안녕하세요! 대다나다입니다
이번 지방투자실전반 2강 강의는 갱지지튜터님께서 해주셨습니다
그동안 배워왔던 매물임장~결론에 대한 부분을 다시 한번 명확하게 정리할 수 있었고 조금씩 엇나가게 하고 있었던건 아닌지 점검해보는 강의였습니다
방대한 내용이었는데 잘 정리해주셔서 큰 도움이 되었습니다!
너무 좋은 강의 해주셔서 감사합니다 튜터님♡
✅ 강의 내용 중 인상깊었던 점
✔ 매물임장의 본질적인 목표는 단지선호도와 가격에 대한 판단이다
따라서 매물임장 단지는 랜드마크와 저평가 단지를 우선으로 보고 투자금에 맞는 예산단지를 본다
랜드마크로는 지역의 선호도를 검증하고 저평가 단지로 생활권의 선호도를 확인한다
이때 같은 생활권의 비슷한 연식의 단지가 가격이 차이가 난다면 선호도가 떨어지더라도 사람들이 찾아올 단지인가를 파악하는 것이 중요하다!
선호도와 가격판을을 했다면 이후에는 투자금에 맞는 예산단지를 본다
→ 매물임장시 랜드마크, 저평가, 예산단지를 봐야한다는것은 알고 있었는데 매물임장의 목적이 단지선호도와 가격에 대한 판단이기에 랜드마크와 저평가단지를 우선으로 보는것이 중요하다는것이 인상적이었습니다 과거 투자전 저의 매물임장을 돌아보니 투자금에 맞는 단지를 위주로 보았던 것 같은데 초반에는 제가 미숙했다 하더라도 현재 투자를 앞두고 있는 시점이라면 튜터님이 알려주신 매물임장단지를 우선순위에 맞게 했을까? 생각해보았습니다
어떤 상황이던지 관계없이 매물임장의 목표를 생각하면서 배운대로 순서를 지켜서 해야겠다 생각합니다
✔바로 옆단지, 연식이 같은데도 가격차이가 난다면 시설물의 차이를 확인해보자
같은 생활권인데도 가격차가 크다면 시설물 즉, 조경이나 지하주차장의 편리성 등을 확인해볼 수 있다
→ 수도권에서는 같은 생활권 더군다나 바로 옆 단지이고 연식의 차이가 크지 않다면 가치가 비슷하게 가겠지만 지방에서는 조금 달리 봐야한다고 생각합니다
지방에서는 거주민들의 단지선호도가 중요하기에 미묘(?)한 차이가 모인다면 바로 옆 단지라도 특정단지에만 선호도가 집중될 수 있기에 조금 더 디테일하게 단지파악이 필요할 것 같습니다
이번 임장지에서 어떤 단지의 주차문제를 계속 언급하는 글을 보았는데…
전임/매임을 통해 이부분이 어느정도 선호도에 영향을 주는지도 파악해보아야겠습니다
✔ 앞마당에서 TOP3 선정하는 과정
① 단지별로 1개씩 남기기
② 평형/금액(매매가)로 묶어서 가치순으로 정리
③ 투자금과 상황에 맞는 TOP3정리
②에서 핵심은 좋은 1개가 아닌 소거법을 기억해야 한다
애매하게 일장일단이 있는 단지들이라면 비슷하다 판단하고 매물비교평가로 넘어간다
→ 투자금이 있던 없던 임장지 결론과정은 누구나 동일하다는 부분
비슷하다면 매물별로 비교평가해야 하는 부분도 잘 기억하겠습니다.
과거 비슷한 선호도의 단지를 놓고 단지선호도에서 벗어나질 못하던 경험이 있는데
이럴때는 비슷하다!라고 결론내고 매물로 넘어가 비교평가해야 해야하는구나 다시한번 정리해봅니다
✔ 앞마당에서 결론
앞마당 관리가 필요한 이유는
- 소액투자의 기회를 잡을수 있다
- 매도/갈아타기가 용이해진다
- 투자자로서 성장할 수 있다
→ 앞마당을 만드는 목적은 투자하기 위함이지만 투자에서는 매수가 전부가 아니라는 점.
투자하고 이후 보유하는 과정을 거쳐 갈아타기까지 잘 해내야하고
투자자로서 성장할 수 있다는 부분을 잘 기억하겠습니다
① 시세트래킹
- 선호도 상중하+투자후보단지로 나누어서 진행
- 생활권(지역)을 합쳐서 매매가별로 트래킹 한다면 자연스레 비교평가/분위기 파악이 될 것이다
② 원페이지
- 시세트래킹을 통해 투자후보 지역을 선별하여 작성(10개이내…!)
- 투자후보지역은 저평가/전세가상승 지역으로 선정
③ 투자우선순위
- 원페이지를 통해 공급+전세가를 확인한다음 3개정도의 투자후보지역을 선별
- 후보지역 전수조사
- 후보단지 선정 (9개 정도)
최종 TOP3선정
→ 원페이지에서 핵심은 공급+전세가라는 것!
그동안 알고 있었던 결론 프로세스를 다시 한번 명확하게 정리할 수 있어서 좋았습니다
(진짜 갱지지튜터님 너무 사랑합니다♡)
✅ 적용할 점
📌알려주신 프로세스대로 앞마당 결론내기
📌갈아타기 예상지역 원페이지-전수조사로 최종 TOP3 선정하기
