월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 양천구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 동대문구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
- 지역 예산 표에 따르면 종로구와 동작구가 내 예산에 맞다고 나오는데, 실제로 매물을 조회해보면 종로구와 동작구에는 예산에 맞는 매물이 거의 없었다. 그래서 종로구와 동작구를 제외한 다른 지역들을 선정하였다.
- 기회가 되면 종로구와 동작구에 매물이 올라오지는 않는지 수시로 알아보거나 당장은 매물이 없어도 실거래가 기준으로 내 예산에 가까운 단지들을 찾아봐야겠다
- 서대문구와 강서구 중에서 어떤 것을 세 번째 후보지역으로 할까 고민하다가 내 평소 생활권이랑 가까웠던 서대문구로 정했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 신정동 신트리1단지
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 양천구 신정동
- 연식: 1999년식
- 세대수: 997세대
- 평형 : 21평 (복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 15.5KM
- 강남역까지 소요시간: 55분(환승 1회)
- 시청역까지 소요시간: 43분(환승 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 31분(환승 1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:- 내 직장: 36분 (버스),
- 배우자: 50분(환승 1회)
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점2개, 마트1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 금옥중 83.5%
- 학원가 유무: 학원가 291개 (동 내 여러 곳에 분산)
3) 가격
- 평형 정보: 21평 (복도식/방2화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.5억 ~ 9.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9.5억
4)가치평가 및 결론
- 교통:
- 단지에서 지하철 역까지 도보로 11분이 걸린다. 거리는 멀지만 거의 대로변을 따라 직선으로 걸으면 돼서 출퇴근시 크게 불편하진 않을 것 같다
- 단지에 인접한 신정네거리역은 2호선이지만 순환열차가 아니라 지선이기 때문에 이걸 타고 강남에 가려면 신도림에서 한 번 갈아타야 한다
- 환경:
- 근처에 NC 백화점이 있는데 NC 백화점이 롯데,현대,신세계 등과 같이 환경이 좋은 백화점이라고 볼 수 있을지 고민이 된다. 한 번 확인해봐야겠다.
- 학군:
- 목동답게 학원가는 꽤나 많은 편이었지만 배정되는 중학교의 학업 성취도가 목동의 명성 대비 높지 않은 것 같다
단지 2. 목동 목동금호 베스트빌
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 양천구
- 연식: 2002년식
- 세대수: 496세대
- 평형 : 23평(복도식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 15KM
- 강남역까지 소요시간: 44분
- 시청역까지 소요시간: 39분(환승 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 19분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:- 내 직장: 33분
- 배우자: 37분(환승 1회)
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X- 반경 2.9KM 즈음에 한강 너머에 있는 물재생센터 유입 펌프장이 있었다. 유해시설일지 아닐지 잘 확신이 안섰는데 물재생센터는 별도인것 같아서 유해시설 X 로 평가했다
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 목운중 96.4% (가장 가까운 양동중 69.7%)
- 학원가 유무: 학원가 372개
3) 가격
- 평형 정보: 23평(복도식/방3화1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.35억
4) 가치평가 및 결론
- 교통:
- 단지에서 염창역까지 도보로 14분이나 걸려 꽤나 먼 편이다.
- 그럼에도 불구하고 9호선 급행의 가치가 꽤나 좋아서 서울 업무지구와 꽤나 금방 연결된다
- 입주민들은 단지에서 지하철까지 어떻게 이동하는지 궁금하다. 확인해 보아야겠다
- 환경:
- 백화점이 위치하긴 하나 거의 반경 3KM 끝자락쯤에 있다
- 코스트코가 존재한다는 점이 매력적이었다
- 학군:
- 목동답게 학원가가 매우 크고 학업성취도도 좋았다
- 그런데 이 단지에 가장 가까운(110m거리) 양동중의 경우 학업 성취도가 매우 낮은 편이었다.
- 실제로 이 단지 학생들이 어떤 중학교에 배정되는지를 확인해봐야할 듯하다
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
- 가격은 비슷하지만 학군이 더 좋은 목동금호베스트빌이 더 가치가 높다
- 단, 목동금호베스트빌이 양동중에도 배정될 확률이 있다면, 신트리1단지가 더 가치가 높을 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
- 평형 고민
- 목동에 거주하는 사람들은 학군의 가치를 보고 거주할 것 같다. 그리고 자녀들이 나이가 있기 때문에 넓은 평수에 거주해야할 것 같다.
- 그런데 내 예산대에 맞는 아파트들은 모두 소형평수이다.
- 따라서 목동의 소형평수가 장기적으로 봤을 때 가치가 좋을지 의문이 들었다.
- 대출 고민
- 목동금호베스트빌은 KB 시세가 낮기 때문에 대출이 더 적게 나와서 자기자본이 더 많이 필요하다
- KB 시세가 더 높아 대출이 많이 나오면서 가치가 높은 단지를 더 찾아 보아야 겠다
