수도권은 정말 안 팔아도 될까? 수도권 외곽 투자 전 꼭 알아야 할 것 3가지 [반나이]

안녕하세요. 반나이입니다.

최근 서울에 가까운 수도권 외곽

부천, 군포, 남양주, 고양시 등등에도 상승의 바람이 불며 

가격이 오르는 모습을 볼 수 있습니다.

오르는 시장의 모습을 보며 이런 생각이 들 수 있습니다. 

“늦기전에 뭐라도 사야하지 않을까?”

“내가 산 단지는 아직 안올랐는데.. 팔아버리고 빨리 수도권외곽 담을까?”

이런 마음으로 덜컥 선택한 투자가 

예상과는 다르게 흘러간다면 어떻게 될까요? 

하지만 수도권 외곽 투자의 특징을 이해하면 

어떤 일이 있을 수 있고, 어떻게 대비해야하는지를 알 수 있습니다. 

수도권 외곽 투자를 할 때 선택과 보유에 도움이 될 포인트를 

글로 정리해보았습니다. 

수도권은 안팔아도 되지 않아요?

수도권은 안팔아도 되는 자산이다 라는 이야기 한번쯤은 들어보셨을 겁니다.

그 이야기는 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다.

안팔아도 지속적으로 가치가 올라 꼭 안팔아도 되는 자산은 보유자산 

언젠가는 팔아야 되는 자산은 매도자산 이라고 부릅니다.

수도권 외곽이 보유자산인지 매도자산인지를 알아야 

수익을 얻었을때 다음 방향성을 고민할 수 있고 

리스크 관리의 난이도를 미리 파악할 수 있습니다.

보유자산이라면 수익을 얻었어도 자산 자체를 ‘보유’하는게 더 의미있지만

매도자산은 때에 따라 수익을 얻었다면 

‘매도’하고 현금을 확보하는게 더 나을 수 있기 때문입니다.

또한 보유자산은 상대적으로 입주같은 리스크에 쉽게 흔들리지 않는 반면 

매도자산은 입주에 쉽게 흔들립니다. 

(서울은마아파트가 공급에 취약할지, 지방아파트가 공급에 취약할지 생각해보면 쉽습니다)

따라서 수도권 외곽의 자산은 보유자산인지, 매도자산인지 

한번 따져보겠습니다. 

두 자산의 특징을 알기위해 대표적인 자산을 가져왔습니다.

대표적인 보유자산은 대부분의 서울아파트와 S&P500

대표적인 매도자산은 대부분의 지방아파트와 KOSPI가 있습니다. 

두 자산은 생김새부터 다릅니다.

보유자산의 특징

S&P500 그래프와 강남의 대표적 재건축 아파트 은마아파트를 가져왔습니다.

보시면 굉장히 그래프가 비슷하게 생긴것을 알 수 있습니다.

조금 더 자세히보며 어떤 특징이 있는지 알아보겠습니다.

빨간 동그라미는 전고점들이고, 파란색은 전저점입니다.

• 빨간 동그라미들끼리, 파란 동그라미들끼리 모두 우상향 하고 있음을 알 수 있습니다.
• 1번은 전전고점, 2번은 전전저점, 3번은 전고점, 4번은 전저점입니다. 장기보유자산은 1번(전전고점)보다 4번(전저점)이 특별한 경우를 제외하고는 모두 높습니다. 그래서 가파른 우상향의 모양이 됩니다.
• 하락장때 이전 수준으로 돌아오는 경우가 거의 없습니다 (가로 직선)

매도자산의 특징

KOSPI와 울산남구의 신정현대홈타운2단지 그래프를 보면 

굉장히 비슷한 그래프가 보이는 것을 알 수 있습니다. 

마찬가지로 그래프의 특징을 뜯어보겠습니다. 

• 빨간 동그라미끼리, 파란 동그라미끼리  우상향 하기 보다는 비슷한 구간에 정체되어 있습니다.  
• 1번(전전고점)보다 4번(전저점)이 높은 경우가 거의 없습니다.
• 하락장이 오면 이전 수준으로 돌아오거나 약 10년전 가격이 되기도 합니다.

