안녕하세요
동래구 대장 아파트를 담는 그날까지, 동대아입니다.
[지방투자실전반 강의에서 한달 간 나의 목표(이유)]
1) 지방 투자 매수, 보유, 매도의 모든 것을 내 것으로 만들기
2) 질적으로 성장한 임보 및 선명한 앞마당 임장지 만들기
3) 실제 지방 투자 매도 및 매수 진행하기 ← 각 강의 내용을 숙지, 체화하여 내 투자에 연결시키기
: 내 투자금으로 가장 좋은 아파트 사기 = 이게 나의 최선인가?, 더 나은 선택지는 없는지 끝까지 고민하기
[2강 ‘수익률 100% 지방투자를 위한 매물임장부터 나만의 결론까지’를 수강하며 느낀점]
갱지지 튜터님 강의도 이번이 처음인데요. 예전부터 닉네임은 많이 봤었는데 어느새 튜터님으로 지투 강의하고 계셔서 너무 반가웠습니다. 부족했는데 소홀했던 부분. 잘 모르고 진행했던 부분. 제대로 프로세스를 알려주셔서 남은 기간 동안 제대로 실전 투자자로써 행동할 수 있을 것 같습니다. 감사합니다.
[습관적으로 했던 나의 잘못된 부분을 찾고 다시 제대로 고쳐가는 시간]
<지방에서 수익률 100% 투자를 한다는 의미>
1.싸게 사서 비싸게 판다.
-싸냐? 투자금 적냐? 감당가능하냐? 단순히 이렇게만 생각했었습니다.
하지만 단순히 싼 것을 사는 것이 아닌 선호도 좋을 걸 싸게 사야한다는 말씀이 와닿았습니다.
→ 저평가된 지역에서 단지로 거기서도 매물까지 잘 살펴야 한다.
저평가 시기엔 EX) 선호동-비선호동 가격 차이가 적지만 상승장을 만나면 그 차이는 더 벌어지게 됩니다.
2.소액 투자의 기회를 안다.
-단순히 투자금이 적은 곳에 가서 투자하면 되는 것이 아니라는 것! 가치 있는 매물인데 현재 전세가가 낮아 트래킹만 하다가 지역 공급이 줄어들고 전세가가 상승하면서 몇개월 전까지만 해도 불가능했던 물건이 투자금 범위에 들어오는 기회를 잡는 것이다. 가치가 있는 물건이라는게 핵심!
<지방에서 수익률 100% 낼 수 있는 투자 실력을 쌓는다>
[PART 1] 가치가 좋은 것을 사기 위한 매물 임장하고 임장지 결론내는 방법
한 달에 1개의 지역을 다니면서 아는 지역, 즉 앞마당을 만들게 되는데 여기서 지역을 알고 단지의 선호도를 상세히 파악 해야합니다.
Q. 분위기 임장, 단지 임장으로 단지 선호도를 파악할 수 있는가?
A. NO! 핵심은 매물임장입니다.(추가로 전화임장)
=> 매물 임장을 통해 단지 최종 선호도 와 가격에 대한 판단을 내릴 수 있어야 한다!
-랜드마크(임장/임보로 파악한 핵심 거주요소를 1등 단지에 검증 + 파악하지 못한 요소가 있다면 전임/매임으로 파악)
-저평가(핵심 - 싼거 같은데 사람들이 여기까지도 좋아할까? 까지 검증해야한다)
=> 지역 선호도 파악 후 예산단지는 선호도와 가격으로 투자 우선순위를 검하기!
제가 또 중요하게 느낀 것은 100% 수익률을 위해서는 환금성(매도)이 중요하다는 점입니다.
환금성은 단순히 지방은 신축이지, 몇년 내 신축 매수하면 매도도 잘 되겠지 라고 대충 판단내리면 안된다는 점.
사람들이 지역 안에서 좋아하는 것, 선호도가 본질이라는 점입니다.
선호도가 있는 신축이어야하고 그렇지 못한 단지들은 신축이어도 소외를 받습니다.
제가 또 그런 실수를 범했습니다… ㅠㅠ
매물 임장 후 팩트 위주로 그동안 기록했따면 주관도 넣어서 동호수구조/수리비/매도자상황/실제가격 등 선호도별 가격 차이 고려하여 정리해보자!
매물 우선순위를 메길 때는 1등만 남기는게 아니라 3순위(가치가 덜 좋은데 비싼 매물)의 매물을 소거해서 1~2순위는 남기기.
매물 임장을 할 때는 30~20평대, N억대 다양하게 물건들을 봐야합니다. 하지만 투자금이라는 틀이 있기 때문에 많이 넘어가는 단지는 20평대만 본다든지 그런 경우가 많았던 것 같습니다.
투자금이 있든 없든 임장지 결론 과정을 누구나 동일하게 진행돼야한다고 이번에 제대로 배웠습니다.
다양한 가격대, 평형대 매물을 보고 최종 내 투자금과 상황에 맞는 TOP3를 정해서 정리를 하고 저환수원리를 통해 결론을 내리면 됩니다.
[PART 2] 가치가 좋은 것을 소액으로 투자하기 위한 앞마당 관리하고 최종 결론내는 방법
시세트래킹… 2년 전에 끊겼다.. 고로 앞마당 관리가 하나도 안된 것. 아는 지역이 없다는 뜻..
너무나 반성하게 됩니다. 그래서 지금부터 다시 잘 시작하면 잘 할 수 있다고 믿습니다!!
단지 정보와 매월 시세를 기록할 수 있는 양식으로 생활권별 좋은 단지부터 매매/전세가, 가격 변화를 트래킹 합니다.
아파트 가격 변화가 생기면 투자 후보 지역으로 승격!
그리고 원페이지 작성하여 해당 지역의 공급, 전세가를 뜯어보면서 투자 우선순위 잡아야합니다.
지금 매도 상황에 따라 자금이 변동 되긴하나 투자가 가능한 상황이기 때문에
투자 우선순위를 가이드 주신대로
1. 수요가 많은 지역 - 인구수가 많은 광역시 우선!(가치가 높음)
2. 저평가/투자할 수 있는 단지가 많은 지역
3. 향후 공급이 줄고 전세가격이 상승하는 지역
=> 최대 3개까지 투자 지역 후보 선정 후 전수 조사 진행해보기!!
적용할 점 TOP3)
1.그동안 지방 앞마당에서 단지 선호도가 흐릿했다.. 선호도 파악을 위한 매물 임장(+전화 임장)을 제대로 하기
2.싼 거에 꽃히지 말고 가치가 좋은 것을 적극적으로 검토해야한다. 매물 단위로 가치도 중요(선호-비선호동/타입 등)
-선호도가 떨어져도 가격이 싸면 거래되는지?
(현재시장에서 가격과 선호도 차이 / 과거 상승장/하락장에 실거래 기준 얼마 차이 났는지 체크하기)
3.시세트래킹으로 선정된 지방 앞마당 별 원페이지 작성하여 투자 우선순위 잡아보기(최종 전수조사는 필수)
“어제와 똑같이 살면서 다른 내일을 기대하는 것은 정신병 초기 증세이다. ” -아인슈타인-
