계약서 문의 (특약사항)

안녕하세요 쭈루룰니님! 계약서 작성 축하드립니다 ^^ 매도 계약이실까요? 매수 계약이실까요? 1. 하자담보책임 관련 하자담보책임은 매매 물건에 하자가 있을 경우 누수, 보일러 고장 등을 매도 잔금 이후 일정 기간 이내에 발견 시 매도인이 수리하기로 하는 내용인데요, 말씀하신 ‘하자담보책임 이외의 하자’까지 매도인이 수리한다는 조항은 문구에 따라 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 예를 들어 월패드나 후드 등 옵션 설비의 고장, 타일 파손, 곰팡이 등이 포함될 수 있지만, 이러한 항목이 모두 당연히 수리 대상이 되는 것은 아닙니다. 매수인이시라면 어떤 하자를 어느 기간까지 책임지는지 구체적으로 확인하시면 좋겠습니다. 반대로 매도인이시라면 책임 범위가 지나치게 넓어지지 않도록 대상 하자와 책임 기간을 중개사님과 명확하게 협의하시는 것을 추천드립니다. 아마 사장님께서 다른 계약을 진행하시면서 비슷한 문제 경험이 있으셔서 이런 문구를 추가하셨을 수도 있어보이니 사장님께 정확한 의미와 범위를 물어보시면 좋을거 같아요! 2. 잔금일까지 권리상 변동 금지 및 잔금 지연 책임 관련 일반적으로 매도인이 잔금일까지 소유권 이전에 지장을 주는 권리 변동을 하지 않도록 하는 조항은 매수인의 권리를 보호하기 위한 내용입니다. 잔금 지연 책임은 잔금 지급이나 소유권 이전이 늦어질 경우 발생할 수 있는 책임을 정하는 내용입니다. 매수인의 이사 일정 변경이나 추가 비용뿐 아니라 계약상 지연손해금 등의 문제도 생길 수 있으므로, 지연 사유와 책임 주체, 구체적인 처리 기준을 확인해 두시면 좋겠습니다. 중개사님께 구체적으로 확인해 보시는 것을 추천드립니다 ^^

안녕하세요 쭈루룰니님 :) 계약서 작성 축하드립니다. 일단 아파트 매매 계약서라고 생각하고 답변 남겨봅니다! 1. 민법상 하자담보책임은 '계약 당시 몰랐던 숨은 하자가 있을 때 매도인이 매수인에게 책임을 지는 것'인데, 말씀하신 특약 문구는 매수인이 ‘하자를 인지하고 계약’하는데도 매도인이 책임을 져야하는 것으로 기재되어 있어 매도인에게 불리한 특약입니다. 하자담보 책임 관련 일반적인 특약 문구는 다음과 같습니다. [하자 관련 특약] - 현 시설 상태에서의 매매계약이나, 잔금일에 누락된 사항 발생시 매도인이 수리하기로 한다. - 매도인의 하자담보책임에 대해서는 관련 법규를 따른다. 2. 정확히 어떤 상황인지에 따라 다르겠지만, 매수인 입장에서는 잔금일 전에 매도인이 권리변동을 일으킨다면 ‘잔금 유보’가 아닌 ‘계약 취소’가 되어야 할 것 같아요. 해당 물건의 등기를 정상적으로 가져올수 있을지 없을지, 언제 문제가 해결될지 모르는 상황에서 무기한으로 계약금을 묶어두는 것은 위험할 것 같습니다. 말씀하신 일반적인 특약 문구는 다음과 같습니다. [계약 해제에 대한 특약] 계약금을 위약금으로 하여 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기해야 계약을 해제할 수 있다. [권리변동에 대한 특약] - 현재 근저당이 있는 경우: 현 등기사항증명서상 근저당권 설정(주식회사 00은행, 채권최고액 금 0원정)은 잔금일 전에 전액 변제 및 말소하기로 하고 추구 잔금일 까지 소유권 이외의 권리변동사항은 없도록 한다. - 현재 근저당이 없는 경우: 현 등기사항 증명서상 융자는 없으며, 잔금일까지 이를 유지한다. 매매 목적물이 아파트인지, 룰니님께서 매도자인지 매수자인지에 따라서 특약의 방향은 달라질 수 있습니다. 너무 불안하시거나 권리 관계가 복잡한 물건이라면 네이버 엑스퍼트 활용하셔서 안전하게 특약 작성하시면 좋겠습니다 :) 빠이팅입니다!

쭈루님 안녕하세요. 매수하시나봅니다. 축하드립니다 !! 매수인의 입장에서 1, 2번 모두 쭈루님께 유리한(당연한) 특약으로 보입니다. 1. 쭈루님이 현 상태를 보셨음에도 중대하자가 있다면 매도인이 고쳐주겠다. 2. 매도인은 잔금까지 딴 짓(해당 부동산을 담보로 대출)하지 않겠다. 의 내용이네요. 쭈루님의 마음이 좀 더 안심되는 특약을 넣자면, 말씀해주신 내용과 관련하여 '매도인은 계약 체결 당시의 등기부등본상 권리 관계를 잔금 익일까지 유지하며, 이를 위반할 시 계약은 무효로 하고 매도인은 매수인에게 계약금의 배액을 배상한다.'의 내용을 넣자로 사장님께 말씀드리면 좋을 것 같습니다. 실제로 제가 쓰고 있는 특약입니다. 배액배상의 내용이 특약에 없다면 배액배상이 의무가 아니라는 사례를 본 적이 있어서 꼭 넣고 있습니다. 잔금까지 별 탈 없이 깔끔하게 계약 마무리하시길 기원합니다 ㅎ_ㅎ