월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 영등포구 |
두 번째 후보 지역 | 서울 서대문구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 관악구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예산을 먼저 계산해보니 13억 내외로 가능하다고 판단을 했습니다.(예산은 은행 가서 정확하게 산정 받으면 후에 변동 가능성이 있음) 그래서 다소 금액이 초과할 수 있지만 영등포구와 예산 안에 들어오는 서대문구와 관악구를 먼저 선별 했습니다.
후에 순위를 정할 때는 교통을 우선 순위로 두고 정했으며, 강남/시청/여의도가 골고루 40분 내외로 접근이 가능한 영등포구를 1순위로 했으며 관악구와 서대문 사이에서는 시청/여의도 접근성이 조금 더 낫다고 판단한 서대문구를 2순위로 하고 관악구를 3순위로 했습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 영등포구 신길 삼환아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 영등포구 신길동
- 연식: 1997년식
- 세대수: 1,174세대
- 평형 : 24평형
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 9.68km
- 강남역까지 소요시간: 38분(1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 30분(1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 14분(버스 이용)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 - 25분(1회 환승), 배우자 - 78분(3회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개(영등포 신세계/롯데백화점, 여의도 더현대), 마트 7개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도 : 신길중, 미공개
- 학원가 유무 : 49개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13.35억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 교통이 A지만 강남, 광화문, 여의도 모두 40분 이내로 접근이 가능하며, 특히나 여의도는 15분 만에 접근이 가능한만큼 직주근접이 매우 좋다고 판단이 된다.
환경 : 반경 3km 이내 영등포역의 백화점 및 타임스퀘어 그리고 여의도 더현대까지 대형 백화점 및 쇼핑몰 4개를 이용할 수 있다는 점에서 편의시설에서는 S+ 급의 평가를 주고 싶다.
개인적으로 대형 병원이 근처에 있으면 좋겠다고 생각하는데 대형 병원인 여의도 성모병원이 반경 3km 조금 넘는 곳에 있기에 이 점 역이 장점으로 생각이 된다.
- 학군 : 아직 정확한 배정 중학교는 파악이 되지 않지만 가장 가까운 신길중은 21년도 개교한 신식 중학교이며, 여러 블로그 및 카페 조사 결과 고등학교 진학이 되게 좋은 편으로 파악이 되지만 신길중으로 배정이 되는지 확실치 않기에 이 점은 일단 보류해야 될 것으로 보인다.
- 종합 : 위에 정리한 내용과 같이 교/직/환/학에서 개인적인 평가는 굉장이 좋으며, 아파트가 30년 가까이 된 구축 아파트이지만 겉으로 봤을 때는 20년정도 됐다고 믿을 정도로 관리가 잘 되어 있어서 놀랬다. 병무청역까지 걸어가는 길에 다소 완만한 언덕이 있지만 심하지 않아서 문제가 될 것으로 보이진 않으며, 동네 주변에 젊은 사람들이 다소 있으며 조용해서 예산이 된다면 신혼부부한테 좋은 거주지가 될 것으로 평가가 된다.
단지 2. 신도림 현대 3차 아이파크
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 영등포구 대림동
- 연식: 1997년식
- 세대수: 1,162세대
- 평형 : 23평형
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 11.72km
- 강남역까지 소요시간: 40분
- 시청역까지 소요시간: 35분
- 여의도역까지 소요시간: 27분(1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 - 39분, 배우자 - 88분(2회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 3개(영등포 신세계/롯데백화점, NC백화점 신구로점), 마트 9개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 영남중, 67%
- 학원가 유무 : 6개
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13.4억
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 1,2호선이 만나는 신도림 역에 가까운만큼 두 노선을 이용하면 강남 40분(2호선), 시청 35분(1호선)만에 환승 없이 이용 가능 하다는게 큰 장점인 것으로 보인다. 여의도 역시 1회 환승이지만 27분 소요되고 환승이 하고 싶지 않을 경우에는 버스를 이용하면 한 번에 접근이 가능하다.
- 환경 : 반경 3km 이내 영등포역의 백화점 및 타임스퀘어 그리고 NC백화점 신구로점 총 3개의 백화점을 이용 가능하며, 마트는 9개가 있다. 그 중에 이마트 신도림점은 도보로 5분만에 이용 가능한만큼 환경은 좋은 평가를 주고 싶다.
- 학군 : 단지 근처에는 중학교가 없으며, 그나마 가까운 영남중이 있으나 학업성취도가 67%라는 점이 다소 마이너스가 되는 부분이다. 또한 학원가가 근처에 없기에 다소 불편하더라도 2호선을 이용해 목동쪽으로 학원가를 이용하는 방안도 고려해 볼만하다. 결론적으로 학군은 C등급
- 종합 : 교/직/환에서는 다소 높은 점수를 줄 수가 있으나 학군 항목에 있어서는 다소 아쉬운 C등급 평가를 내렸다. 단지 바로 옆에는 빌라 구역이 있긴하나 그게 크게 마이너스 요소가 될 거 같지는 않다. 하지만 주변을 돌아본 결과 아파트 주변에는 상권이 별로 없기에 상권 이용을 위해서는 신도림역까지 걸어서 이용을 해야 하기에 조금 불편할 것으로 보인다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지 모두 교통/환경은 다소 비슷한 환경을 가진 단지들이다. 하지만 차이가 있다면 삼환아파트는 주거에 특화 되어 있다면 신도림은 역 근처 상권이 특화 되어 있다는 느낌을 받았다. 두 단지는 1.4억정도의 차이로 예산이 된다면 삼환을 매수하고 싶으며 차선책으로는 현대 3차를 고려해 볼만하다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지 모두 방문해 본 결과 내가 실거주를 한다면 만족도에 있어서는 삼환이 더 좋을 거 같다. 주변이 재개발이 많이 된만큼 훨씬 깔끔하고 카페/음식점등 좀 더 거주에 플러스가 될만한 상권이 발달 되었다고 생각이 된다. 그리고 추후 신길 뉴타운 개발이 예정되어 있는만큼 두 단지의 가격 차이는 좀 더 벌어지지 않을까라고 개인적으로 조심스럽게 예상을 해본다.
