월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 중랑구 |
두 번째 후보 지역 | 노원구 |
세 번째 후보 지역 | 구로구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
5-6억원대의 예산으로 실거주와 가치를 비교하여 강남과 가까운 지역을 3가지로 추려보았다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 면목한신1동
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 중랑구 중란천로 20
- 연식: 1987.12.30(40년차)
- 세대수: 1,362
- 평형 : 11평, 14평, 19평, 24평, 28평, 30평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10.8km
- 강남역까지 소요시간: 49분 (버스1번 / 지하철 환승1번)
- 시청역까지 소요시간: 38분 (버스1번/ 지하철 환승X)
- 여의도역까지 소요시간: 55분(버스1번 / 지하철 환승1번)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 51분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트6개 - 코스트코/홈플러스/롯데마트 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 전동중 78.9%
- 학원가 유무 14개 형성
3) 가격
- 평형 정보: 19평 (전용13) / 63㎡ (전용45), 3/15층, 동향
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억8천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억4천
4)가치평가 및 결론
해당 아파트는 1,362세대의 대단지로, 주변 생활편의시설을 고려했을 때 실거주 후보로 검토할 만한 단지라고 생각합니다. 21평형이 있었다면 6억 원대로 나쁘지 않은 선택이 될 수도 있을 것 같은데, 시드가 부족해 또 한 번 아쉬움이 남습니다.
하지만 아쉬움은 뒤로하고 최선의 선택을 하겠습니다.
교통: 조사한 이동 시간 기준으로 강남역까지 약 49분, 시청역까지 38분, 여의도역까지 55분이 소요됩니다. 저와 배우자의 직장까지는 약 51분으로 출퇴근이 가능하지만, 버스 이용과 지하철 환승이 필요한 경로는 다소 번거롭게 느껴집니다.
환경: 조사한 반경 3km 내에는 주요 유해시설이 없고, 코스트코·홈플러스·롯데마트 등 대형마트가 있어 생활편의성이 장점입니다. 다만 실제 도보로 이용할 수 있는 편의시설과 전동중 배정 여부, 학원가까지의 거리는 추가로 확인하고자 합니다. 중랑천이 도보 5분 거리에 있어 이용할 수 있을 듯합니다.
종합 및 느낀 점: 1987년 준공된 구축 아파트인 만큼 주차 여건과 배관·누수 등 관리 상태를 살펴볼 필요가 있습니다. 또한 19평형이 신혼생활뿐 아니라 향후 가족계획까지 고려했을 때 충분한 공간인지 확인해야겠습니다. 19평형 기준 현재 호가는 5억 8,000만 원으로, 제시된 최근 실거래가 5억 1,400만 원보다 6,600만 원 높은 수준입니다.종합적으로 대단지 규모와 생활편의성은 장점이지만, 출퇴근 환승과 노후도, 실거래가 대비 높은 호가는 아쉬운 부분입니다.
개발 호재: 면목선이 예비타당성조사를 통과했지만, 면목2동 사거리에 출구가 생기지 않는 이상 해당 단지에 영향을 주는 호재는 아니라고 판단됩니다.
단지 2. 신내9단지진흥906동
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 중랑구 신내로 127
- 연식: 1996.6.21 (31년차)
- 세대수: 1,659세대 기타임대 335세대
- 평형 : 14평, 17평, 21평B, 21평A
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 14.01km
- 강남역까지 소요시간: 53분 환승 2회
- 시청역까지 소요시간: 50분 환승 1회
- 여의도역까지 소요시간: 58분 환승 2회
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 54분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 신현중 72%
- 학원가 유무: 51개
3) 가격
- 평형 정보: 21평 (전용15) / 70B㎡ (전용49B), 2/15층 남동향
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.1억
4) 가치평가 및 결론
해당 아파트는 1996년 6월 준공된 1,659세대의 대단지로, 주변에도 여러 아파트 신내 단지가 모여 있어 주거 생활권이 형성되어 있습니다. 21평형은 저희가 정한 ‘거실과 방이 분리된 16평 이상’이라는 면적 기준에 부합하지만, 실제 내부 구조와 수납공간은 확인할 필요가 있습니다.
검토 중인 매물은 15층 중 2층의 남동향으로, 현재 호가는 5억 6,000만~5억 9,000만 원입니다.
같은평형이 실거래가가 6.1억인데 호가가 더 낮게 나왔다는것은 저층이여서거나 전세를 끼고 매수하는 등, 입주 가능 시점이 내년 7월 말이라는 점에서 저희의 주거 일정과 맞는지 살펴봐야겠습니다.
교통: 조사한 이동 시간 기준으로 강남역까지 약 53분(환승 2회), 시청역까지 약 50분(환승 1회), 여의도역까지 약 58분(환승 2회)이 소요됩니다. 저와 배우자의 직장까지는 약 54분으로, 출퇴근 시간 자체는 검토할 만하지만 이동 과정의 번거로움이 아쉽습니다. 특히 7호선 중화역까지는 조사한 도보 경로가 약 2.26km로, 버스 이용을 고려해야 하는 거리입니다. 실제 출퇴근 시간대에 버스 대기 시간과 혼잡도를 포함해 이동해 볼 필요가 있습니다.
