[내집마련 기초반 64기 28조 백억언니] 2주차 내집마련 보고서_ 단지비교

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

• 지역 선정 이유 및 느낀점 : 취득 비용 4%를 감안하면서 예상매수가를 5억대에서 6억미만으로 잡았음. 21평에서 25평까지를 가능한 지역으로 범위를 정했고 규제 지역이기 때문에 실거주를 한다는 가정을 하다보니 직장을 어느정도 통근이 가능하다는 범위 안에서 서울 5급지 내로 우선 정하였음. 구리시나 수원시, 부천시, 군포시도 투자대상으로 검토 가능하다고 판단하였음.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교

1. 위치 및 기본정보

   단지1. 동부골든, 단지2 동부1차

• 구로구 오류동 1998년식 같은 동네의 동일년식, 동일 브랜드의  2개단지 비교
• 동부골든 : 1호선 오류동역까지 도보 13분 소요, 1236세
• 동부1차 : 1호선 오류동역까지 도보8분 소요, 252세대
• 두단지 모두 20평에서 40평까지 다양한 평형을 보유하고 있다.

[좌 동부골든,             우 동부1차]

2. 교통 이용 편의성 : 역까지의 도보시간 5분 차이이다. 

• 동부골든은 세대수가 많은 대단지이지만 입구부터 언덕이 시작된다.
• 동부 1차는 세대수가 적고, 역에서 5분더 가깝고 평지이다.

3. 환경의 안정성 측면

• 아직 가보진 못했지만 동부골든이나 동부1차나 아파트끼리 몰려있는 안정성은 크지 않다.
• 동부1차가 좀더 아파트끼리 있는 기분은 들지만, 철도직원 기숙사와 행복주택이라서 크게 빌라와 다름없다.

4. 가격

• 동부골든 : 전고점 21.10 5.99억 : 아직 전고점에 닿지는 않았지만 호가가 거의 근접하고 있음.

   10년전 전세가 2억 --> 현재 전세 2.64억이 마지막 거래이고, 시세는 3억정도로 추정

• 동부1차 : 전고점 21.8 5.77억 : 동부골든보다 역세권이라 먼저 올랐지만 상승의 힘이 세대수가 적어서 약하다. 

   10년전 전세가 2.3억 → 현재 전세호가 3.55억 (10년동안 1.55억 상승)

4)가치평가 및 결론

구로구의 입지등급은 서울 25개구내에서 5급지로서 ‘직장과 교통’이 입지요소의 핵심이다.

종사자수 20만명으로 구디가디를 합치면 약 40만명 이상의 종사자수를 보유한 자족기능을 갖고있다는 점이 다른구와의 차별점이자 경쟁력의 핵심이다. 

1)교통 : 구의 가로축을 담당하고 있는 1호선이 수평으로 가로지르고 2호선 일부, 7호선 일부가 구의 가장자리로 지나가고 있다. ½호선의 환승역이자 GTXB노선의 호재를 담고있는 신도림역이 구로구의 핵심 1급지로 
강남 및 부도심에 1회 환승 또는 환승없이 1시간이내 도착가능하다는 것이 2번째 구로구의 장점이다.

이번에 분석한 2개단지는 구로구에서도 가장 하급지에 속하는 오류동. 1호선 오류동역을 이용하기위해서는 도보 10분 내외로 걸어야 한다. 1호선을 이용해서 환승을 통해 강남에 도달이 가능하지만, 맞벌이 부부가 아닌이상 여의도와 구디가디, 부도심을 직장으로 하는 부부들의 선택을 받기 쉽다.

2)환경 : 현대백화점 디큐브시티점이 폐점하긴 했으나. 가까이 영등포신세계와 롯데가 아주 멀지는 않은편이고, 코스트코, 이마트, NC백화점등의 마트가 3개있고, 고대구로병원 ,구로성심병원등이 있다. 하지만 천왕동에는 서울남부구치소와 교도소가 천왕이펜6단지 앞에 자리잡고 있다. 오류동에서 체감할 정도의 거리에 있는 유해시설은 아니라는 생각이 든다.
3)학군 : 신도림중 → 오남중 → 구일중 정도가 학업성취도 80%이상이고, 그외의 학교는 볼게 없다. 학원가도 적고 학군지라고 보기보다는 공부를 잘하면 고척동과 개봉동 일부지역에서 목동셔틀을 이용할 것이다.

3. 단지 비교표

비교평가 결론 : 두 단지 모두 구로구 내의 하급지인 오류동의 역세권이라고 보기 어려운 단지들이다. 직장/교통/학군/환경 측면에서 입지등급으로만 보면 두단지의 가치가 큰 차이가 나지 않지만, 강남과 부도심까지의 소요시간을 보면 동부1차가 조금이라도 더 유리하다. 그래서인지 전세가는 동부1차가 조금 더 나은것 같다. 대신 대단지의 위력을 보여주듯이 거래량이 받쳐줘서 그런지 동부골든의 상승장 전고가 더 높다. 동부1차는 마지막 실거래가에 비해서 호가가 7천만원이상 올라와있어서 거래가 될지는 두고봐야 할거 같고, 동부골든은 실거래가와 호가가 큰차이가 나지 않는다. 상승장에서 먼저 오르고 거래가 된다는 얘기일 것이다. 전세끼고 투자라면 젊은 부부가 살기에는 동부1차로 할거 같고, 내가 실거주할거라면 동부골든을 우선 매물검토할 것 같다.

나의 생각과 느낀점 :  

실거주를 생각하고 과제를 하다보니 유디쌤이 주의하라고 말씀하신 감정이란게 벌써 스물스물 올라오면서 분석하고 싶지 않아졌다. 마음을 가라앉히고 객관적으로 보자는 생각으로 막상 글을 작성하다보니 머리로만 생각하던것과 글로 정리해보는것에는 확실히 스스로 결론을 내리는것에도 차이가 있다는 것을 느꼈다. 임장을 다녀와 보면 달라질지모르겠지만 다른 구를 보고 싶어졌다. ㅎㅎ 내예산에서 가장 가치 있는 단지인지는 임장도 다녀오고, 몇개구를 더 비교해봐야 알 것 같다. 경기도에서는 용인시 기흥구, 부천시원미구, 군포시, 덕양구 까지 30평대까지 넓혀서 볼수있기때문에 투자검토도 가능할거같다는 생각도 든다.