안녕하세요 끊임없이 공부하고 투자하며 부자되는 킵로이입니다 :)
오늘은 제 첫 지투조장 담당 튜터님이셨고,
저를 첫 월부학교로 보내주신 갱지지 튜터님의 강의를 들을 수 있었습니다^^
오랜만에 뵈었지만 여전히 스마트하시고, 멋지셨습니다
추억이 새록새록 떠오르는 시간이었습니다.
그럼 ‘나에게 와닿았던 점’과 ‘적용해보고 싶은 점’을 정리하여 후기로 남기기겠습니다.
[나에게 와닿았던 점]
1.저평가를 판단할때는 그렇다고 이 단지를 사람들이 찾지 않을까? 생각하며 임장하면 좋습니다.
이번 임장지에서도 도로에서 안쪽에 있고, 과하게 저평가라고 생각하는 단지가 있습니다. 하지만 막상 매물임장을 해보면 구조가 잘 빠져있고, 퇴근시간 놀이터나 맘스테이션에 아이를 대동한 어머니들이 굉장히 많은 풍경을 보았습니다.
즉 가격만 낮을 뿐이지, 해당 임장지에서는 싼 아파트를 싸서 먼저 들어오는 단지임을 알 수 있었습니다. 즉 이런집은 낮은 가격을 보고 선입격을 가지고 보는게 아니라, 저평가 아파트구나 이해하면 되는 것입니다.
2.매도 사유 4가지를 정리한게 좋았습니다.
1)세금때문에 매도 - 이 때는 파는 시기가 중요합니다. 빨리 명의를 가져올 수 있다면 협상가능합니다.
2)갈아타기 - 여기서 실거주자들은 같은평형대 갈아타기도 있다는 것입니다. / 또한 다른 지역으로 갈아타기 수요도 있는데 이럴때는 계약금이나 중도금을 내가 준다하면서 깍을 수도 있습니다.
3)현금필요 - 이런분들은 5.5억에 파는것보다 5.3억에 팔아도 현금을 쥐는것이 더 중요할 수 있습니다. 따라서 이떄도 계약금이나 중도금을 필요한 만큼 먼저 드릴 수 있다는 조건으로 협상할 수 있습니다.
4)감당안되는 물건 - 하락장에서 많이 나옵니다. - 즉 3억은 세입자에게 돌려줘야 하는데 2억밖에 없을때, 계약금 + 중도금으로 1억 드리고 대신, 잔금 길게 주시고, 수리할 시간을 버는 방법도 있었습니다.
3. 전세가가 오르는 선행지표를 배웠습니다.
즉 실거래보다 높은 호가를 지닌 전세가 1개 정도 존재합니다.
그런데 그 높게 나온 전세가 체결되면서 전세가가 오르는 모습을 보여줍니다.
이런곳이 엇 심상치 않은 시장이고 전세가가 오르는 시장의 모습입니다
4 투자우선순위를 정할때 공급도 중요해보이겠지만
왜냐면 전주, 울산에서 먼저 올랐기 때문에
더 중요한 것은 가치 즉 수요가 많은 지역을 선정하는 것입니다.
그렇기에 우선순위는 현재 부산광역시가 먼저인것입니다.
또한 답지를 보여주는 울산 시장을 통해서, 부산 중에서도 해수도
상급지가 우선 투자 순위임을 알 수 있습니다.
[적용해보고 싶은 점]
1.투자금이 있고 없고는 중요하지 않습니다.
해당임장지에서 선호도별로 싼지 비싼지 판단하는게 결론입니다.
>> 예전에는 투자금이 없으면 투자금이 없어서 못한다 하고 끝냈습니다.
하지만 지금은 투자금이 OO억 있다고 가정하고 투자를 할지 말지 정하면 된다는 것을 깨달았습니다.
2.잔금 대출력을 다시한번 계산하겠습니다.
3호기 부산을 매수하면서 잔금이 가능하면 싸게 살 수 있다는 것을 배웠습니다.
다시한번 조사해서 대출여력을 확인해 두겠습니다.
3. 내 상황 확인에서, 현금화할 수 있는 자산을 비록 2년 보유 하지 않았지만 그럼에도
세금을 얼마를 내고 돈이 생기는지 계산을 해두면 좋겠다고 생각했습니다.
4. 갱지지튜터님이 강조한 생활권별 선호도 상중하 장표는 꼭 적용하겠습니다.
5. 시세트래킹하면서 물건 호가가 없다면 파란색으로 다른색으로 표시해두면
지금 전세가 없는 지역이 명확히 드러나면서, 심상치 않음을 느낄 수 있었습니다.
튜터님 긴 시간 정성어린 강의 정말 감사했습니다! 꼭 적용하고 실천하면서 발전하겠습니다 ^^
