월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 송파구 (거여·마천) |
두 번째 후보 지역 | 동작구 (본동·사당동) |
세 번째 후보 지역 | 강동구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
- 예산: 현금 7.5억 + 생애최초 주담대 5.5억 + 회사 대출(1년 후 확정적으로 들어 올 목돈으로 갚을 예정) 을 더하면 부대비용(취득세와 복비 등 약4%) 13~14억대까지 접근할 수 있다. 이 예산으로 서울 안에서 '업무지구 접근성이 좋은 역세권 구축 소형'을 기준으로 후보 지역을 골랐다.
- 송파구(거여동): 회사 접근 성이 좋고 강남3구로 불리는 송파구의 끝자락을 봤다. 거여동은 5호선 역세권이고 거여·마천 뉴타운으로 동네 전체가 바뀌는 중이라 실거주 하락장시기에 갈아타기에도 유리하다고 판단했다.
- 동작구(본동·사당동): 강남·여의도·시청 3대 업무지구 사이에 있어 '물리적 위치'가 서울에서 손꼽히게 좋은 곳이다. 같은 예산으로 강남역 직선거리 5~6km대 단지를 살 수 있다는 점, 재건축·리모델링이 진행 중이라 가치 상승 여지가 있다는 점을 보고 선정했다.
- 느낀점: 돈은 거짓말하지 않는다. 송파라고 불리우거나, 강남과 거리가 가깝지만 다른 지역보다 저렴한 이유들이 존재했다. 그럼에도 이 중에서 가장 가치 있는 집을 골라 내집마련하고 싶다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
(참고: 비슷한 가격대의 다른 지역을 보고자 추가 조사함)
참고자료. 거여1단지 21평
위치 및 기본 정보
위치: 서울 송파구 거여동 (5호선 거여역 도보 2~4분)
연식: 1997년
세대수: 1,004세대
평형 : 21평 (전용 49.8㎡ / 복도식 / 방2화1)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A
- 강남역까지 직선거리: 10.2km
- 강남역까지 소요시간: 40분 (1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 50분
- 여의도역까지 소요시간: 60분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장 70분 / 배우자 40분 (1회 환승)
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 1개
(트레이더스 위례 2.1km / 천호 롯데백화점 7.4km로 3km 밖)
학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 거원중(550m) 82%
- 학원가 유무: 16개 (+위례 학원가, 차량 10분)
3) 가격
평형 정보: 21평 (전용 49.8㎡)
현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.8억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12.55억 (26.08, 3층)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 A / 환경 B / 학군 C
- 거여역이 바로 앞이라 역 접근성이 좋고, 내 직장까지 70분으로 세 단지 중 가장 가깝다. 다만 강남역 직선거리 10.2km로 가장 멀고, 강남 40분·여의도 60분이라 업무지구 접근성은 세 곳 중 가장 아쉽다.
- 3km 안에 백화점이 없고 대형마트는 트레이더스 위례 1곳뿐이다. 학군은 거원중 82%로 C등급이고, 학원가도 위례까지 차를 타고 나가야 한다.
- 호가 12.8억이 최근 실거래 12.55억과 거의 같아 가격 거품이 없고, 세 단지 중 가장 저렴하다.
- 결론: 가치는 셋 중 중간 이하지만, 교통이 A이고 가격 부담이 가장 적고 거래량이 많다.
단지 1. 본동 신동아 18평
위치 및 기본 정보
위치: 서울 동작구 본동 (9호선 노들역 도보권)
연식: 1993년
세대수: 765세대
평형 : 18평 (전용 46.75㎡ / 복도식 / 방2화1)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 강남역까지 직선거리: 6.5km
- 강남역까지 소요시간: 30분
- 시청역까지 소요시간: 40분 (1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 20분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장 100분 / 배우자 30분
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : C
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 0개
(더현대 서울 4.5km / 여의도 이마트 5km로 모두 3km 밖)
학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
- 중학교 학업성취도: 동양중(720m, 남학교) 80% / 상현중(2.6km) 85%
- 학원가 유무: 8개 (+방배 학원가, 차량 20분)
3) 가격
평형 정보: 18평 (전용 46.75㎡)
현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.35억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9.4억 (26.05, 9층)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 S / 환경 C / 학군 C
- 강남 30분, 여의도 20분으로 업무지구 접근성은 세 곳 중 최상이고, 배우자 직장도 30분이다. 반면 내 직장은 100분으로 가장 멀다.
