안녕하세요, 슬기로운밤입니다.
작년 11월, 투자 1호기를 하기 전 서울 4급지에서 내 집 마련을 먼저 시도한 적이 있습니다.
열심히 매물을 보고 있던 중 부사님께 연락이 왔습니다.
시세보다 5천만 원이나 저렴한 급매가 나왔다는 소식이었어요.
기회를 놓치고 싶지 않았던 저는 다음 날 바로 토지거래허가 약정서를 작성했습니다.
하지만 기쁨도 잠시, 며칠 뒤 매도자가 계약을 파기하겠다고 했습니다.
당시에는 특약 관련 내용을 잘 몰랐기에 가계약금 배액배상만 받고 마무리할 수밖에 없었습니다.
돌이켜보면 계약금 배액배상에 관한 특약을 제대로 작성했다면 어땠을까요?
매도자가 계약을 쉽게 파기하지 못했을 수도 있고, 계약이 파기되더라도 더 큰 금액을 배상받을 수 있었을 것입니다.
이 경험을 통해 특약은 단순히 계약서에 넣는 문구가 아니라, 예상치 못한 상황에서 내 권리와 소중한 자산을 지키기 위한 안전장치라는 것을 깨달았습니다.
각 특약은 실제로 활용할 수 있도록 문구, 한 줄 설명, 주의사항 순서로 정리했습니다.
이 글이 저처럼 계약 과정에서 어려움을 겪거나 미리 대비하고 싶은 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1. 매수 특약
① 중대하자(누수 등)
매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다.
한 줄 설명: 매도인의 하자담보책임을 법률에 따라 판단하도록 하는 특약이에요. 다만, 하자 유형과 책임 범위, 권리행사 기간은 구체적인 법적 요건에 따라 달라질 수 있어요.
주의사항
- 부동산에 따라 “결로, 곰팡이, 분배기, 실리콘 노후, 외벽 크랙으로 인한 누수는 중대하자로 보지 않는다” 등의 문구를 넣기도 합니다. 이런 문구는 매수자의 권리행사에 불리하게 작용할 수 있으므로, 삭제하거나 책임 범위를 명확히 하도록 협의하는 것이 좋아요.
- 하자가 발견되면 사진과 동영상으로 증거를 남기고, 발견 날짜와 매도인에게 알린 날짜를 문자 등으로 기록해 두세요. 민법상 하자담보책임은 원칙적으로 하자를 안 날부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 하지만, 구체적인 적용은 하자와 계약 내용에 따라 달라질 수 있어요. 청구할 수 있는 권리도 손해배상이나 계약해제 등에 해당할 수 있으며, 모든 경우에 계약해제가 가능한 것은 아닙니다.
- 계약 당시 하자를 알고 있었거나, 매수인의 과실로 알지 못한 경우에는 매도인에게 책임을 묻기 어려울 수 있어요. 따라서 임장할 때 천장과 벽의 누수 흔적, 창틀 주변의 곰팡이, 보일러실과 배관 주변 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
② 근저당 (필수)
(융자 X) 현 등기사항증명서상 융자는 없으며, 잔금일까지 이를 유지한다. 이를 위반한 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급한다.
(근저당 O) 현 등기사항증명서상 근저당권 설정(OO은행, 채권최고액 금 N원정)은 잔금 지급과 동시에 전액 상환 및 말소하기로 한다. 이를 위반한 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급한다.
한 줄 설명: 계약 때 확인한 등기부 상태를 잔금일까지 보장하고, 근저당이 있다면 잔금과 동시에 상환·말소해서 깨끗하게 넘겨받는 특약이에요.
주의사항
- 등기부 을구에서 근저당권자와 채권최고액을 확인하고, 잔금 당일에 한 번 더 확인하세요.
- 채권최고액은 통상 1금융권 120%, 2금융권 130% 안팎이라, 역산해서 대출 원금을 추정하고 금융거래확인서로 현재 잔액을 확인하세요.
- 개인적으로는 역산한 대출금이 매매가의 80% 이상이면 과도하다고 보고 비추천해요. 그 미만이면 전액 상환·말소 특약을 걸고 고려해 볼 수 있어요.
③ 위약금 (필수, 이 글을 쓰게 된 계기)
계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
한 줄 설명: 계약을 깨려면 매도자는 계약금의 두 배를, 매수자는 계약금 전부를 감수해야 하는 약정이에요. 파기 비용이 커져서 일방적인 계약 해지를 방어할 수 있습니다. 저도 이 한 줄을 몰라서 놓친 적이 있어서 이 글을 쓰게 됐어요.
