[ 덩마 ] 매물코칭 후기_ 중소도시에서 찾은 나의 1호기 직원 (자유를 향하여 튜터님)

안녕하세요 덩마입니다.

매물코칭을 받은 직후 12월 내내 실전반 일정에 정신을 못차리다가,

한달이 지나고 이제야 쓰는 매물코칭 후기입니다 : )

따뜻하고 따뜻했던 자유를 향하여 튜터님의 매물코칭 후기를 공유하며, (감사합니다 사랑합니다)

저처럼 스스로가 부족하다고 느껴지시는 분들이 있다면

용기내서 매물코칭까지 신청하시고,

투자라는 결과를 얻으셨으면 하는 마음에 부족한 경험 나눠보려합니다

감사합니다

월요일 새벽 3시에 제출한 매물코칭

매임을 다녀온 후 무조건 일등을 뽑아 매물코칭을 넣겠다는 다짐을 했습니다.

이 단지는 안됩니다! 더 넓게보세요! 다시 찾아보세요! 라는 말을 듣게되더라도,

제가 지금 맞는 방향으로 1등을 뽑고 있는지, 제 생각의 과정을 확인받고 싶었습니다.

1호기를 하지 못하더라도 이번달 매물 코칭을 꼭 해서 튜터님의 조언을 듣고 싶다는 생각이 강했습니다.

11월 임장지에서 매물임장까지 완료하고 최종 1등을 선정했습니다.

주말내내 결론내기에 집중을 하며, 앞마당 트래킹 및 1등뽑기를 합니다.

현재 임장지에서 생각한 저평가 단지 한개,

그리고 저번달부터 저평가로 눈에 들어오는 앞마당 내 한개의 단지가 한개 있었습니다.

이번달에도 여전히 1등뽑기에서 그 단지가 올라옵니다.

그렇게 1순위 2순위 물건을 설정한 후 매물코칭을 작성하게 됩니다.

잘한점: 죽이되든 밥이되든 매물코칭을 넣었다

아쉬운점: 마음이 급해서 2순위 매물은 네이버부동산으로만 확인만하고 전임, 매임도 안하고 매물코칭을 넣었다.

오후 5시 정각, 매물코칭

오전에 1순위 단지로 달려가 인근 부동산을 모두 들어가 매물털기를 하고,

더 좋은건 없는지 확인했습니다. (코칭을 넣기 전 했다면 더 좋았을 것 같습니다. 1순위 매물이 바뀔수도 있으니까요)

하지만 급하게 매물코칭을 제출한 저는 할 수 있는 행동을 끝까지 하는 수 밖에 없었습니다. 매물을 털었습니다.

제가 1순위로 제출한 물건보다 더 나은조건의 물건은 찾을 수 없었습니다.

한편으로는 다행이라고 생각했습니다.

그렇게 매물털기를 마친 후, 기차역 근처 사람들이 적어보이는 구석자리로 가서

노트북을 키고 받아적을 준비를 하며 5시 정각을 기다립니다.

5시 정각이 되자 모르는 번호로 전화가 왔습니다.

전화를 받은순간 수화기 너머에서 밝고 크게 들리는

" 덩마님 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ " 하는 목소리.

자향 튜터님이셨습니다.

마치 알고 있던 언니처럼, 그리고 고생많았지 라고 위로해주고 싶은 목소리로 따뜻하게

덩마님! 고생많으셨죠! 위로로 시작해주시던 그 말, 정말 평생 잊지 못할 것 같습니다.

딱 첫 마디 듣고, 눈물이 고였습니다.

코칭을 받기 전 무서웠기에, 코칭이라는 것 자체가 무서웠기에, 내 돈을 집을 매수하는데 진짜로 쓰는 행위가 너무 걱정됐기에.

그동안 고생 너무 많으셨다며 세상에서 제일 따뜻한 위로를 건네 주신 후, 바로 코칭을 시작해주셨습니다.

구글폼에 적어서 낸 정보를 통하여 저의 연간 저축액 + 현재 가진 종잣돈을 고려했을 때

나의 투자금은 00만원으로 생각하고 투자를 생각해야 한다고 말씀해주셨습니다.

또한 1호기 투자후 2호기, 3호기에 대한 방향까지 말씀해주시면서 방향을 먼저 잡아주셨습니다.

1순위 매물에 대한 코칭: 금액 조정시 가능

현재 제가 코칭을 넣은 지역은, 중소도시이며 공급폭탄인 상황이였습니다.

신규로 전세를 맞추는건 제가 감당 가능한 리스크가 아니라고 생각했기에, 주인 전세를 원하는 물건을 찾아서 문의했고

신규로 전세를 맞추지 않아도 되는 물건 중(세낀 또는 주인전세), 입주장과 겹치지 않는, 최저가 물건을 가져갔습니다.

