[구해줘월부 기 & 생각 정리] 10.15(목), "생존매수 아니면 답이 없다" 전세 멸종의 시대, 부동산 집값 이제 이렇게 됩니다.

서울 아파트 시장, 금액대별 매수 현황 : 15억 이하에 집중

• 15억 이하 거래 비중이 80% 육박

  15억 이하  (대출 최대 한도 6억)	15억 초과 ~ 25억 이하  (대출 최대 한도 4억)	25억 초과 (대출 최대 한도 2억)
  대출한도 최대 6억으로 구매력 보완에 유리하고, 세재 개편 영향이 거의 없어 거래가 활발함	대출 한도가 줄어들며 종부세 등 세재 영향이 일부 있음	자기 자본이 많이 필요하고, 세제 영향도 커서 거래가 위축되고 매물이 늘어나는 추세

• 15억 이하 세부 가격대별 시장 동향 

  6억 이하 (생애최초 · 정책 대출)	6억 초과 ~ 9억 이하 (생애최초 · 신생아 대출)	9억 초과 ~ 15억 이하 (규제지역 LTV 40% 적용)
  최근 거래 비중이 17% → 25%로 급증 디딤돌 대출, 보금자리론 등 정책대출과 LTV 최대 70%혜택을 활용하려는 싱글 및 신혼부부 (한도, 금리에 유리) 전월세난으로 매수 확대중(경기까지)	최근 거래 비중이 23% → 27%로 급증 신생아대출은 6~9억 구간에서도 정책금리로 대출 한도 6억까지 활용 가능.  주로 결혼 OR 자녀 출산으로 내집마련	최근 거래 비중이 33% → 26%로 떨어졌음 생애최초 및 갈아타기 수요 LTV40% 때문에 더 많은 자기자본이 필요해서 상대적으로 구매력이 떨어짐

변하지 않는 것과 변할 수 있는 것

• 시장의 구조적 특징 : 전월세난과 대출 규제 리스크

  변하지 않는 것 (전월세 대란)	변할 수 있는 것 (대출 규제 강화 가능성)
  서울 외곽 대장 아파트 전세가 폭등 및 갱신 계약 증가 토지거래허가제 유지 내년 이후 신축 입주 물량 급감(2.6만개 → 1만개 수준)	대출한도가 더 축소될 리스크가 존재함

• 이러한 시장 상황으로 인해서 사람들이 그동안 매수를 꺼리던 6억 이하 지역에서 생존매수를 하고 있음
• 경기, 인천 등 지역에서 키맞추기 현상이 나타나면서 토허제가 확대될 가능성도 있음 (ex. 군포시)

6억 이하 매수 체크리스트

• 주변 일자리, 서울 접근성 등 입지 조건 잘 살필 것
• 평형 등 고려하여 서울 내 다시 살필 것 (ex. 꼭 20평대만 고집하기 보다 입지 좋은 10평대도 검토)
• 지역별 입주 물량 살펴볼 것 : 외곽일 수록 향후 입주물량의 영향을 크게 받으므로 주의
• 투자자 움직임 파악 : 갭투자자가 먼저 움직이는 기미가 보이는 지역은 실수요 관점에서 눈여겨 볼 팁이 됨

투자 조언

• 단기 시황에 일희일비하지 말고, 장기적으로 화폐가치가 하락하는 것을 이해하기
• 부동산 가격이 오르는 것은 화폐가치가 떨어지는 것이 반영된 현상이다
• 전월세 대란 + 대출 축소 가능성 속에서 9억 이하 주택을 고민하는 실수요자라면 철저한 옥석가리기를 거쳐 지금 내집마련에 나서는 것이 합리적이다!!

부동산 스터디

• 노원구 전세가 상승 현황 

  

  중계동 학군지 84타입 전세가는 9억대.. 

   

  

  노원역 역세권 대단지. 3억 중반에 거래되던 가격에서 현재는 5.5억도 나옴.

• 9억 이하 서울 10평대는 어떤 단지들이 있을까?

  

  물론, 이 안에서도 옥석가리기를 해야하겠지만… 대략적으로 판단했을 때.. 교통 입지가 뛰어나고, 직주 근접으로 찾는 사람들이 많은 단지이면서 생활권 주거환경이 쾌적한 단지라면 충분히 서울 안쪽으로 들어와 검토할 수 있겠다는 생각이 든다.

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