2주차 갱지지 튜터님의 강의!
지방투자에서 매임의 목적을 이해하고 매임 준비부터 임장 후 결론내기, 앞마당을 투자에 연결하는 방법까지~
공부로만 끝내지 않고 투자자로 성장 할 수 있는 지침서 같은 강의였습니다.
인상깊었던 부분과 적용하고 싶은 점을 남겨보겠습니다.
지방에서 수익률 100% 투자
시세차익 ↑ > 싸게사서 비싸게 판다.
투자금 ↓ > 소액 투자의 기회
저평가된 지역/단지/매물(가치가있는것)을 찾아서 투자금이 줄어들때 기회를 잡는 것.
1. 선호도가 좋은 물건인가(저평가)
2. 현재 투자금으로 최선인가(투자금)
3. 매도시 환금성을 고려했는가(환금성)
매물임장 목표: 가치가 좋은 것을 산다.
준비 : 매임 단지 선정하기
- 랜드마크 : 지역 선호도 검증
- 저평가 : 생활권 선호도 파악, 시설물 차이
- 예산단지 : 같은 예산대의 최선인가?ㄴ이 지역 사람들이 무엇을 좋아할까?
지역 이해: 지역 선호도 검증, 생활권 선호도 파악 그다음 예산 단지 털기
ㄴ가급적이면 하루 안에 다 본다!
매물을 선정할 때는? 좋은 것부터 보고, 조건과 가치 같이보기. 왜? 매도까지 고려해야하기때문에 조건보다 가치가 좋은 물건을 우선순위로 한다.
매물이 많은 지역 vs 적은 지역: 집중해야하눈 매물이 다르다!
매물 많으면 > 로얄동도 크게안비싸다,
매물 적은 지역> 비선호동 ‘싸다’ 에 꽂힐수있다. 매도까지 연결하려면 단지 선호도를 낮추더라도 선호동을 선택한다 (넓게 본다)
매임 예약시 - 부사님이 집을 안보여주는 이유? 보여줘도 안사니까.. > 디테일하게 자금계획을 알린다! 매물 검토할수있게 보여줘야겟다는 생각이 들게함. (+실거래 했지만 늦게올리는 경우도 있으므로 전임시 카톡-나에게 보내기로 실거래 체크
매임 실전: 부동산 >> 선호도, 가격차이 이해하기 (동층향/상태/단지 선호도 매물정리)
* 지방은 땅의 힘이 약하기 때문에 건물 가치의 중요성이 크다.
(브랜드, 신축)신축 ≠ 환금성, 신축보다 이 지역 사람들이 좋아하는 것, 선호도가 본질이다.
동층향,구조 선호도 파악하기
부동산 단지배치도 앞에서 가격차이 왜? 로얄동은 어디인지 질문하기
부사님께 질문할때는 동층향구조 선호도 질문 1. 선호 비선호 가격차이 2. 전세 가격과 나가는 순서
매물상태 - 신축이라면 바꿀수없눈 동층향이 더 중요하다, 옵션과 하자체크 (구역별 10가지 체크)
하자는 수리가능하면 괜찮지만 아니면 xx 수리 > 통키? 턴키 ~!
지방은 하락장이 오래되면 전세가 없는 경우가 많다.
>실거래가 같이보기. 실거래 받아주며 호가 높게나옴/ 이럴때는 최소 마지노선을 정해야 한다
[매물 상황 정리] 1. 동층향구조 선호도와 가격차이 판단 2. 매매가/전세가: 조정가능한지 확인가격/가치의 4사분면으로 매물 우선순위 나눠보기
내 상황, 나에게 맞는 결론 작성
나의 재무상황 확인
현금, 자산 : 투자금범위 (+대출 : 리스크대응범위)
지방은 다주택자도 퇴거자금대출 가능
- 임장지 확인 > 선호도 장표 활용하기
선호도 언제 변화할까? 사람들을 보고 의견달라지는 경우 땅의가치가낮을때 > 앙상한 신축,, 애가 좀 크면 나간다던지 그래도 a,b 단지 둘다 투자 대상으로 남겨도됨
ㄴ매물정리는 당일에한다. 매임 시트에서 평형별, 금액별, 1개 남기기(소거법) > 왼쪽으로 좋은걸 계속 보내고 꼴등은 소거한다. 저평가는 가격대를 안가린다. > 매물별 저평가 통과 이유 적어보기
가상의 투자금을 가정하고 해보자 / 지역 평균투자금 평단가로 책정가능 (부동산지인)
앞마당 매수후보 : 우선순위 그룹핑- 앞마당의 목적은 투자, 매수이후는 ?