-튜터님이 말씀해주신, 내가 잘한점: 고점대비 하락했고, 매매가 밴드자체가 절대적으로 아주 비싼 가격은 아니고 절대적으로 싼건 맞다. 이런상황에서는 이렇게 전략적으로 물건을 봐야한다. 잘 생각 하셨다

-튜터님이 말씀해주신, 그럼에도 불구하고 아쉬운점: 그래도 매매가 비싼걸 골라오셨다. 앞으로도 입주가 있기에 금액은 당분간 더 흔들릴 수 있는데, 내가 골라온 물건의 금액으로 매수를 한다면 상당히 속상할 수 있다. 협상금액 00억이 되면 하시고, 아니라면 2순위 물건으로 넘어가자

2순위 매물에 대한 코칭: 현재 호가도 가능, 조금 더 깎아서 진행해보자

-매수한다면 해당 시점으로 부터 잔금이 3개월 남은 상황. 빠듯한 부분은 있지만 잔금이 되는 상황이기에, 잔금일을 맞춰 주는 조건으로 협상을 해서 00정도를 깎아서 매수하면 괜찮다. 현재 호가로도 괜찮다고 하셨습니다.

-제가 목표한 전세금액을 보시고는, 해당 금액으로 전세는 맞춰질 것 같다고 하셨습니다.

*튜터님께 매수 및 계약과정 관련하여 드렸던 질문

-제가 협상을 안해봤기 떄문에 협상 시나리오를 매물코칭 폼에 적어서 냈습니다. 이런내용으로 협상을 하고 싶고, 협상해서 최종 금액은 이 금액에 사고 싶다. 이렇게 협상하는 방법 어떤가요?

튜터님: 솔직하게 네고하는게 맞다. 협상 시나리오 잘 쓰셨다. 공급에 대한 RISK를 활용하자. 잘 협상해서 나의 의견을 전달하는 것, 덩마님이 해야할 일이다.

-제가 1순위로 올린 단지에, 다른 매물이 하나 더 눈에 밟혔는데 최종적으론 탈락시켰습니다.전세는 3천만원 더 높게 끼어있어서 제 투자금이 더 적게 들 것 같은데, 그 매물은 어땠을까요?

튜터님: 1순위로 골라오신 매물의 조건이 더 좋습니다. 탈락시킨 매물은 500만원이 더 비싸요. 만기시점도 공급 RISK가 더 가깝기에 위험합니다.

깨달은 점: 500만원 더 비싸도 전세금이 3천만원이 더 높게 설정되어 있었기에, 내 투자금이 더 적게 들어서 더 괜찮을 수 있겠다는 고민을 했었다. 하지만 500만원이 비싼건 더 비싼것. 더 싸게사야하는 것에 집중해야한다.

-근저당 말소관련 계약시 주의사항이 있을까요?

튜터님: 당일에 말소여부는 확인할 수 없기에, 등기소 접수증과 대출상환증 두가지를 확인하셔야 한다

등기소에 말소신청시 접수 후 1-2주 뒤에, 등기부등본에 우리가 아는그 빨간줄이 생긴다. 계약당일에 확인이 안되기에 접수당일에 접수 되었다는 확인증을 확인해야한다

-계약 프로세스를 알고 싶습니다

튜터님: 주인 전세 진행이니, 가계약금을 넣고 계약일과 동시에 잔금까지 치루는 것이다.

그 사이에 법무사를 알아보시고, 법무사와 함께 잔금을 치루고, 그 날 전세계약까지 동시에 하고오시면 된다

매-전을 제외, 가계약금을 제외한 차액만 지불하는 것을 명심하셔라! (너무친절하시죠)

이렇게 까지 말씀해주시고, 전화를 끊고 덩마님이 행동하셔야 되는걸 순서대로 알려주시겠다고도 말씀해주십니다.

1. 가격협상 제시

2. 협상을 하며 나에게 유리한 조건을 만든다. 이건 제가 잘 해야되는 영역이라고 말씀하셨습니다.

3. 협상 금액을 던졌을 때 거절 당하면, 금액을 조금 올려서 다시 시도도

4. 가계약금 통상적으로 하는 금액을 알려주시고, 계약금 관련 특약 문구에 대한 이야기를 해주셨고. 이 부분은 월부에서 필사를 하면서 읽은 칼럼 내용과 같았기에 한번 더 확인하면서 내용을 이미 알고있었기에 어렵지 않았습니다 (칼럼필사 최고)

5. 가계약 후 일주일 뒤 계약과 동시에 잔금을 하는것이다

그 외에도 튜터님께서는

그동안 거래된 이력을 확인하신 후, 해당 금액으로 거래된 이력이 있기에 그것을 어필하도록 하자고 말씀하셨고,

매물의 상태, 매도인의 상황에 대한 내용을 확인 하신 후 협상하는 방법에 대한 멘트까지도 알려주셨습니다 (무한 친절ㅠㅠ)

그리고 원하는 금액에 거래가 성사되지 않는다면,

말씀주신 금액보다 1천만원 더 비싸게 거래를 하여도 그것까지는 괜찮다.

