월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 수원시 영통구 |
두 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
세 번째 후보 지역 | 수원시 장안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산은 5억 6천 수준, 직장 (기흥)과의 직주 근접을 고려하였을 때, 수원시 영통구, 장안구가 가장 후보에 적합했다
그 중, 수원시 영통구는 평균 매매가 6억 수준으로 예산을 넘어가지만, 신분당선 역세권인 광교 지역 때문에, 평균 매매가가 높게 계산되었을 수 있어, 조사해볼 가치가 있다고 생각했다 (물론 광교 지역을 제외하면 분당선 역세권인 망포역/영통역 주변을 고려해야 할텐데, 2순위인 안양 대비 더 좋을지도 비교가 필요할 것 같다)
안양시는 직장과의 거리는 늘어나지만, 수원시 장안구 대비 강남과의 교통이 더욱 좋았고, 평균 매매가가 더 높았기 때문에 2순위로 설정하였다
우선, 강사님이 말씀해주신 것처럼, 처음에는 1 순위인 수원시 영통구 내에서 두 개 단지를 선정하여 비교평가를 하고, 1순위 지역의 단지와, 2순위 지역의 단지를 비교하는 것은 몇 달 후, 10개 단지를 모두 놓고 비교할 때, 한 번에 비교 평가를 진행해야겠다
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 주공그린빌5단지아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구
- 연식: 2002년식
- 세대수: 732세대
- 평형 : 25평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 27.1 Km
- 강남역까지 소요시간: 58분 (1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 85분 (1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 82분 (2회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 15분 (회사셔틀) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 대형마트 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 매탄중 90%
- 학원가 유무 매탄동 135개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.72억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.72억
4)가치평가 및 결론
강남까지의 교통이 생각보다 편리하다. 백화점이 1개 뿐인 것이 불편하지만, 대신 대형마트가 많아 생활의 불편함은 없을 것 같다. 회사와의 거리는 매우 가깝고, 근처 매탄중의 학업성취도나 근처 학원가의 갯수를 보았을 때, 학업에 대한 열망도 있는 지역 같다. 지도로 보았을 때, 동쪽의 상점가를 제외하면 북쪽, 서쪽으로 모두 학교와 아파트라 아파트 촌이 형성되어 있는 것 같다. 다만, 확실한 판단을 위해서는 임장을 가서 분위기를 확인해 봐야 할 것 같다 굳이 단점을 하나 찾자면 세대수가 적은 편이라 나중에 매도에 시간이 걸릴 수 있다는 점이다
단지 2. 벽적골8단지두산,우성,한신
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 수원시 영통구
- 연식: 1997년식
- 세대수: 1842세대
- 평형 : 24평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 28.0 Km
- 강남역까지 소요시간: 65분 (1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 91분 (1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 88분 (2회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 12분 (회사셔틀) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 0개, 대형마트3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 태장중 89%
- 학원가 유무 영통동 112개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억
4) 가치평가 및 결론
강남까지 65분 거리라 아쉽게도 C등급을 매겼지만, 직주근접 측면에서는 매우 유리하다
백화점은 없지만, 대형 마트가 많아 불편함은 없을 것 같다
그리고, 주변 학원가의 수가 많고, 태장중의 학업 성취도는 89%로 A는 아니지만 학구열이 어느 정도 있는 편인 것으로 보인다. 최근 실거래가가 같은 평형, 비슷한 시기임에도 5억 ~ 5억 6천까지 널뛰면서 가격이 안정화가 안 된 것으로 보여, 매물을 잘 찾아봐야 할 것 같다
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
주공그린빌5단지아파트가 벽적골8단지두산,우성,한신아파트 대비 교통, 환경, 학군 모든 면에서 우위이다
그럼에도 가격 차이가 아직 크지 않기 때문에 그린빌5단지는 가격이 더 오를 성장 동력이 있는 것 같다는 생각이 든다. 다만, 그린빌5단지는 전고점의 가격을 이미 다 따라잡았으며, 세대수가 적어 내년 내집마련 시기에 매물이 나오지 않을 수 있다는 risk가 존재하기 때문에, 시간을 두고 지켜봐야 할 것 같다
나의 생각과 느낀점 :
처음 후보 선정할 때는, 둘 다 분당선 역세권에 아파트와 학교가 모여있는 위치여서, 땅의 가치가 비슷할 것이라 생각했는데, 명확한 기준에 따라 등급을 매겨보니 모든 관점에서 차이가 상당했다. 객관적인 기준에 따라 비교평가를 진행하는 이유를 다시금 느낄 수 있었으며, 섣부른 판단을 내리지 않도록 모든 후보 단지들을 객관적으로 비교하여 최선의 선택을 할 수 있도록 해야겠다
