안녕하세요, 성장하는 걷는입니다.
지난번 투자와 연결되는 분위기 임장 글에 이어, 오늘은 투자와 연결되는 단지 임장 방법과 꼭 챙겨볼 점을 공유드리려고 합니다.
왜 단지 임장이 중요할까요?
분위기 임장으로 생활권별 우선순위를 잘 세우셨다면, 다음은 단지의 가치와 우선순위를 파악하는 단지 임장 단계입니다.
이사를 원하는 실거주자의 입장에서 생각해 보겠습니다. 우선 더 살고 싶은 생활권을 먼저 고르고, 그다음에는 그 생활권 안에서 어떤 단지에 살지를 정하게 됩니다. 이때는 같은 돈으로 더 좋은 단지를 고르려고 판단하게 됩니다.
같은 돈이라면 어떤 단지가 더 우선순위일지 따져 보는 과정, 이것이 바로 단지 임장입니다. 그래서 단지 임장을 마치고 단지별 우선순위가 나왔다면 목적을 잘 달성한 것입니다.
실제 투자 과정도 크게 다르지 않습니다. 가치 있는 단지 중에서 내 투자금으로 가능한 단지를 리스트업하고, 현장에 가서 선호도와 수요가 더 높은 단지를 우선순위로 골라 투자하게됩니다. 결국 단지별 우선순위를 매기는 과정 자체가 투자와 바로 이어질 수 있는 프로세스가
됩니다.
그럼 어떤 방법으로 단지임장을 진행하면 좋을까요? 제가 실제로 하고 있는 방법을 단계별로 소개드리겠습니다.
STEP 1. 단지 입구에 도착했을 때
✅ 확인할 것: 단지의 위치(땅)
- 선호하는 중심지와 가까운지
- 지하철역과 가까운지
- 주변 상권과 가까운지
- 주변 학교, 학원과 가까운지
✅ 목적: 사람들이 얼마나 좋아하는 땅에 있는 단지인지 판단하기 위함입니다.
✅ 이유: 건물은 언제든 짓고, 허물고, 옮길 수 있지만 땅은 늘 그 자리에 있습니다. 사람들이 좋아하는 땅은 그 자체로 독점성을 가지고, 많은 돈을 내서라도 갖고 싶은 가치가 됩니다. 그래서 단지가 어떤 위치, 어떤 땅에 있는지를 가장 먼저 살펴보는 것이 좋습니다.
단지 임장을 하다 보면 단지 내부에만 집중하다가 입지를 놓치는 경우가 많습니다. 단지 앞에 도착하면 먼저 지도를 켜서 중심지와의 거리, 역세권 여부, 주변 학교 및 학원과의 거리 등을 확인해 보세요. 지금 내가 어디에 서 있고 이 단지의 입지는 어느 정도인지 가늠할 수 있습니다. 단지 안으로 들어가기 전에 바깥부터 확인하는 것이 포인트입니다.
STEP 2. 단지 안으로 들어왔을 때
✅ 확인할 것: 어떤 사람이 거주하는지(사람)
- 젊은 부부가 많은지
- 영유아가 많은지
- 초·중·고 학생이 많은지
- 어르신이 많은지
- (추가 확인) 외제차가 많은지
✅ 목적: 거주민의 소득수준을 가늠하기 위함입니다. 사람이 잘 보이지 않는다면 외제차 비율을 확인해 보셔도 좋습니다.
✅ 이유:
- 사람들은 소득수준이 비슷한 사람들과 함께 살고 싶어 합니다. 소득수준이 높을수록 부자 커뮤니티를 형성할 가능성이 높고, 이는 단지의 가치를 올리는 요소가 됩니다.
- 소득수준이 높은 사람이 많이 살수록, 집값이 오를 때 올라간 가격을 감당하며 매수할 여력도 커집니다. 더 많이, 더 빨리 오를 수 있는 단지의 특징 중 하나가 됩니다.