앞마당 관리 왜? 1. 소액투자기회잡기 2.매도/갈아타기 쉽게 3.투자자로 성장하는 로드맵
(예시) 공급마무리되면서,, 5천으로 투자 > 3/2.5 > 3.7/3.2 (7천만원 수익) 레카 3.7억 매도 > 1.2억 +2년종잣돈 > 아시아드푸르지오 5.6/4 > 6.8/5 (2.8억 수익)
이미 상승장 > 선호도가 가격에 반영되어있음 외곽에 있는 신축이 낫지않을까? 울산처럼 면적이 크다면 외곽 신축보다 구축이어도 중심부가 낫구나.
어떻게? 가격변화-투자후보지역(시세트레킹), 지역상황-투자우선순위(원페이지)
“단지선정” -시세트레킹
1) 선호도 상 그룹에서 뭐? > 독점성이 큰 단지로 선정 전세가 오르기도전에 매매가 먼저 오르는 단지 / 생활권 최상단의 단지
2) 애매한단지 / 대안이 있는 단지 매매하는데 고민이 있음 > 전세살아야되는데 물건이 있을때 매매를 하겠지 ? (실수요자들) 매매는 잘 기다려주고 전세가는 오르는 단지 ( 소액투자가능)
3) 매매는 안하고싶지만 가성비로 살기괜찮은단지 전세가 올라야지 매매가가 오른다 왜 봐야돼 ? 선호도가 떨어지는 단지일수록 늦게 움직인다.
>>한 500세대 이상단지, 지방에서는 신축우선 전고점이 높은단지 우선 랜드마크 무조건봐야함
중층기준 호가 / 호가가없는경우에는 ? 파란색 > 호가가없으면 ~ 잘봐야함 가격이 많이 바뀐, 전세가가 많이 오른 단지 전임 해보는것 / 어떻게? 시세트래킹을 통해서 ~ 1. 위상, 선호도 정렬 2. 비교평가, 분위기 파악
투자우선순위(원페이지) ; “공급+전세가”
시장상황을 파악하기(지방 개별성 고려)
ㅇㅇ시장침체기간이 길어지면 매매보다는 전세를 선택한다
전세가가 오른다 >>전세만기시점에 매도증가 >> 매매가오른다
지방은 사이클이 더 빠르다 / 시세트레킹만으로 알 수 없음 > 원페이지
- 최종 후보 검토 >갈아타 or 매도
투자를 진짜 앞둔다면? ""전수조사""를 해야 수익률 100%투자 가능
시세트래킹 후보지역5~10 >> 원페이지 후보지역 3개 >> 전수조사 >> 후보단지 최소 9개 확보
전수조사: 이미 시세트래킹, 원페이지를 통과한 후보단지를 더 많이 가져오는 게임!
후보지역 3개의 300세대 이상 모든단지 >> 투자금+3천이내 단지 후보 9개 확보
여기서 top3 어떻게 뽑을까? 지역 내 선호도 : 구 - 생활권 - 단지
가치에 대한 확신이 안든다면? > 매물코칭
보유가 정말 어렵다 / 보유의 기간동안 .. 잘못샀나? 걱정할텐데,, 확신이 없다면 ? 투자xx
- 결론& 한달을 돌아보기
"그 때의 시장을 가장 잘 아는 건 그 시기에 그 임장지에 있었던 나"
[적용할 점]
시세그룹핑을 활용해 매임단지 선정하기
매임예약시 카톡-나에게 보내기 활용하기 (미등록 실거래체크)
부동산 단지배치도 앞에서 가격차이 왜? 로얄동? 질문하기(동층향 선호도파악) 1. 선호 비선호 가격차이 2. 전세 가격과 나가는 순서
가격/가치의 4사분면으로 매물 우선순위 나눠보기
매물정리는 당일에한다. 매임 시트에서 평형별, 금액별, 1개 남기기(소거법) > 왼쪽으로 좋은걸 계속 보내고 꼴등은 소거한다. 매물별 저평가 통과 이유 적어보기
시세트래킹 호가없는경우 파란색으로 실거래가 표시하기, 1. 위상, 선호도 정렬 2. 비교평가, 분위기 파악
가이드에 따라서 원페이지 작성해보기
한달복기에 시장 분위기 적어보기
갱지지 튜터님, 실전의 통찰을 담은 소중한 강의 감사합니다.
그리고 이번달 함께 같은 목표로 나아가는 랄라즈와 이끌어주시는 튜터님 감사합니다.
