내집마련기초반 64기 / 1강 후기 / 이루미) Not A but B / 내집마련의 개념 반전!

64기 <내집마련 기초반> 후기 작성: 요약 > 깨달음 > 적용

1강 원칙】 내집 마련의 절대 원칙과 예산

2강-가치】 가장 좋은 집을 찾아내는 방법

3강-현장】 입장부터 계약까지 호구되지 않는 방법

4강-문제해결】 라이브 Q & A

1강 원칙】 내집 마련의 절대 원칙과 예산

(1) 내집 마련을 잘 한다는 것

(2) 내집 마련의 원칙

(3) 확실하고 명료한 내집마련 예산구하기

(4) 절대 잃지 않는 내집 마련을 위한 기초지식

(1) 내집마련을 잘 한다는 것

=내 돈으로 살 수 있는 가장 좋은 집 사기

=적정예산 * 가치판단 * 비교평가 * 실전경험 * 기초지식(예가비실지)

=적정예산: 종잣돈, 소득, 지출로 판단

가치평가: 직장, 교통, 학군, 환경, (브랜드, 호재)

비교평가: 같은 가격에 강서? 서대문? 동대문? 중에?

실전경험: 임장, 계약에서 해야 할 것과 하지 말아야 할 것을 지키기

기초지식: 내집마련의 적기(的期)! 범위! 알기

(2) 내집 마련의 원칙

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(3) 확실하고 명료한 내집마련 예산구하기

-대출의 개념, 종류, 정책대출, 일반대출

-변동과 고정 금리 격차가 0.4~0.5 % 이상이면 변동금리를 선택하라?

-<내게 유리한 대출 갖기 원칙>

금리가 아니라 한도를 기준으로 한다

정책대출 한도를 산출해본다

은행권 대출 한도를 산출해본다

한도가 높은 것을 우선순위로 잠정 결정한다

개략적으로 알아본 후 대출 상담사를 통해 반드시 확인한다

(4) 절대 잃지 않는 내집 마련을 위한 기초지식

시기

-가급적 싸게, 그리고 안전하게 사고 싶다면 도시 전체 소득대비가격(PIR), 전세가율을 보고 단지별 기준을 잡아야 한다. > 비싸지 않은 가격에! 분위기 좋지 않을 때!

-PRI와 전세가율로 수도권 전체 분위기를 먼저 보고, 충족되었다면, 내가 사고 싶은 물건이 전고점보다 떨어졌을 때 구입하자(신고가 찍지 말고).

-과거 그래프보다 비싸게 느껴질지 몰라도 부동산은 장기적으로 우상향한다

범위

-여전히 수도권 인구는 증가한다 > 앞으로도 수도권 집값은 상승할 것이다.

-집 구매시 <수도권 위치 좋은> 혹은 <광역시 5억 신축>으로

-인구가 감소하는 시대 그 인구들이 수도권, 광역시에는 몰려든다

내집 마련할 때 절대 인구가 감소하는 지방 소도시에서 투자하면 안된다

서울, 분당은 어디든 괜찮다

서울에서 멀어질수록 단지 선정이 중요하다.

반드시 인구가 늘어나는 수도권(서울과 경기(반드시 서울에 붙어 있는 경기도), (서울에 붙어있지 경기권 예를 들어 <화성의 동탄, 안산, 일산, 파주, 의정부 지역 GTX 뚫릴 구역만!>

광역시는 반드시 84㎡기준 5억 이상의 신축만

깨달음

Not A but B

A : 나는 이제까지 <내집마련>은 내 현재 거주지(지방소도시: 전주)에서만 해야 하는 줄 알았다.

B : 지금 현재 지방소도시 내집에서는 그냥 살고, <내집마련>은 실거주도 가능하면서 투자가치가 있는 것으로 마련하자!

A : 나는 이제까지 대출은 무조건 나쁜 것, 혹여라도 대출하면 최대한 빨리 갚아야 좋은 것인 줄 알았다.

B : 그러나 자산 증식을 위해 대출을 잘 사용하면 레버리지가 될 수 있다.

A : 대출이 자산증식이 도움이 될 수 있는 도구로 활용할 수 있다는 것 쯤은 알게 되었지만, 도대체 내 현재 상황에서 얼마만큼 대출을 받아야 할지 대략 감도 잡을 수 없었고, 구체적인 수치화는 방법을 알 수 없었다.

B : 저축금액의 2/3까지 원리금 상황액까지만 받아야. 영끌이 되지 않게

A: 대출의 종류도 모르고 있었다.

B: 대출에는 담보대출(주택담보)과 신용대출이 있다. 신용대출에는 마이너스 통장과 신용대출이 있다.

A: 신용대출을 받으려면

B: 마이너스 통장부터 알아보고 > 신용대출 순으로. 만약 1억을 대출받아야 하는데 하나에서 온전하게 1억 대출이 안된다면 포기하지 마이너스 7천, 신용대출 3천 이런식으로 혼합해서 사용하는 팁이 있다.

