내마기 2강 후기
내집 마련 시, 우리 기준에 평형은 없다. 땅땅땅 입지 좋은 땅이 중요
주소. 서울. 평수. 복도식 등의 조건은 계속 우리르 A로 만드는 방해유혹요소일 뿐이다.
교통
강남 및 주요업무지구와와의 접근성이 중요
ㅡ네이버지도 탭에서 거리측정 활용. 출발지 강남역→ 목적지 총 거리
그러나 물리적 직선 거리로만 선택하면 안되고(한강을 바로 건널 수 있지 않으니)
직선거리가 더 길어도, 교통이 편해 더 빨리 도착할 수 있는 것 뵈야 하는데 이 조건이 업무지구접근성이다=지하철 소요시간
지하철선호도 293=7=신분 > 분당 > 5> 4861
무조건 역세권이 좋은 곳이 아니다. 주업무지구 3개 곳이 기준이어야
자하철이 강남으로 직결이 될수록 / 강남 역세권이 아닐 경우에는 / **역세권 가까이 있는 것으로
매매가 = 땅의 가치+건물의가치(연식. 세대수. 브랜드)
비교건물들의 가치를 상쇄시키고 난 후., 땅의 가치를 보고 판단해봐라
임장갈 때 아파트를 보지 말고 땅의가치를 봐라
호갱노노분위지도에서 파랑점 부분 알아보자
예산 제한이면 경기권 중 파랑점 주황색 찍힌 부분
환경
주변 3km 내에 아래 항목 갯수 세라
ㅡ상권 활성화
ㅡ비호감시설 없는
아파트가 몰려 있는/어떤식으로 몰려 있는지
ㅡ빌라와 섞여있지 않는
ㅡ사람들은 비슷한 사람끼리 몰려 있는 것 좋아한다
ㅡ이것은 수를 세지 셀 수 있는 정량 못하고 임장(분위기임장)가서 확인해야 하는 조건
ㅡ카카오맵 활용
ㅡ**구 백화점 검색. 갯수 세기
ㅡ대형마트수도 세어라
-유해시설
ㅡ네이버. 카카오맵은 유해시설 안뜬다
ㅡ구글 지도에는 뜨니 구글지도도 봐라
ㅡ편의시설 있는 것보다 유해시설 없는 것이 훨씬 중요
ㅡ♧☆그러나 이때! 감정적 판단하지 말고! 다시 원칙으로 돌아가 교.직. 환.학 조건 생각해야
-사례 강동구
교통 비슷할 때 아파트 몰려 았는 환경으로 사람들 선호도 높다
아파트 몰려 있는 것은 교통 이상의 가치가 있구나
그래서 ! 임장을 가봐야 한다
학군
ㅡ아실 학업성취도
ㅡ호갱노노 학원가
-사례 분당
학군이 유의미한 지역은 지하철 접근성만큼, 학군의 가치가 높다
학군이 중요한 곳 | |
수도권 | 지방 |
최상) 강남, 서초, 분당, 목동 상위)수지, 평촌, 광지, 노원 | 대구) 수성구, 범어동, 만촌동 울산) 신정동, 옥동 부산)사직동, 해운대센텀, 남천동 대전) 둔산동 광주) 봉선동 |
| 이런 곳은 중학교 배정지 단지가 교통을 이긴다. | |
지방
수도권은 교통체증이 심하니까 교통 조건이 중요한 거다
그러나 지방은 교통체증이 심하지 않으니 교통이 그닥 종요한 요건은 아니다
지방은 학군과 환경 중요
환경
ㅡ연식. 대단지.
ㅡ잔용 84, 5억 이상 신축!
ㅡ시청. 백화점 근접
학군
집값을 가르는 갓은 초품아가 아니 배정되는 중학교 학업성취도! 이다
제시된 지역은 학군지라고 선택하면 안되고 그곳에서 배정되는 아파트 단지를 봐야 한다
수도권은 가격이 번져나가지만
지방은따로 논다
구체적인 실천사항
1단계: 예산 설정 및 지역 좁히기 (교·직·환·학 기준 적용)
예산에 맞는 지역 선정: 내 예산 안에서 갈 수 있는 수도권 지역을 추려낸다. 이때 주소나 평형, 복도식 같은 부수적인 조건에 흔들리지 말고 오직 '땅의 가치'를 볼 수 있는 곳을 대상으로 잡는다.
교통(직결성) 분석:
네이버지도에서 주요 업무지구(강남, 여의도, 광화문 등)까지의 지하철 소요 시간을 확인한다.
단순 직선 거리가 아니라, 지하철 노선(특히 2호선, 7호선, 신분당선 등 선호도 높은 노선)으로 얼마나 빠르게 연결되는지 체크한다.
2단계: 환경 및 선호도 분석 (정량적 분석)
인프라 확인:
카카오맵이나 구형 백화점 검색, 대형마트 개수 등을 활용해 주변 3km 내 상권이 활성화되어 있는지 확인한다.
구글 지도 등을 함께 활용해 주변에 기피·유해시설이 없는지 꼼꼼히 체크한다.
단지 밀집도 확인: 빌라와 섞이지 않고 아파트들이 잘 밀집되어 사람들이 선호하는 단지 형태를 이루고 있는지 지도상으로 확인한다.
3단계: 학군 및 대장 단지 파악
학군 확인: 아실(아파트 실거래가) 사이트의 학업 성취도와 호갱노노의 학원가 정보를 통해 아이 교육 환경이 우수한 지역인지 살펴본다.
대장 단지 선정: 해당 예산대 지역에서 가장 선호되는 역세권 대단지 2곳을 골라 비교군으로 삼는다.
4단계: 현장 임장 실천
아파트 건물이 아닌 '땅의 가치' 보기: 눈에 보이는 연식이나 브랜드, 세대수 같은 건물의 가치에 압도당하지 말고, 이 단지가 가진 입지와 땅의 가치가 가격에 어떻게 반영되어 있는지 비교한다.
분위기 임장: 직접 현장에 방문해 아파트 밀집 지역의 분위기와 사람들이 선호하는 요소를 내 눈으로 직접 확인한다.
5단계: 감정 배제 및 최종 선택
원칙과 교집합 찾기: 불안감이나 두려움에 흔들리지 말고, 세운 원칙과 내 현실적인 예산·상황 사이의 교집합을 찾아 최종 단지를 선택한다.