딱 이 하나만 가져가셔도 좋습니다.

1. S&P500, 서울 아파트 처럼 보유자산은 계속 안정적인 우상향을 하기 때문에 살 수 있을때 사는게 좋습니다. 즉, 가격이 중요합니다.
2. KOSPI, 지방아파트 처럼 매도자산은 한번 하락하면 10년전 가격도 보기때문에 싸게 사서 좋은시기에 파는게 좋습니다. 즉, 좋은시기라는 변수가 중요합니다.

수도권외곽 자산은 보유자산과 매도자산의 특징을 모두 가집니다

수도권 외곽 자산이 보유자산인지 매도자산인지 알기위해 

외곽 단지들을 가져왔습니다. 

이 단지의 파란색 매매가 그래프를 보면 보유자산인가요? 매매자산인가요?

맞습니다. 보유자산의 모습과 비슷합니다.

하지만 일반적인 보유자산과는 차이가 하나 존재합니다. 

바로 전세가가 매매가에 어떤 영향을 주고 있냐는 것입니다. 

빨간색 박스를 보면 주황색 전세가가 먼저 올라가야 매매가가 전세가와 비슷하게 올라감을

확인할 수 있습니다.

일반 서울 아파트도 그럴까요?

이 단지는 동작구의 신동아리버파크 라는 단지입니다.

이 단지의 매매가와 전세가를 보면 

전세가가 아직 미처 다 오르지 않았음에도 매매가가 상승하는 모습을 볼 수 있습니다.

반면 지방아파트는 다릅니다.

울산의 LH3단지를 가져왔습니다.

울산 단지는 그래프에서 보이는 것처럼 전세가와 매매가가 매우 똑같습니다.

즉, 수도권외곽의 단지는 전세가에서는 매도자산의 모습을 보입니다.

따라서, 입주라는 변수를 반드시 체크해야 합니다.

그래서 수도권외곽 또한 공급을 봐야합니다

수도권 외곽은 생김새는 보유자산과 비슷한 그래프를 가지지만 

전세가와 연동된다는 점에서 매도자산의 특징도 가지고 있습니다. 

따라서, 수도권 외곽은 아래와 같은 특징을 지닙니다.

• 매매가가 대체로 우상향 하는 모습을 보입니다
• 하락장이 왔을때 일정레벨 이하로 떨어지지 않습니다
• 하지만 전세가와 매매가가 연동되기 때문에 공급에 영향을 크게 받습니다

그래서 전세가가 하락할 수 있는 입주를 조심해서 봐야합니다.

그러면 수도권이라고 무조건 입주가 없을까요?

부천을 예시로 진짜 입주가 없는지 확인해보겠습니다. 

분명 수도권에는 입주가 없는줄 알았건만 수도권 외곽은 상대적으로 입주가 많습니다.

• 자체적으로 있는 재개발, 재건축
• 3기 신도시 (대장지구)
• 상급지 재개발, 재건축 (광명)
• 인근 지역 택지개발 (인천 검단, 김포) 

이런 입주들은 부천의 전세가를 단기간 내릴 수 있습니다.

그러면 전세가에 연동하는 수도권 외곽 단지들은 

역전세 리스크가 있고, 매매가가 흔들릴 수 있습니다.

따라서 반드시 여러분들이 수도권 외곽에 투자를 한다면 아래 3가지를 꼭 기억하시면 좋겠습니다.

1. 매도 자산임을 기억하고 비싸게 사지 않아야 합니다
2. 공급을 반드시 확인하고 리스크를 점검해야 합니다
3. 충분한 수익이 나고, 갈아탈 자산이 있다면 적극적으로 매도해야 합니다.

마지막으로 보유자산과 매도자산의 특징을 하나의 표에 정리하며, 

수도권 외곽 자산의 특징에 줄로 표기하였습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

여러분들의 투자를 응원드립니다!