A: 대출은 무조건 빨리 갚는 것이 최선인 줄 알았는데,

B: 현금 인플레이션을 고려해 원금을 가장 늦게 갚는 것이 유리하다. 그러나 상환방식은 <원리금 균등상환>을 추천한다. 원금균등상환방식은 초반상환금이 크고, 원리금균등상환은 초반상황액이 적다(물론 이자총액이 원금분할상환에 비해 크지만

적용할 점

-현재 주거진인 지방 소도시가 아니라 수도권 내에서 <내집 마련>을 하자

-실거주할 계획으로 <내집 마련>을 하되 주직장 지역인 분당을 거칠 수 있는 <분당선>지하철역 라인에서 앞마당을 늘려보자.

1) 예산 및 대출

① 예산

② 대출(저축액의 2/3 = 330만원 정도)

정부 정책대출을 쓸 수 없다면, 시중은행 상품과 보유 자산을 조합하여 갈아타기 전략을 세워야 한다.

신용대출 및 마이너스통장 (시중은행)

가능 규모: 현재 부채가 전혀 없고 월소득 600만 원~700만 원 구간이므로, DSR 40% 한도 및 시중은행 신용대출 한도 내에서 약 1억 원 ~ 1억 5,000만 원 안팎의 마이너스통장이나 신용대출을 확보할 수 있다.

활용처: 태평동 빌라를 유지한 채 수도권 외곽이나 분당선 라인 투자 시 초기 종잣돈을 보태거나 갭투자 보완 자금으로 활용 가능하다.

기타 담보대출 (청약통장 및 연금저축)

청약통장 담보대출:

청약통장에 약 1,000만 원이 있다면, 통장 자격을 유지한 채 약 900만 원 ~ 950만 원을 즉시 저금리로 빌릴 수 있다.

연금저축 담보대출: 펀드 형태가 아닌 현금성 자산일 경우 평가액의 50~60선에서 급전 융통이 가능하다.

주택담보대출 (일시적 2주택 또는 처분 조건부)

만약 소유중 빌라를 처분하고 실거주지로 완전히 갈아타는 시점이 온다면, 시중은행 주택담보대출(LTV 규제 내)을 이용해 서현역 인근이나 분당구, 수지구 등의 목표 주택으로 진입할 수 있다.

2) 지역 및 범위

■ 분당구: 서현역 (성남시 분당구)

위치 및 특징: 주직장이 위치한 곳이자 수인분당선의 핵심 중심 역이다.

출퇴근 시간: 도보, 자전거 또는 대중교통으로 5분 ~ 10분 내외 (완벽한 직주근접)

가치 판단 기준:

교통: 수인분당선을 통해 강남 및 수원 방면 이동이 편리하며 판교 접근성도 우수하다.

학군 및 환경: 분당의 대표적인 명문 학원가와 AK플라자, AK분당 등 풍부한 상권이 밀집해 있다. 탄천과 중앙공원이 가까워 주거 환경이 쾌적하다.

호재: 분당 신도시 재건축(선도지구 등) 정비 사업의 중심지로 장기적인 자산 가치 상승 기대감이 높다.

■ 수지구: 죽전역 / 수지구청역 인근 (용인시 수지구)

위치 및 특징: 수인분당선(죽전역)과 신분당선(수지구청역) 인프라를 함께 누릴 수 있는 준분당 생활권의 핵심 역이다.

출퇴근 시간: 수인분당선 이용 시 서현역까지 약 10분 ~ 15분 소요

가치 판단 기준:

교통: 서현역까지 환승 없이 빠르게 이동할 수 있으며, 신분당선을 이용하면 강남까지 30분대 진입이 가능하다.

학군 및 환경: 수지구청역 주변으로 대규모 명문 학원가가 잘 형성되어 있어 자녀 교육 환경이 매우 우수하다. 이마트와 신세계백화점 등 편의시설이 인접해 있다.

호재: GTX-A 구성역 개통 등 용인 남북 연결 교통망 확충의 수혜를 직접적으로 받는 지역이다.

■ 강남구: 한티역 / 선릉역 (서울시 강남구)

위치 및 특징: 수인분당선이 지나는 서울 강남의 핵심 주거 및 업무 밀집 역이다.

출퇴근 시간: 수인분당선 '역방향(하행)'으로 출근하게 되므로 출퇴근길 혼잡도가 낮고, 서현역까지 약 30분 ~ 35분 소요

가치 판단 기준:

교통: 테헤란로 업무지구 및 수인분당선, 2호선(선릉역) 환승 등 대중교통 인프라가 대한민국 최고 수준이다.

학군 및 환경: 대치동 학원가와 인접해 있으며, 백화점 및 대형 병원 등 인프라가 완벽하게 갖추어져 있다.

호재: 영동대로 복합환승센터 및 국제교류복합지구 개발 등 굵직한 강남권 대형 호재의 직접 영향권이다.

>> 위 지역 중 가치는 높지만, 저평가된 아파트를 찾아서 임장 리스트를 만들어보자