환경: 조사 자료상 반경 3km 내 주요 유해시설은 없으며, 백화점·대형마트 등 편의시설은 3곳으로 파악되었습니다. 지도상 봉화산과 공원, 학교가 주변에 있어 일상적인 산책과 주거 환경 측면에서 장점이 있을 것으로 보입니다. 다만 반경 내 시설의 수와 실제 이용 편의성은 다를 수 있으므로, 도보로 이용할 수 있는 마트와 병원, 생활시설까지의 동선을 확인하고자 합니다.
학군: 조사한 중학교 학업성취도는 태릉중 76%, 신현중 72%, 상봉중 79%이며, 학원은 51곳으로 파악되었습니다. 다만 이 수치만으로 학군을 판단하기보다는 실제 배정 가능한 학교와 통학 거리, 학원가까지의 이동 편의성을 함께 확인해야겠습니다.
가격 및 매물 조건: 현재 호가는 제시된 최근 실거래가 6억 1,000만 원보다 2,000만~5,000만 원 낮습니다. 다만 거래된 매물과 층수·향·수리 상태·임대차 조건이 다를 수 있어, 가격 차이만으로 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다. 특히 2층이라는 점을 고려해 일조량, 사생활 노출, 외부 소음, 습기 등을 현장에서 확인하고, 이러한 조건이 가격에 충분히 반영되어 있는지 살펴봐야겠습니다. 매매가 외에 취득세와 중개보수, 수리비 등을 포함한 총비용이 예산에 맞는지도 중요합니다.
노후도 및 개발 호재: 1996년 준공된 구축 아파트인 만큼 주차 여건과 배관·누수, 승강기 및 공용부 관리 상태를 확인할 필요가 있습니다. 면목선 등 개발 계획은 첫 번째 사진의 조사 자료만으로 해당 단지의 직접적인 수혜 여부를 판단하기 어려우므로, 현재 평가에서는 가점을 주지 않고 추가 확인 사항으로 두겠습니다.
호재가 없다면 특히 봉화산을 끼고있어서 면목선 공사로 상당기간 이 부근에 차량교통 체증이 예상됩니다
+노후계획도시로 묶여있는데 이곳에대한 데이터수집이 더 필요하다고 느꼈습니다.
종합적으로, 대단지 규모와 주변 주거 환경, 21평형의 공간은 저희의 실거주 기준에 부합하는 장점입니다. 반면 지하철 이용 시 버스 이동과 환승이 필요하다는 점, 2층의 주거 조건, 입주 가능 시점은 신중히 검토해야 할 부분입니다.
저희에게는 더 넓은 공간을 확보하는 대신 출퇴근의 번거로움을 감수할 수 있는지가 핵심이라고 생각합니다. 현장에서 채광과 소음, 내부 상태를 확인하고 실제 출퇴근 동선을 경험한 뒤, 총비용과 입주 일정까지 맞는다면 실거주 후보로 검토하겠습니다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
교통·생활편의: 면목 한신이 우세합니다. 다만 배우자 직장까지의 이동 시간 차이는 3분으로 크지 않습니다.
다만 면목한신은 면목까지 도보고 접근가능하다는점이 강점이였습니다.
면적·연식: 신내 9단지는 호가가 1,000만 원 높지만, 2평 더 넓고 준공연도가 9년 늦습니다.
학군: 면목 한신은 중학교 학업성취도, 신내 9단지는 학원 수에서 앞서 추가 확인이 필요합니다.
계속해서 생각해봐도 결론이 나지 않습니다
애매해서 어려운것같습니다…
땅의 가치로만 보자면 면목한신이 더욱 우세합니다./
하지만 환경적으로는 면목한신은 나홀로단지? 이고 신내9단지는 여러단지들이 밀집해있는 아파트주거지역이라는 환경적인 차이가 있습니다. 하지만 이게 압도 할만한지는 판가름이 잘 안됩니다
나의 생각과 느낀점 :
평형 차이 때문인지 확인하고자 비슷한 평형끼리 비교해 보니, 면목 한신이 더 높은 가격을 형성하고 있었습니다. 연식이 더 오래되었는데도 가격이 높다는 점에서, 시장에서는 면목 한신의 입지나 다른 조건을 더 높게 평가하는 것은 아닐까 생각했습니다.
다만 이 차이를 땅의 가치만으로 설명하기는 어렵고, 층수와 매물 상태, 거래 시점도 함께 확인해야겠습니다. 신내 9단지가 저희에게 더 적합하다고 생각했지만, 비교 그래프를 보며 실거주 만족도와 시장의 평가를 나누어 살펴볼 필요성을 느꼈습니다.
