[월부학교 12반 럭셔리초이] 주간머니이슈(부동산편) 요약 & 생각 정리 / 10.17(토), "심상치 않은 부동산 시장" 끝이 보이지 않는 전월세 대란과 토허제로 알 수 있는 앞으로의 시장 흐름
26.10.17부동산 시장 분위기를 읽는 핵심 선행 지표: 서울 아파트 토지거래허가 신청 건수
- 서울 아파트 토허 신청 건수 5개월 만의 반등: 지난 4월 이후 4개월 연속 감소세 → 신규 신청 건수가 9월에 3,678건으로 집계되며 전월 대비 24% 반등
- 거래량의 선행 지표: 토지거래허가 신청은 주택 매매 거래를 위한 필수 절차이므로, 향후 실제 거래량의 흐름을 미리 가늠할 수 있는 척도. 9월 거래량이 바닥을 치고 다시 회복세를 보일 가능성을 시사.
- 지역별 특징:
- 외곽 지역을 중심으로 거래 및 신청 비중 높았고, 가격 상승폭도 확대 : 강북권(44.8%)과 서남권 등
- 1급지(강남3구 + 용산구)는 전체에서 거래 비중은 낮았으나, 전월 대비 신청 건수 증가율 51%로 가장 높았음 : 급매물 위주로 여전히 수요가 움직이는 모습
거래량과 매물 수에 따른 '4가지 시장 유형' 분석
- 거래량 증가 / 매물 수 감소 : 매도자 우위
- 매수자가 많아 매물이 빠르게 소화되는 시기. 매물이 귀해져 집 사기가 매우 까다롭고 난이도가 높음.
- 올해 상반기 서울 외곽 지역 등의 모습
- 거래량 증가 / 매물 수 증가 : 눈치보기 및 키맞추기
- 거래량이 반등하기 시작했으나 여전히 매물이 줄지 않고 쌓여 있는 상태
- 급매물 위주로만 선택적인 거래가 이뤄지는 눈치보기 장세
- 현재 거래되고 있는 모습과 유사함
- 거래량 감소 / 매물 수 감소 : 신고가 경신 및 과열 주의
- 상승장에서 매물이 고갈되어 거래가 줄어드는 국면
- 적은 거래로도 신고가가 갱신되며 매수자들의 조급증이 극에 달하는 시기
- 터무니없이 높은 호가에 매수하지 않도록 각별한 주의가 필요
- 거래량 감소 / 매물 수 증가 : 매수자 우위 / 침체기 전환
- 철저한 매수자 우위의 하락장으로 거래가 거의 이뤄지지 않는 시기
- 2022년 하반기~2023년 초의 모습
향후 시장 전망 및 내집 마련 조언
- 전월세 대란과 구조적 압박: 눈치보기 장세가 이어지더라도, 전월세 대란 및 주택 부족 문제는 향후 3~4년간 지속될 가능성이 높음. 이로 인해 전월세 가격 상승 압박이 큼.
- 키맞추기 장세가 펼쳐질 가능성 (서울 외곽 ➔ 경기 인접 지역)
- 아직 서울에 인접한 경기도 지역 중에 가격이 오르지 않았거나 덜 오른 지역이 있음.
- 전월세난을 겪는 수요가 서울에 인접한 경기도 지역으로 눈을 돌릴 수 있음.
- 따라서 시장의 흐름과 동심원적 키맞추기 양상을 면밀히 살펴볼 필요.
- 실수요자를 위한 제언: 타이밍을 완벽하게 맞추려 하기보다는, 전월세 불안과 상승 압박 속에서 나에게 맞는 적절한 기준을 가지고 합리적인 내집 마련(주거 안정)을 준비하는 것이 현명한 선택
투자 스터디
서울에 인접한 경기도 지역의 전세가율
서울 인접 주요지역 중 전세가율이 비교적 높은 지역
(위에서부터 평단가 높은 지역 순)
- 구리시 : 59%
- 의왕시 : 58%
- 안양시 만안구 : 61%
- 부천시 원미구 : 65%
- 고양시 덕양구 : 70%
- 수원시 장안구 : 62%
- 군포시 : 63%
- 부천시 소사구 : 70%
- 용인시 기흥구 : 64%
- 고양시 일산동구 : 77%
- 남양주시 : 72%
- 수원시 권선구 : 66%
- 안산시 단원구 65%
- 고양시 일산서구 67%
- 광주시 : 72%
- 김포시 75%
- 시흥시 72%
서울 경기지역 공급예정 물량
💡생각
- 서울 평균 전세가율은 43.35%인데 비해 경기도 주요지역들의 전세가율은 60~70%에 달하고 있음
- 향후 서울경기지역 전체적으로 절대 공급량이 부족한 상황
- 다만, 경기도 중에서도 지역마다 공급량 편차가 존재하기 때문에 면밀히 살펴봐야 함.
- 서울에 인접한 지역들 중에서 공급부족 + 상대적으로 주요직장으로의 접근성이 뛰어난 지역 내에서 선호도가 있고, 수요가 탄탄한 단지들을 내집마련 후보를 고려해보는 것이 필요함.
- 내집마련을 고려할 때에는 타이밍 맞추기에 연연하기 보다는 각자의 재무상황을 고려하여 ‘감당가능한 대출 여력’을 합리적으로 생각해보고, 의사결정을 하는 것이 중요함.
