안녕하세요, 존자입니다:)
수도권에 상승장이 무르익으면서 교통 호재에 대해서도 생각해보게 되는 것 같습니다.
아직 실현되지 않은 호재가 있는 단지의 가치를 어떻게 판단해야 할지 고민한 경험이 다들 있으실 거라고 생각합니다.
저도 그 부분이 어려웠는데, 이전 학기에 윤이나 튜터님께서 강의해주신 내용을 적용해보니 도움이 많이 되어 그 내용을 말씀드려보고자 합니다.
(좋은 강의 해주신 윤이나 튜터님 감사합니다 ♡)
#미래 예상 가치와 동일한 가치를 지닌 단지와 비교
교통 호재가 실현되었을 때 해당 단지가 갖는 가치와 현재 비슷한 가치를 지닌 단지를 통해 이 단지의 미래 가치를 가늠해볼 수 있습니다.
A단지는 강남까지 1시간이 걸리는데, 교통호재가 실현되는 경우 30분만에 도달할 수 있게 된다면,
지금 강남까지 30분 걸리는 단지의 가격흐름을 통해 A단지가 갖게될 가격을 파악해보면서 가치를 가늠해볼 수 있습니다.
이 때, 업무지구까지 걸리는 시간 뿐만 아니라 이동하는데 드는 노력(환승, 배차간격, 심리적허들 등)과 지역 위상이 비슷한 곳을 찾아 비교하는 것이 필요합니다.
안양 만안구의 수리산성원상떼빌1차를 예로 들어 설명드리겠습니다.
수리산성원상떼빌1차는 06년식 469세대의 비역세권 단지입니다.
월판선이 개통되면 월판선까지 도보 10분이 걸리는 역세권 단지가 되며
판교까지 환승없이 35분, 강남까지 1회 환승으로 55분 소요되는 등 교통입지가 개선됩니다.
(기존에는 판교까지 60분 이상, 강남까지 2회 환승하여 65분 정도 소요)
그렇다면 지금 판교까지 약 35분, 강남까지 55분 정도 걸리는 곳이 어디일까요?
저는 용인 수지구의 ‘서흥마을 한화꿈에그린’을 선택했습니다.
수지의 위상이 전반적으로 좀 더 높지만, 그 안에서 선호도가 떨어지는 생활권은 위상이 비슷하다고 생각하여 후순위 단지로 선정했는데요,
이 단지는 수리산성원상떼빌1차와 비슷한 연식과 세대수(04년식, 404세대)를 가졌으며 성원상떼빌과 마찬가지로 주변 환경이 조금 아쉽습니다.
1회 환승으로 판교 32분, 강남 50분 정도 걸리며,
버스를 타고 신분당선을 이용해야하는 불편함이 있어 월판선 배차간격이 15분이라는 것과 비슷한 불편도를 준다고 생각했습니다.(신분당선은 배차간격 5분)
수리산성원상떼빌은 서흥마을한화꿈에그린보다 지금 3억 정도 저렴한 6억이며 한화꿈에그린은 9억 이상의 가격을 형성하고 있습니다.
성원상떼빌이 과거 6.75억까지 상승했고, 한화꿈에그린은 7.4억까지 상승했습니다.
따라서, 월판선 개통시 수리산성원상떼빌이 최소한 한화꿈에그린의 전고점인 7.4억까지는 가격이 오를 수 있고
현재 한화꿈에그린이 9.2억이므로 조금 더 보면 7.4억과 9.2억 사이에서 수리산성원상떼빌의 미래가치가 형성될 수 있다고 판단할 수 있습니다.
보수적으로 7.4억~8억 정도의 가치를 지니게 될 거라고 보면, 현재 가격에서 최소 1.4억~2억 상승하게 되므로 1억 초반의 투자금으로 수익률 100%를 낼 수 있겠다는 판단도 해볼 수 있습니다.
이처럼 미래에 개선될 입지와 비슷한 입지를 지닌 단지를 통해 단지의 가치판단을 하는 방법이 의사결정에 도움이 되기를 바랍니다. 감사합니다!