- 3km 안에 백화점·대형마트가 하나도 없어 생활 편의가 약하다. 가장 가까운 동양중은 남학교라 자녀가 딸이면 배정이 안 되고, 학원가도 8개로 가장 적다. 딸가진 부모는 이사를 고려할 것 같다.
- 호가 13.35억이 최근 실거래 9.4억보다 약 4억(약 42%) 높다. 같은 단지 23평과 비교한 결과 23평 또한 실거래가와 호가가 그정도 차이가 나고, 33평과 가격이 동일하다. 이 아파트의 호가를 보면 이 아파트에서 무슨 일이 벌어지고 있어야만 한다. 근데 난 그 무슨 일이 뭔지 모르겠다.
- 결론: 교통 가치는 좋지만 환경·학군이 약하고, 지금 호가로는 가격 매력이 가장 떨어진다.
단지 2. 사당 신동아4차 18평
위치 및 기본 정보
위치: 서울 동작구 사당동 (4·7호선 총신대입구(이수)역 도보 7~8분)
연식: 1993년
세대수: 912세대
평형 : 18평 (전용 46.75㎡ / 해당 평형 복도식 / 방2화1)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : S
- 강남역까지 직선거리: 4.8km
- 강남역까지 소요시간: 25분 (1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 35분 (1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 40분 (1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 직장 80분 / 배우자 30분
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트 1개
(홈플러스 서울남현 3km)
학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : B
- 중학교 학업성취도: 동작중(1km) 85%
- 학원가 유무: 53개 (방배 학원가, 차량 10분)
3) 가격
평형 정보: 18평 (전용 46.75㎡)
현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14.35억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13.4억 (26.07, 5층) / 최고 13.9억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 S / 환경 B / 학군 B
- 강남역 직선거리 4.8km, 강남 25분으로 세 곳 중 강남에 가장 가깝다. 내 직장 80분, 배우자 30분으로 부부 출퇴근 균형도 가장 좋다.
- 홈플러스 서울남현이 3km 안에 있고, 동작중 85%·방배 학원가 53개로 학군도 세 곳 중 가장 낫다.
- 호가 14.35억은 최근 실거래 13.4억보다 약 1억 높고 최고가 13.9억보다도 높다. 세 단지 중 가장 비싸지만 시세에서 크게 벗어나지는 않는다.
- 결론: 교통·환경·학군이 모두 가장 고르게 좋은 단지. 다만 예산이 가장 많이 들어 가격 협상이 관건이다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
- 가치 순위: 사당 신동아4차(S/B/B) > 거여1단지(A/B/C) ≥ 본동 신동아(S/C/C)
- 가격 순위(저렴한 순): 거여1단지 12.8억 < 본동 신동아 13.35억 < 사당 신동아4차 14.35억
- 정리: 입지 가치는 사당 신동아4차가 1등, 가격 대비 실속은 거여1단지가 1등이다. 본동 신동아는 교통은 좋지만 환경·학군이 약하고 호가가 실거래보다 크게 높아 지금은 우선순위가 가장 낮다. 예산 안에서 '가장 입지 좋은 단지'를 고르는 교재 기준으로는 사당 신동아4차를 1순위로 두고, 가격 협상이 안 되면 거여1단지를 대안으로 본다.
나의 생각과 느낀점 :
- 세 단지 모두 소형 평수라 아쉬운 점이 있지만 각자의 장단점들을 갖고 있는 좋은 아파트 단지라 생각한다
- 7.5억+5.5억도 강의에서 배운 내용보다 6천만원이 오바된 금액이다. 그 금액으로는 사실 거여1단지만 볼 수 있지만 2028년도 초에 확실하게 들어 올 금액을 추가하여 회사대출을 받는다면 입지 1순위인 신동아4차도 가능하다. 이렇게 영끌을 해도 될지 고민해봐야겠다.
