!
이번에 설명해주신 매물 우선순위를 가치와 가격으로 사분면을 그리고 정리해주신 부분이 인상적이었습니다.
또한 그동안 임장지 top3를 뽑을때는 가격대를 한가지로 고정하고 탑3를 뽑았었는데, 이번에 설명해주신 top3 뽑는 프로세스로 결론부분에 적용해봐야겠습니다.
그동안 앞마당 원페이지는 모든 앞마당을 해야한다는 생각을 했었는데요, 앞마당이 조금씩 늘어나면서 앞마당관리에 뭔가 시간적인 압박감이 있었는데, 이번 튜터님의 강의로 앞으로 어떻게 앞마당 관리를 해나가야할지 방향을 잡게 된 것 같습니다.
효과적인 앞마당 관리를 위한 2단계
- 시세트레킹후 유의미한 지역을 10개정도 추린다.
- 원페이지를 작성하면서 10개지역에서 다시 한번 더 추려낸다.
앞마당이 늘어날수록 시세트레킹 단지를 줄여야한다!!
A와 B단지의 시세 흐름이 비슷하다면 1개의 단지는 뺄 줄 알아야 한다.
구별로 시세트레킹하는 것에서 이제는 권역별로 나눠서 시세트레킹을 할때!!
원페이지의 핵심은 “공급+전세가”
지방은 개별성이 강해서 가격 변화만으로 시장 상황 전체를 볼 수 없다!!
원페이지의 핵심은 공급과 전세가라고 해주셨는데, 시세트래킹에서 선별된 투자 후보 지역중에 공급+전세가로 우선순위를 잡기 위함이다!!
앞마당이 늘어나면서 시세트래킹 단지를 점차 줄여야 한다고 하셨는데요, 트래킹 단지를 추려내는 것도 나의 실력이라고 하신말이 기억에 남습니다! 적은 인풋을 들이고도 동일한 아웃풋을 낼 수 있어야 한다!!! 만약 인풋을 줄여서 아웃풋도 줄어든다면.. 내가 현재 하고 있는 방법을 바꿔봐야한다고 하셨습니다. 어떻게하면 적은 인풋으로 동일한 아웃풋을 낼 수 있는지?? 앞으로는 항상 하던 방식이 아닌 다양한 방식을 시도해보며, 적은 인풋으로 동일한 아웃풋을 낼 수 있게 노력해봐야겠습니다.
앞마당 TOP3
지역 내 선호도가 좋아야 매도가 잘된다!!
구의 선호도 / 생활권의 선호도 / 단지의 선호도 를 상중하로 나누고 선호도 파악을 한다!!
상과 하는 명확한데.. 항상 선호도 ‘중’이 애매할 수 있는데, 이 때도 나의 느낌이 아니라 왜 ‘중’을 주었는지 나의 생각을 꼭 정리를 해둬야 한다고 하셨습니다.
항상 앞마당 top3를 뽑으려 할 때 그래서 이중에서 뭐가 좋은걸까? 라는 생각에 저의 감?ㅎㅎ 으로 뽑은 적이 많았었던 것 같은데..이번에 갱지지 튜터님이 말씀해주신 방식으로 우선순위를 정해봐야겠습니다.
지방에서는 매도까지 해야 한다. 그 중에 보유의 시간이 필요한데, 내 단지가 가격이 오르지 않으면 보유과정 내내 불안하다. 그래서 더욱 가치 판단이 중요!! 가치에 대한 확신이 있어야 보유하고 매도할 수 있다.
이번 실전반에서 돈죠양 튜터님이 어떠한 일을 할 때 목적을 생각해 보라고 하셨는데, 이번 강의에서도 같은 이야기를 해주신 것 같습니다.
그동안 매물임장을 왜 하는지? 시세트레킹을 하고 원페이지 작성을 왜 하는지? 고민하지 않고 기계처럼 하고 있지 않았나 하는 반성을 해봅니다.
항상 어떤 일을 할때는 그 일을 왜 하는지? 목적을 정확히 알아야 내가 하는 행동이 의미있다라는 생각으로 임해야겠습니다.
적용할 점
- 매물 우선순위 나누기 (가격 가치로 1순위 > 2순위 > 후순위)
- 앞마당 top3 선정 시 구/생활권/단지 선호도 나눠서 최종투자 후보 뽑기
