안녕하세요. 윤돌입니다.
오늘은 지방투자 실전반의 꽃이라고 할수 있는 튜터링데이에 참석을 했습니다. 오늘 하루 제리파파 튜터님과 함께한 튜터링데이에서 제가 배운 것들을 간단하게 정리하고 후기를 남겨보겠습니다!
- 비교임장지를 통해 현재 임장지에 대한 이해도 높이는 방법
오늘은 비교임장지를 임장하며 지금 임보 작성을 하고있는 지역에 대한 이해도를 넓힐 수 있었습니다. 임장지역보다 앞단에 있는 비교임장지를 통해서 현재 임장하고 있는 지역의 가치 판단을 좀더 수월 하게 할 수 있었습니다. 임보 작성을 하며 지금 임장지의 학군 부분을 정리할때 단순히 데이터로만 검증하기 힘든 부분들을 비교임장지를 통해서, 앞단의 있는 지역이 어떻게 수요를 끌어올수 있었는지 몸소 느낄 수 있었습니다.
그리고 임장지의 선호요소들이 앞단에 있는 지역에도 동일하게 적용시킬 수 있다는 부분들을 배우고나니, 비교임장지 역시 어떻게 가격형성이 되어있는지 차곡차곡 이해도가 쌓여갔습니다. 그렇게 비교임장지를 바라보며 현재 임장지를 확인해보니, 예전에는 학군에 대한 수요가 어느정도는 있었지만, 시간이 지남에따라서 비교 임장지의 학군 수요를 뺏기고 있다는 것을 알수 있었습니다.
단순히 연식이 좋고 환경적인 요소만 고려하는 것이 아니라, 인접지역의 인구유출을 이렇게 학군과 연결지어서 바라보니 지방광역시를 볼때는 각 지역에서 선호하는 요소들을 정말 면밀히 봐야겠다는 기준을 세울 수 있었습니다. 같은 기준으로 이렇게 다른 지역을 실시간으로 비교할 수 있어서 지금 임장지에 대한 이해도가 많이 올라갈 수 있었습니다.
BM - 내가 모르는 지역이라고 해서 단순히 넘어가는 것이 아니라, 한장의 장표라도 만들어서 이해해보기.
2, 해당 지역에 대한 검증을 잘 하는 방법
오전에 비교임장지 임장후 오후 시간부터는 동료들의 사전임장보고서 발표가 있었는데요, 딩동댕2 조장님과 라면대마왕님, 그리고 민배님의 사임발표를 들으면서 앞으로 임보 업그레이드를 어떻게 해나가야 할지 많은 힌트를 얻을 수 있었습니다.
제일 크게 와닿았던 부분은, 지역을 시작하기전 개요를 파악하며 해당 지역에 대한 궁금증을 많이 남겨놓고 정답을 찾는 과정에서 지역에 대한 이해도가 많이 올라갈 수 있다는 것을 배우게 되었습니다. 그리고 임장,임보를 작성하며 궁금증으로 남아있는 부분들을 단순히 전임/매임을 통해서만 해결하는 것이 아니라 어떻게 하면 데이터로 연결하고 투자까지 이어질 수 있는 지에 대해서 엿볼 수 있었습니다.
핵심은 결국 아웃풋을 많이 내는 것, 그리고 임장이든 임장보고서든 항상 투자와 연결해서 생각하는 연습이 많이 필요하다는 것을 알게 되었는데요, 저는 임장을 할때든 임장보고서 작성을 할때든 완벽하게 준비하고 계획하려는 습관이 있었습니다. 그러다보니 준비되지 않은채로 무언가를 하는 것에 대한 불편한 마음때문에 막상 결과물을 내야할때 내지 못하는 그런 실수들이 많이 발생 했었습니다.