주의사항
- 가계약 단계부터 넣으세요. 계약금 일부만 지급돼도 해약금 기준은 약정 계약금이라는 대법원 판결이 있어서, 가계약서에 약정 계약금 총액과 위약금 문구를 함께 적어야 해요. 위약금 특약이 없으면 가계약금만 반환하면 된다고 본 법원도 있어요.
- 토지거래허가구역은 허가 전 계약이 확정되지 않은 상태지만, 매도자가 마음대로 계약을 파기해도 책임이 없는 것은 아니에요. 허가 전 계약 파기에 따른 책임을 특약에 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.
④ 전세 협조 (세입자를 구해야 하는 경우)
매도인은 매수인의 임대차계약을 위한 부동산 방문 등에 적극 협조한다. (집 보여주기, 전세계약 등)
한 줄 설명: 잔금 전에 매수자가 전세 세입자를 구할 수 있도록, 매도자가 집 보여주기와 계약 진행에 협조하게 하는 특약이에요.
주의사항
- 매도인이 먼저 임차인과 전세계약을 체결한 뒤 매수인이 승계하는 경우, 소유권 이전 시 임차인의 전세대출이 취소되거나 문제가 생길 수 있으므로 사전에 대출 취급 은행에 확인하세요.
2. 전세 특약
① 이사날짜 협의 (필수)
임차인이 이사할 경우, 이사 날짜는 미리 협의하여 정한다.
한 줄 설명: 이사 날짜를 계약서상 날짜로 고정하지 않고 미리 협의해서 정하는 특약이에요. 날짜가 고정되면 그날에만 이사 가능한 새 임차인을 구해야 해서 세입자 맞추기가 훨씬 어려워지는, 운영 측면의 핵심입니다.
주의사항
- 협의 문구라 강제력은 약해요. 임차인이 만료일 이사를 고집하면 바꾸기 어렵다고 알고 있어서, 평소 관계가 중요해요.
- 계약갱신청구권이 있으니 날짜 협의 전에 갱신 여부부터 확인하세요.
② 위약금 (필수)
계약금을 위약금으로 하여 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
한 줄 설명: 계약을 깨려면 임대인은 계약금의 두 배를, 임차인은 계약금 전부를 감수해야 하는 약정이에요. 임차인이 잔금 직전에 갑자기 파기하면 공실과 보증금 반환 부담이 한꺼번에 오는데, 이 특약이 일방적인 파기를 막아줘요.
주의사항
- 가계약 단계부터 넣으세요. 매매 사례지만 계약금 일부만 지급돼도 해약금 기준은 약정 계약금이라는 대법원 판결이 있어요. 전세에도 같은 원리가 적용되는 걸로 알고 있으니, 약정 계약금 총액(보통 보증금의 10%)과 위약금 문구를 함께 적으세요.
- 이행에 착수하면 해약금 해제가 막혀요. 매매에서는 중도금 지급이 대표적인 예예요. 전세에서는 잔금 지급이나 입주 같은 단계에 들어가면 어려워지니 시점을 확인하세요.
- 임대인에게도 똑같이 적용돼요. 내가 먼저 계약을 깨고 싶을 때도 계약금의 두 배를 물어야 합니다.
③ 재계약 통보
임차인은 만기 4개월 전 이사 여부를 임대인에게 미리 통보한다.
한 줄 설명: 만기 전에 임차인이 나갈지 머물지를 미리 알려주게 해서, 새 임차인을 구할 시간을 확보하는 특약이에요.
주의사항
- 4개월 전 통보는 미리 이사 계획을 확인하기 위한 약정이에요. 임차인의 법적 권리를 제한할 수는 없으므로, 계약갱신요구권 행사 기간과 임대인의 갱신 거절 통보 기간을 별도로 확인하세요.
- 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 여부를 확인하고 필요한 통지를 해야 해요. 통지 시점과 도달 여부를 문자 등으로 기록해 두는 것이 좋습니다.
- 묵시적 갱신이 되더라도 임차인의 계약갱신요구권이 자동으로 소멸하는 것은 아니에요.
묵시적 갱신이란?
- 임대인과 임차인이 법정 기간 내에 갱신 거절이나 계약 조건 변경 등을 통지하지 않으면 기존 계약과 같은 조건으로 갱신되는 것을 말해요.
- 묵시적 갱신이 되면 임대인은 임의로 계약을 종료하기 어렵지만, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생해요.
