월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 중랑구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예산 매수가는 6.1 억 이다. 18평으로 꽤 가능한 지역이 있었고(종로구,중구, 서대문구,노원구) 21평(중랑구),24평(도봉구)도 하급지이긴하지만 가능한 지역이 있었다.
중급지보다는 평균 매매가가 가장 높은 지역을 선정하라고 하셔서 가용한 예산에 가장 가까운 지역인 중랑구를 알아볼 예정이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 면목한신
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 중랑구 면목동
- 연식: 1987년식
- 세대수: 1362세대
- 평형 : 18평 (복도식, 방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 10.9km
- 강남역까지 소요시간: 49분 (버1, 지2)
- 시청역까지 소요시간: 37분 (버1,지1)
- 여의도역까지 소요시간: 55분(버1,지2)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 삼성역까지 45분 (버1, 지2) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점1 코스트코1 롯데마트1 홈플1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) C
- 중학교 학업성취도: 면목중 64.8%
- 학원가 유무 : 면목동 13개
3) 가격
- 평형 정보: 18평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 18평 6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 5.1억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 역까지 도보 20분이라 거리가 있지만, 지하철 한번 갈아타면 강남까지 49분이라 A등급, 조금 불편할거 같다.
- 학군 : 면목중까지 걸어서 40분이고 학구열이 낮은거 같다. 학원가도 딱히 없다.
- 환경 : 3km 안에 유해시설이 없고, 차로 백화점 15분, 코스트코 10분 거리에 있다.
- 종합 및 느낀점 : 면목역까지 1.3 km 이지만 강남까지 한번에 가는 버스도 있고 1시간 내에 갈수 있어서 괜찮을것 같다. 다만 한달 전 실거래가보다 호가가 비싸서 전고점이 괜찮은 건지 실제 임장가서 걸어보고 주변 분위기를 봐야겠다.
단지 2. 신내 4단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 중랑구 목동
- 연식: 1996년식
- 세대수: 1070세대
- 평형 : 20평 (복도식, 방2화1?)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) A
- 강남역까지 직선거리 14.2KM
- 강남역까지 소요시간: 51분 (지하철 환승 2번 화랑대역 > 태릉입구역 > 논현역)
- 시청역까지 소요시간: 44분 (환승 1번 화랑대역 > 동묘앞역)
- 여의도역까지 소요시간: 56분 (환승1번 화랑대역 > 공덕역)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 삼성역 54분 (2번 화랑대역 > 태릉입구역 > 건대입구역) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 없음 홈플러스, 트레이더스, 코스트코 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) B
- 중학교 학업성취도: 원묵중 86.3%
- 학원가 유무 : 묵동 12개
3) 가격
- 평형 정보: 20평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.5억(1층) 6억 (세안고)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.5억 (26.10.13)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 6호선 화랑대역 역세권. 강남까지의 거리는 면목한신보다 멀지만 크게 차이나진 않는다. 2번 환승해야하는게 힘들것 같다.
- 환경 : 3KM 내에 백화점이 없어서 면목한신보다는 등급이 낮다.
- 학군 : 중랑구 1위 학군이고 학교랑 붙어있다.
- 종합 : 6호선까지 도보로 이용가능한게 큰 장점이다. 호가가 1층 매물이 많이 나와서 아쉽다. 6.5억 이상이라 예산 초과이다. 세안고는 6억에 나와있다. 평면도에는 방3화1로 되어있던데 거실이 없어 방2화1이 맞는것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지 모두 지금이 전고점으로 보인다. 교통은 비슷한데 항상 신내 4단지가 가격이 높았던 이유는 강남역까지의 거리는 더 멀지만 역세권이여서 그런것 같다. 면목한신은 청량리 백화점이 가까운 대신 학군이 매우 안좋아보였다. 신내 4단지는 나와있는 매물이 많이 없었다.
나의 생각과 느낀점 :
면목한신은 7호선 역까지의 거리가 도보 20분, 대신 지하철 환승 1번
신내4단지는 6호선 역세권 대신 지하철 환승2번
교통은 면목한신이 더 좋아보이는데 신내 4단지가 더 비싸다
역세권이 호가에 큰 의미가 있는걸까? 아니면 면목한신이 저평가된것일까
난 아직 싱글이라 학군은 크게 중요하지 않은데
매물임장가서 한번 걸어봐야겠다. 얼마나 힘든지