근데 이번 동료들의 발표를 통해서 제가 가장 크게 배웠던 점은, 기술적인 부분도 당연히 있지만, 내가 틀리든 맞든 내 생각을 투자와 최대한 연결시켜서 유기적인 임장/임보 작성을 하는 것이 정말 중요하다는 것을 알 수 있었습니다. 그런 부분들을 조장님의 임보를 통해서 많이 배우게 된 것 같습니다.
지역에 대한 궁금증과 검증을 잘 해낸다는 것은, 필요한 단지와 데이터를 잘 찾아내어 연결 시키는 것만 있는것이 아니라, 먼저 ‘시도’ 해보는 것이 핵심이다라는 것을 알 수 있었고, 그리고 이런 일련의 과정들을 거쳐 결과를 내야지만이 아웃풋에 대한 피드백을 받을 수 있고, 이런 피드백을 통해서 실력 향상을 할 수 있다는 것을 이번 튜터링 데이에서 가장 크게 배운 것 같습니다.
BM - 임보작성시 검증하는 부분에 있어서 너무 완벽하게 하려고 하지말고, 가볍게 접근해서 하나라도 결론 내보기
3. 공급, 어디까지 알아보셨어요?
임장보고서 검증과 더불어서 또 많이 배웠던 부분은 바로 공급에 대한 부분이였습니다. 예전에 공급이라고 하면 그냥 부동산지인 홈페이지에서 공급량 체크하고 장표를 채우는 정도로 그쳤는데요, 이번 지투실 강의도 그렇고 튜터링데이에서 다시한번 공급의 중요성에 대해서 배우게 되었습니다.
특히 지금 보는 광역시 같은경우 지금 공급이 없다고 해서 바로 상승장이 오는 것도 아니고, 공급이 많다고 해서 하락장이 오는것도 아니라는 얘기를 듣고 많이 헷갈리더라구요. 강의에서 배울때는 공급이 적게되면 전세가가 오르고, 전세가가 오르면 매매가를 밀어내는 그런 싸이클에 대해서 배웠는데, 지금 보는 광역시는 그런 모습이 아니라는 것을 공급 장표를 제작 하면서 보게 되었습니다.
그래서 제 나름 여러가지 추측을 해보면서 공급을 면밀히 봤지만, 제 기준에서는 리스크 헷지정도로만 정리 할 수 밖에없었습니다. 이런 부분들을 제리파파님의 튜터링을 통해서 이 지역은 단순하게 공급 많고 적고를 통해 매매,전세가가 오를지 말지를 파악할 수 있는 건 아니라고 알 수 있었습니다.
국가 정책부터 시작해서 여러가지 요소들이 복합적으로 적용하는 곳이기 때문에, 해당 지역이 어떤 특성을 가지고 있는지 알 수 있었습니다. 그래서 공급만 보고 해당 지역을 투자할지 말지 결정을 내린다기 보다는 어떻게 관리하고 대응 할지를 중점적으로 봐야 한다는 것을 알수 있었고, 또한 단순히 부동산지인에서 허가된 물량만 체크하는 것이 아니라, 미허가 물량이나 악성 미분양, 숨어있는 공급들을 꼼꼼하게 챙겨서 봐야 한다는 것을 알 수 있었습니다.
튜터님의 개인적인 경험을 통해서 앞으로 공급이 적어보이더라도, 갑자기 기준보다 더 높은 공급이 늘어날수 있다는 것을 인지하고 있다면, 지금 시장에서 충분히 투자하고 많은 수익을 얻을 수 있다고 가이드를 주었습니다.
이렇게 지방에서 공급이 가지고 있는 힘과 그리고 단지에 대한 선호도를 어떻게 파악할지에 대해서 많이 배우게 된 튜터링 데이였습니다. 하룻동안 온전하게 톰이들을 위해 튜터링데이를 준비하고 이끌어준 제리파파 튜터님에게 감사 인사를 드리며 튜터링데이 후기를 마치겠습니다. 그리고 오늘 하루종일 함께한 톰이들에게 감사 인사를 전합니다!
BM - 공급파트 작성시, 꼭꼭 가이드 준대로 공급파트 작성하기