④ 집 보여주기
임대인 사정(매매, 전세)에 의한 부동산 방문에 적극 협조한다.
한 줄 설명: 임대인이 집을 팔거나 새 세입자를 구할 때, 임차인이 집 보여주기에 협조하게 하는 특약이에요.
주의사항
- 임차인이 실제 거주 중이라 강제하기는 어려워요. 사전 양해와 시간 조율이 현실적이에요.
- 만기가 가까워질수록 필요한 특약이라, 이사날짜 협의 및 재계약 통보와 함께 한 묶음으로 생각하세요.
3. 그 외 특약은 상황에 맞게 유연하게
위 특약들은 대부분의 거래에서 챙겨볼 만한 것들이에요. 그 외에는 매물 상태, 매도자의 사정, 잔금 일정, 인도 조건 등에 따라 필요한 특약이 달라지니 상황에 맞게 유연하게 대응하는 게 좋아요.
특약은 상대방과 합의해야 들어가는 내용이라, 욕심내서 다 요구하면 협상이 틀어질 수도 있어요. 이 거래에서 꼭 지켜야 할 것의 우선순위를 먼저 정하고, 나머지는 협의하는 방식을 추천드려요.
4. 특약 사례 모음
매수 [공통]
- 부동산 표시: 주소
- 매매금액: ￦300,000,000
- 계약금: ￦30,000,000 (금액 협의 가능)
- 계약금의 일부: ￦5,000,000 (금액 협의 가능)
- 중도금: ￦3,000,000 (계약 시 입금) (매도인 거부 시 삭제 가능)
- 본계약일: 계약금의 일부 입금 후 1주 이내
- 잔금일: 202＿년 __월 __일
- 현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생 시 매도인이 수리하기로 한다.
- 잔금일까지 공과금 및 관리비는 매도인이 부담한다.
- 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
- 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다.
매수 [근저당]
[등기사항증명서에 근저당이 없는 경우]
- 현 등기사항증명서상 융자는 없으며, 잔금일까지 이를 유지한다. 이를 위반한 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급한다.
[등기사항증명서에 근저당이 있는 경우]
- 현 등기사항증명서상 근저당권 설정(OO은행, 채권최고액 금 N원정)은 잔금 지급과 동시에 전액 상환 및 말소하기로 한다. 이를 위반한 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 지급한다.
- 계약금의 일부 금 0원정은 매도인의 대출상환계좌(OO은행, 00 000-0000)로 입금한다. (매매계약금을 매도인의 대출계좌로 입금하여 대출잔액을 낮추고자 할 때)
매수 [임차인 관련]
[전세 새로 구하여 잔금 치르는 경우]
- 매도인은 매수인의 임대차계약을 위한 부동산 방문 등에 적극 협조한다. (집 보여주기, 전세계약)
- 전세계약금은 중도금으로 보며 매도인 계좌로 입금한다. (매도인 거부 시 삭제 가능)
- 매도인과 임차인이 전세계약을 진행한 경우, 매수인이 전세계약을 그대로 승계한다.
- 매수인의 잔금 중 일부는 새로운 임차인의 보증금으로 충당한다.
- 점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다.
- 매도인은 202＿년 __월 __일부터 매수인에게 수리기간을 주며, 이때부터 발생하는 공과금 및 관리비는 매수인이 부담한다. (잔금 전 수리기간 협의 시)
- 현재 임차인의 임차기간 만기 시 계약갱신청구가 불가능하며, 갱신청구 시 계약을 해제하고 매도인이 매수인에게 배액배상을 한다. (임차인이 점유자이고, 만기 시 계약갱신을 하지 않기로 한 경우)
[임차인 승계(세안고)]
- 현 임차인(계약자 OOO, 전세보증금 O원, 만기 202_년 __월 __일)은 매수인이 승계한다. (참고: 임대차계약서 사본 첨부 및 매매계약 후 임차인 확인)
['주인→전세' 계약(=주전세, 점유개정)]
- 현 소유주가 매도 후 금 0원에 202＿년 __월 __일~202＿년 __월 __일(2년) 전세 사는 조건의 매매계약이다.
- 전세거래대금은 매매거래대금과 상계처리한다.
