월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 서대문구 |
두 번째 후보 지역 | 서울 강북구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 도봉구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1강 듣고 예상 매수가를 계산해보니 약 6억이었다.
추가로 보금자리론 대출을 활용할 계획이기 때문에 6억 미만 평균 매매가를 형성하고 있는 지역으로 찾아보았다.
2강 자료를 참고하여 내 예산으로 접근 가능한 지역 중 평균매매가가 가장 높은 지역을 아래와 같이 정리할 수 있었다.
서울 강북구 21평(5.99억) > 서울 서대문구 18평 (5.90억) > 서울 도봉구 24평 (5.89억) > 경기 안양시 만안구 24평 (5.76억) > 서울 노원구 18평 (5.71억)
서대문구와 강북구를 비교했을 때, 평균매매가로는 강북구가 더 높으나 입지가 더 좋은 서대문구를 첫 번째 지역으로 넣었다. 서대문구는 인접한 지하철 노선이 2호선과 3호선이 있기 때문이다.
서대문구에 있는 단지 중 역세권이면서 세대수 많은 2개 단지를 우선적으로 선정하여 비교해볼 것이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 홍제삼성래미안
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 서대문구 홍제동
- 연식: 2001년식
- 세대수: 474세대
- 평형 : 48/32타입 (14평, 복도식, 방1 화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
무악재역(3호선) 도보10분
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 11.2KM
- 강남역까지 소요시간: 45분 (지하철 3호선>2호선, 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 29분 (지하철 3호선>1호선, 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 37분 (지하철 3호선>5호선, 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:
성수역까지 38분, 배우자 직장 인천공항T2까지 1시간 34분(자차 53분) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트1개, 롯데마트1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 연북중 80%
- 학원가 유무: 홍제동 7개
3) 가격
- 평형 정보: 14평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.2억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 3호선 무악재역까지 도보10분으로 역세권, 강남역까지 45분 소요되어 1시간 이내 들어온다.
- 환경: 유해시설 없고, 3km 안에 대형마트 2개가 있어 생활하기에 무난하다
- 학군: 인접한 중학교가 없어 학업성취도가 가장 높은 연북중(80%) 기준으로 산출했다.
그 외 신연중(71%)이고, 학원가 7개 수준으로 학업성취도가 낮은편이고 학군이 좋지는 않다.
- 종합 및 느낀점: 최근 실거래가 6.2억 아파트로 전고점 6.1억을 넘어가고 있는 상황이다.
확인한 매물은 1층으로 실거래가보다 낮은 5.2억 호가 형성되어 있다. 3호선 지하철 이용하기 편리하여 교통 부분에서는 우수하나, 학군은 아쉬운 면이 있다.
단지 2. 유원하나
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 서대문구 홍제동
- 연식: 1996년식
- 세대수: 704세대
- 평형 : 80/58타입 (24평, 복도식, 방2 화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
홍제역(3호선) 도보24분
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.67KM
- 강남역까지 소요시간: 61분 (지하철3호선>지하철2호선, 2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 45분 (지하철 3호선>1호선, 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 53분 (지하철 3호선>5호선, 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간:
성수역까지 43분, 배우자 직장 인천공항T2까지 1시간 32분(자차 50분) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 인왕중 71%
- 학원가 유무: 홍제동 7개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.8억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 3호선 홍제역까지 도보 24분으로 역에서 멀다. 지하철역 이용 시 마을버스를 타고 다녀야 될 것 같다
강남역까지도 1시간이 꼬박 걸리고, 시청역과 여의도역도 30분 이상 소요된다.
- 환경: 유해시설 없고 대형마트 1개 있다.
- 학군: 인왕중이 인접해 있으며, 학업성취도는 71%이고 홍제동 학원가 7개로 학군은 아쉽다.
- 종합 및 느낀점: 방1개 14평의 소형 평수인데 최근 실거래가 5.8억 수준까지 점차 올라오고 있다.
전고점 6.1억은 아직 회복하지 못한 상황이다. 오르막길이 있어 실거주하기에 불편할 것으로 예상한다
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
홍제동의 2개 단지를 비교해보며 환경이나 학군이 비슷한 동네였음에도 3대 업무지구 (강남, 시청, 여의도)와의 거리에 따라 매매가가 높게 형성된다는 것을 알 수 있었다. 역시 입지에 있어서 교통이 가장 중요하다는 것을 또 다시 느꼈다.
둘 중에 하나를 고른다면, 교통 등급이 높은 홍제 삼성래미안을 선택할 것이다.
나의 생각과 느낀점 :
2개 단지 모두 최근 실거래가보다 호가가 낮은 아파트였는데, 그 이유는 올라와있는 매물이 둘 다 1층이기 때문이다.
홍제삼성래미안의 경우, 무악재역에서 가깝고 강남이 1시간 이내로 교통 부분에서 A등급임에도 불구하고 1억이나 호가를 낮추는 상황을 보니, 1층은 가격을 많이 꺾어야 팔린다는 것을 알 수 있었다. 내집마련 할 때 1층은 절대적으로 피해야겠다는 생각이 든다.
앞으로 다른 구역 또한 같은 방식으로 가치평가 및 비교평가해보고, 내 예산 안에서 1등 아파트를 골라내야겠다.
