월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울특별시 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 서울특별시 중랑구 |
세 번째 후보 지역 | 성남시 중원구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
신혼부부라고 가정하고, 내가 가진 예산 안에서 가장 가치가 높을 수 있는 지역으로 선정했습니다.
신혼부부니까 18평~21평으로 생각하고 골랐습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 동부골든아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울특별시 구로구 오류동
- 연식: 1998.12(28년차)
- 세대수: 1,236세대
- 평형 : 24평 전용 18평형, 방2화1
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 16.6km
- 강남역까지 소요시간: 55분 (평일 아침 8시 기준)
- 시청역까지 소요시간: 44분 (평일 아침 8시 기준)
- 여의도역까지 소요시간: 40분 (평일 아침 8시 기준)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 70분 (배우자 출퇴근지 미정) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1개(아이파크몰을 백화점으로 봄) 대형마트1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 개봉중학교 67%
- 학원가 유무: 15개
3) 가격
- 평형 정보: 24평 전용 18평형, 방2화1
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26년 6월) 4.68억
4)가치평가 및 결론
첫번째 단지는 완료주의로 도전.
단순히 세대수가 가장 많은 아파트를 기준으로 해봤다.
흠… 인근의 개봉중학교 학업성취도도 높지 않고, 학원가도 많이 없다보니
부모님의 마음을 잡기는 어렵겠다는 걸 느꼈다.
강남역까지나 다른 업무지구로 소요시간은 나쁘지 않게 느껴졌다.
다만 가까운 지하철이 1호선 오류동역이고, 15분 정도 걸어야 한다는 걸 감안하면 어떨지 고민이 된다.
네이버부동산에서 매물 사진도 봤는데,
마음이 놀랍도록 빠르게 식고 냉철해졌다!
진짜 10개는 비교해봐야 좋은 단지를 살 수 있겠구나…
두 번째 단지도 가보자!
단지 2. 구로극동아파트
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울특별시 구로구 구로동
- 연식: 1984.12.8(42년차)
- 세대수: 493세대
- 평형 : 24평형, 방3화1
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 12.3km
- 강남역까지 소요시간: 39분 (평일 오전 8시 기준)
- 시청역까지 소요시간: 39분 (평일 오전 8시 기준)
- 여의도역까지 소요시간: 33분-환승1회 (평일 오전 8시 기준)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 55분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2곳, 대형마트 6곳!! - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 구로중학교 69.2%
- 학원가 유무: 21개
3) 가격
- 평형 정보: 전용 15평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.5~4.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4.5억 (26년 7월)
4) 가치평가 및 결론
먼젓본에 본 단지보다 좀 더 서쪽으로 이동한 단지 중 세대수가 300세대 넘는 단지를 위주로 관찰했다.
그런데 훨씬 조건이 좋은게 아닌가? 이럴수가!
가격이 더 저렴한데 여러가지 조건이나 교통이 훨씬 좋았다!
(물론 학군은 여전히 아쉬웠다. 구로구에서 학군을 보려면 신도림동을 보는 수 밖에 없었다.)
이런 방식으로 찾는 거구나! 놀랍다!
눈이 뜨이는 느낌이 또 들었다… 이렇게 비교하는거구나.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
비교평가를 해보니까, 저평가 되었다는 걸 더 확실히 체감하게 되었다.
지난 재테크 입문반에서 가, 저, 타를 배울 때,
저평가? 를 ? 어떻게? 판별하지? 이런 생각이 강했는데,
와… 나위님이나 다른 튜터님들이 ‘기회가 많다’라고 말씀하시는 게 어떤 건지 좀 더 와닿았다.
더 비교할 수록 더 아는 곳이 많아질 게 설렌다!
나의 생각과 느낀점 :
3/10/10/20을 앞으로 해나가면서 앞마당을 점점 더 늘리고 싶다.
이렇게 비교하면서 단지를 알게 되고 가치평가를 해보는 과정이 반드시 필요하다는 생각을 더 하게 됐다!