- 현 등기사항증명서상 근저당권 설정(주식회사 OO은행, 채권최고액 금 0원정)은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 잔금일까지 소유권 이외의 권리 변동사항은 없도록 한다. (근저당이 있는 경우 추가)
전세 [공통]
- 부동산 표시: 주소
- 임대차금액: ￦270,000,000
- 계약금: ￦27,000,000 (금액 협의 가능)
- 계약금의 일부: ￦3,000,000 (금액 협의 가능)
- 본계약일: 계약금의 일부 입금 후 1주 이내
- 잔금일: 202＿년 __월 __일
- 현 시설 상태에서 임차인이 현장 확인 후 계약한다. 기본시설 파손 시 임차인은 원상복구한다. (자연마모 제외)
- 전기, 수도, 가스 등의 노후로 인한 수선은 임대인이, 사용상 부주의로 인한 파손 및 소모품 수선, 관리 소홀로 인한 곰팡이, 결로에 대한 배상은 임차인이 한다.
- 임차인이 이사할 경우, 이사날짜는 협의한다. 임차인은 4개월 전 이사 여부를 임대인에게 미리 통보한다.
- 임대인 사정(매매, 전세)에 의한 부동산 방문에 적극 협조한다.
- 흡연 및 반려동물을 금지한다. / 벽걸이 TV와 타공을 금지한다. (삭제 가능)
- 계약금을 위약금으로 하여 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다.
- 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입에 동의한다. (임차인이 보증보험 가입하는 경우)
전세 [전세권설정]
- 임대인은 임차인의 전세권설정에 동의한다.
- 임차인은 본 주택을 사택용도로 사용하고, 허용된 이외의 목적으로 사용은 금한다.
- 본 전세권을 담보로 하는 행위나 전대차(임차인이 임차물을 제3자에게 임대하는 행위)를 금지한다.
- 전세권 등기 설정/해제 비용 부담은 임차인이 하기로 한다.
- 계약 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권을 해지한다.
전세 [특수상황]
- 임대인은 임차인의 반려동물 __마리 키우는 것에 동의하며, 이로 인한 파, 훼손은 임차인이 원상복구한다. (반려동물 키우는 경우)
- 본 물건은 매매계약 진행 중이며 새로운 매수인과 체결하는 계약임. (임차인이 매수인과 계약하는 걸 불안해하여 매도인과 임대차계약서를 쓰는 경우)
- 계약금을 위약금으로 하여 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다. 단, 계약해제 시 현 임대인은 새로운 매수인과 협의하여 결정하기로 한다. (매도인 계좌로 전세계약금이 들어가는 경우)
- 본 계약은 기존 기존 전세계약 기간이 만료되어 현 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 전세 재계약이다. (계약갱신청구권을 사용한 재계약의 경우)
- 본 계약은 기존 전세계약 기간이 만료됨에 따라 기존 임대계약과는 별도로 체결하는 신규 전세계약이다. (계약갱신청구권을 사용하지 않고 신규 전세계약을 맺는 경우)
- 임대인의 사정으로 임차인의 전세대출이 나오지 않는 경우 임대인은 임차인에게 계약금 0원을 모두 반환 후 게약을 해제한다. 전세대출 가능여부는 202＿. __. __. 내에 임차인이 임대인에게 통보한다. 만약, 위 기간이 지났음에도 통보를 하지 않을 경우 이 건의 계약은 자동 해제한다. 전세대출 가능여부 통보 전 다른 임차인이 계약을 진행하는 경우 이 건의 계약은 해제하고 계약금 0원을 모두 임차인에게 반환한다. (전세대출 안 나오면 전세계약금 돌려달라고 하는 경우)
5. 마치며
뒤돌아보면 1호기 매수는 참 놓친게 많습니다. 체크리스트를 확인한다고 해도 막상 계약날이 되니 부사님이 하시는 것 앞에서 네네 하는 것 밖에 할 수 있는게 없었어요. 실패는 성공의 어머니라는 말이 있듯이 지금처럼 공부하고 준비하면 누구나 투자자로 성공할 수 있다고 생각해요.
특약은 내가 모든 상황을 겪어보지 않아도 나를 지켜주는 방패가 되어줘요. 오늘 정리한 내용 중 딱 한 줄만이라도 다음 계약서에 넣어보세요. 그 한 줄이 거래를 지켜줄 수 있어요.
다만 특약은 법적 효력이 걸린 부분이라, 거래 상황마다 다를 수 있어요. 계약 전에 꼭 공인중개사나 법무사 등 전문가와 문구를 확인하시는걸 추천드려요.
모두 좋은 첫 계약, 그리고 좋은 투자자로 성장하시길 응원합니다! 감사합니다!
챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶♀️🚶♂️