STEP 3. 단지 내부를 자세히 살펴볼 때
✅ 확인할 것: 단지 관리 상태(건물)
- 동간 거리가 넓은지
- 평지인지
- 조경이 괜찮은지
- 커뮤니티가 잘 형성되어 있는지
- 주차, 보도블럭 관리 상태
✅ 목적: 디테일한 가격을 결정하는 요소를 파악하기 위함입니다.
✅ 이유: 단지의 관리 상태는 세부적인 가격을 가르는 요소입니다. 땅도 비슷하고 거주하는 사람도 비슷한 단지라면, 동간 거리, 평지 여부, 조경 상태, 커뮤니티에 따라 많게는 1~2억 원까지 가격 차이가 나기도 합니다.
STEP 1, 2, 3을 거치면 땅 → 사람 → 건물 순서로 단지의 가치를 판단하게 됩니다. 이 순서는 이후 단지끼리 비교 평가할 때의 순서가 되기도 하니, 꼭 적용해 보시면 좋을 것 같습니다.
STEP 4. 단지를 나온 후
✅ 확인할 것: 가치에 따른 예상 가격 설정, 그리고 실제 가격 확인
- 가장 처음 본 단지의 가격을 기준점으로 잡습니다.
- 처음 본 단지보다 가치가 더 좋은지 판단해서 예상 가격을 정합니다(선호하는 중심지,역,상권,학교,학원과 가까운지, 소득수준이 높은 사람이 거주하는지, 관리 상태가 좋은지)
가치에서 비롯된 예상 가격과 실제 가격을 비교하고 얼마나 차이가 있는지 파악합니다.
✅ 목적: 가치에 맞는 가격인지 확인해서 저평가 단지를 찾고, 놓친 가치가 있는지 파악하기 위함입니다.
✅ 이유: 가격은 가치를 따라갑니다. 가치에서 비롯된 예상 가격과 실제 가격의 차이가 크다면 이유는 두 가지중 하나입니다. 실제 가치에 비해 저평가 또는 고평가되어 있거나, 우리가 놓치고 있는 가치가 있는 경우입니다.
그래서 우리가 놓친 가치는 없는지 이후 전임, 매임을 통해 검증하는 과정이 필요합니다. 검증 후에도 가치에서 비롯된 예상 가격과 실제 가격의 차이가 크다면, 스스로의 판단을 믿고 저평가 또는 고평가라고 결론 내리셔도 괜찮습니다.
STEP 5. 임보에 기록하고 우선순위 정리하기
STEP 1, 2, 3으로 가치를 파악하고 STEP 4로 가격까지 확인했다면 이제 기록으로 남길 차례입니다. 다음 내용을 최대한 빨리 기록하고 정리해 둘수록 임장, 임보, 투자 모두가 하나로 연결 될 확률이 높습니다.
- 단지별 가치와 특징
- 단지별 우선순위
- 가치에 따른 예상 가격과 실제 가격이 차이가 나는 단지를 적고 직접 검증한 이유 적기
- 비슷한 가치와 특징을 가진 단지가 다른 지역에도 있다면 찾아보고 비교해보기
단지 임장으로 단지별 가치와 선호도를 기록하고, 임보를 통해 우선순위를 정리합니다. 이를 바탕으로 최종 투자 후보 단지를 뽑아 매임, 투자까지 이어가는 것이 바로 임장, 임보, 투자가 하나로 연결된 프로세스입니다.
처음에는 조금 어렵게 다가올 수 있지만 단계별로 작은 행동 하나씩만 실천하시다보면 어느새 익숙하게 해내시는 스스로를 발견하실 수 있을 것 같습니다. 그럼 단계별 핵심 포인트로 정리하며 마무리하겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.
단계별 핵심 포인트
📌 [투자와 연결되는 임장 시리즈]
💎 투자와 연결되는 4단계 ‘분위기 임장’ 방법 [걷는]
https://weolbu.com/s/RWZysODTrC
💎 투자와 연결되는 5단계 ‘단지 임장’ 방법 [걷는]