왜냐면 덩마님이 1호기를 매수하고 난 다음에, 다음 투자를 위한 종잣돈이 00만원이 남기 때문이라고 하셨습니다.

제가 생각하지 못한 다음투자까지 고려해서 말씀해주셔서 정말 큰 도움이 되었습니다.

*튜터님께 드렸던 질문

-구글폼에 제가 해당 매물을 일등으로 뽑은 이유에 대해서 상세히 기재하였습니다. 생각하는 과정에서 놓친건 없는지 피드백을 받아보고 싶어서 더 자세히 적어서 냈습니다. 그리곤 튜터님께 여쭤봤습니다. 혹시 제가 잘하고 있는걸까요?

튜터님: 절대적 저평가에 집중하시는 모습이 좋았다. 하지만 본인의 투자금도 같이 고려를 하셔야 한다. 내 상황하고 맞는게 중요하다. 이 물건은 그래도 내 투자금 내에서 할 수 있기에 괜찮았던 것이다. 절대적 저평가에만 초점을 두면 내 투자금을 다 쓰게 될수도 있다. 본인이 감당 가능한 것을 고려해야한다.

지역 평가를 할 때 생활권 비교는 잘 하셨다. 이후 해당 임장지에 생활권에 대한 간략한 설명을 해주셨습니다.

공급 리스크가 큰 지역에서는 입주장에 새로 전세를 맞추는건 위험하다고도 말씀해주셨습니다.

싼거 + 새로 전세를 맞출 수 있는 상황 이라면 좋다

더 싸게 맞춰서 전세를 싸게 맞추면 된다.

-대형평형 투자는 안하는건가요?

튜터님: 대형은 수요가 있는 지역이 중요하다. 결국 모든건 수요이다. 대형평형 수요가 많은 지역이냐를 고민해야 한다. 가격이 오르는것도 거래량이 함께 동반되어야 한다. 그래야 가격이 의미가 있다. 거래량이 동반되지 않는다면 의미가 없다. 매도시 힘들 수 있다.

-서울투자는 언제 어떻게 하는건가요?

튜터님: 현재 서울은 갭 2-3억이 필요하다. 물론 저평가된 가격이 좋은 곳은 2억 언더로 할 수도 있다. 나의 상황과 투자금에 따라 지방으로 가서 투자를 해야하는 사람들 또는 서울에서 투자를 해도 되는 사람들이 있다.

튜터님은, 제가 궁금한 부분이 하나도 남지 않도록

모든 질문에 대답을 하신 후 꼭, "더 궁금하신건 없으세요 덩마님?"을 무한 반복 해주셨습니다.......

매물 코칭 전 쫄아있던 제 모습을 지켜보고 있다가 전화라도 주신듯, 제가 편하게 말할 수 있는 환경을 조성하기 위해 정말 애써주신 튜터님. 후기를 늦게 쓰게되어 아쉽지만, 정말 감사하다는 말을 전하고 싶습니다.

튜터님과 전화하게 되어 영광이였고, 또 계약 전 아무것도 모르는 제가 정말 초보적인 질문도 많이 드렸는데

더 자세히, 더 상세하게 알려주시려고 노력하시는게 전화너머로도 느껴졌습니다.

혹시나 저처럼, 아직 준비가 안되어서 매물코칭을 망설이시는 분들이 계실까요?

아직 난 부족하기에 매물코칭은 꿈도 못꾼다 하시는 분들이 계실까요?

저도 그런 생각을 가지고 있던 사람이지만, 정말 제가 골라온 매물이 투자할 수 없는 매물일지, 또는 투자할 수 있는 매물일지는

매물코칭에서 다양한 각도로 튜터님께서 제가 보지 못한 견해를 이야기 해주십니다.

무엇보다 매물코칭이 좋았던 건,

제 개인적인 상황을 튜터님께서 확인하시고 개인의 종잣돈과 상황에 맞춘 상담을 해주신다는 점이였습니다.

어디서도 들을 수 없는 코칭이였습니다. 그 무엇보다도 값지고 행복한 통화였습니다.

저처럼 어려워서 코칭 신청조차 못해보고 계신분들에게

꼭 용기를 드리고 싶습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다