월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
두 번째 후보 지역 | 의왕시 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 나의 예산을 설정해보니 약 5.4억 이었다. 18평으로 찾아봤을 때는 용인시 수지구까지 표에서 가능하다고 나와 호갱노노로 실매물을 검색해보니 실거래가는 5.5억이 넘어 일단 체크만 해두고 21평으로 표에서 찾아보았다. 예산으로 가능한 후보 지역은 표와 같이 3개의 지역이 나왔는데 직장은 경기 남부에서 최대 5년마다 유동적으로 바뀔 예정이라 나의 직장과의 거리는 우선순위에서 밀렸고 단지가 가장 많고 업무지구 접근성이 가장 좋은 영통을 첫 번째 지역으로 정했다. 그리고 의왕시의 21평 기준 평균 매매가가 5.5억, 안양시 만안구의 21평 기준 평균 매매가가 5억으로 형성되어 있어 가격을 봤을 때 더 상급지라고 생각되는 의왕시를 두 번째 지역으로 정했고, 안양시 만안구를 세 번째 지역으로 선정했다.
나의 이 작고 소중한 예산으로 갈 수 있는 곳이 정말 있을까 고민만 하고 있었는데 막상 찾아보니 18평으로는 무려 용인시 수지구가 나오고 21평으로 찾아보아도 무려 영통에 아직 남아있는 아파트가 있어 희망을 찾을 수 있었다. 수원에서 나고 자라 영통에 대해서는 잘 안다고 생각했지만 막상 영통을 떠올려보니 친구 만나러 놀러간 기억만 있고 지역 분위기나 살기에는 어떤지에 대해서는 아는 게 없는 것 같아 직접 임장을 다녀와야겠다고 생각했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 벽적골 휴먼시아 8단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 수원시 영통구 영통로290번길 26
- 연식: 1997년식
- 세대수: 1,548세대
- 평형 : 24평형(계단식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 27.67Km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 4분(버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 12분(버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 35분(버스-지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 향남 상신초등학교까지 55분(자차) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 3, 복합쇼핑센터 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 태장중 89%
- 학원가 유무: 영통2동 학원 49개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형(전용18)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.2억 (26.10)
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(향남)까지 자차로 55분이 걸려 확실히 가까운 거리는 아니지만 직업 특성 상 2년마다 옮길 수 있어 엄청난 걸림돌이 될 것 같진 않다. 하지만 강남까지의 절대적인 거리가 멀어 이 아파트가 나의 예산 내에서 최선의 아파트인가에 대해서는 더 고민을 해봐야겠다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 대형마트나 복합쇼핑센터가 많아 생활하기에 무난할 것 같다.
- 학군: 태장중(89%)까지 도보로 11분이다. 근처에 학원가도 49개로 꽤나 많은 편이고 중, 고등학생이 된다면 망포까지 다닐 수 있기에 학원가는 선택지가 많은 편이다.
- 종합 및 느낀점: 강남역까지의 절대적인 거리가 멀고 지하철이 아닌 버스로 환승하여 강남까지 갈 수 있다는 점이 강의를 듣고나니 꽤나 신경쓰였다. 그래도 단지가 꽤나 크고 학군과 주변 환경이 생각보다 좋아 임장을 가봐야겠다는 생각을 했다. 최근 실거래가는 5.2억이고 호가는 5.3억이라 차이가 크지는 않지만 매물이 22평, 24평 도합 60개가 쌓여있어서 왜 이렇게 쌓여있는지 알아보고 가격이 지금보다는 떨어지는 것을 기다려야 할 것 같다.
단지 2. 신나무실 신성신안쌍용진흥 아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 수원시 영통구 매영로310번길 12
- 연식: 1997년식
- 세대수: 1,616세대
- 평형 : 24평형(계단식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 27.3km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 2분(버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 11분(버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 21분(버스-지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 향남 상신초등학교까지 50분(자차) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 3, 복합쇼핑센터 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 태장중 89%
- 학원가 유무: 영통3동 학원 134개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.25억(26.10)
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 강남과의 직선 거리는 앞단지와 비슷하다. 위치가 너무 비슷하여 교통에서는 큰 차이는 없는 것 같다.
- 환경: 벽적골과 같다. 유해시설은 없고 3km 안에 대형마트와 복합쇼핑센터가 많다.
- 학군: 태장중에 배정되지만 걸어서 14분으로 벽적골보다 3분 정도 더 걸린다. 하지만 벽적골과 달리 134개의 학원이 몰려있는 영통3동 학원가까지 도보로 다닐 수 있어 이 점이 가장 큰 차이점이다.
- 종합: 벽적골과 위치가 매우 비슷하여 별 차이가 없지 않을까하고 비교군을 다른 단지로 바꾸려고 했었는데 비교를 하다보니 다른 점이 꽤나 있다는 것을 찾을 수 있었다. 우선 벽적골은 망포역과 가깝고 신나무실은 영통역과 가깝다. 분당선 기준 한 정거장 차이라 그렇게 큰 차이는 없다고 볼 수 있지만 영통역 부근의 학원가가 정말 많아 이 점이 가장 큰 차이점이라고 할 수 있을 것 같다. 하지만 나의 현 상황에서는 학원가가 큰 영향을 주지않기 때문에 다른 사람들이 봤을 때 매력적인 포인트가 될 수 있을까에 대해 제3자의 시선으로 평가를 해야할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 교통과 환경, 가격까지 거의 비슷하여 결국은 학군의 차이였다. 벽적골은 49개의 학원가, 그리고 중, 고등학생으로 진학한다면 망포동의 83개의 학원가까지 이용할 수 있지만 신나무실은 영통역 부근의 134개의 학원가를 이용할 수 있다는 점이 가장 큰 차이점이었다.
나의 생각과 느낀점 :
처음에 단지를 정할 때는 너무 인접한 단지로 하여 차이점을 찾을 수 있을지 고민을 했었는데 막상 비교평가를 해보니 다른 점이 있었고 다른 점이 있는데도 가격이 거의 똑같아 직접 임장을 가서 어떤 것이 또 다르기에 가격은 비슷하게 형성되어 있는 것인지 알아보고 싶어졌다. 그리고 같은 영통구 내의 다른 단지도 찾아보고 비교표를 작성한 다음 임장을 가면 시간을 더 알차게 쓸 수 있을 것 같아 빠른 시일 내로 더 찾아봐야겠다는 생각이 들었다.
