월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 강서구 염창동 |
두 번째 후보 지역 | 노원구 중계동 |
세 번째 후보 지역 | 노원구 상계동 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
우리의 매수 구매 가능 금액은 5억5천에서 6억이었다. 다소 적은 금액으로 가장 교통, 학군, 상권을 위주로 알아봤을 때 매매하기 좋은 아파트들이 있었다. 또 재계발이 확정된 아파트들도 있어서 몸테크를 할 수 있다면 투자로 가치가 있어보였다. 교,직,환,학으로 구분해보았을 때 강남에서 가까운 거리, 남편의 출퇴근 거리, 그리고 아이들이 갈 수 있는 학군등을 고려해 뽑은 후보들이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 중계그린아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구 동일로 207길18
- 연식: 1990년
- 세대수: 3,481세대
- 평형 : 17평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) 중계역 7호선
- 강남역까지 직선거리 :16.7km
- 강남역까지 소요시간: 55분-60분 A - - 시청역까지 소요시간: 53~59분
- 여의도역까지 소요시간: 60~68 - - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 직장 : 차로 1시간 나: 10분
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 재활용센터 쓰레기소각장 /교육환경보호구역 지정
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 건영옴니백화점 (360m) 2001아울렛 (370m)롯데백화점 1.5km 세이브존 710m
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 상명중 (82%-90%) 중원중 (74%-78%)
- 학원가 유무 / 버스 17분 은행사거리 학원가
3) 가격
- 평형 정보: 17평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :5억9천에서 6억천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억6천
4)가치평가 및 결론
우리가 4인 식구라서 평수가 가장 아쉽다. 하지만 땅을 매매한다는 개념으로 땅의 투자 가치를 따졌을 때 우리가 가지고 있는 예산으로 흠 잡을 곳은 평형과 강남 접근성이다. 하지만 우리가 가지고 있는 예산으로 강남 접근성(교통)은 다른 지역도 마찬가지이다. 현재 재계발이 확정된 아파트라서 재계발에 대해서 알아봐야 한다.
단지 2. 상계주공7단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울특별시 노원구 상계동 692
- 연식: 1988년
- 세대수: 2,634
- 평형 : 18평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) 노원역 4호선
- 강남역까지 직선거리 :17km-18km
- 강남역까지 소요시간: 50분-55분 B
- 시청역까지 소요시간: 45분-50분B
- 여의도역까지 소요시간: 55분-1시간10 B
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 / 10분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 재활용센터/ 교육환경보호구역 지정
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점 노원점 / 롯데마트 중계점 /2001 아울렛 /세이브존 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 온곡중 80%-85% 이상
- 학원가 유무 : 18분 버스타고 은행사거리 학원가
3) 가격
- 평형 정보: 18평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억5천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억9천
4) 가치평가 및 결론
중계그린이 더 좋을거라고 예상했는데 사실 중계그린과 많이 차이가 나지 않았다. (세부정보 확인 이후) 가장 차이가 나는 점은 중계그린이 7호선 앞이고 상계주공이 4호선이라는 점 7호선을 사람들이 더 선호한다는 점이다. 현재 네이버 부동산에서 18평에 7억까지도 나와있는걸 보면 중계그린과 별 다르지 않게 판단되어지는거 같다. 그렇다면 아마 로얄동과 남향, 동향에 따른 가격을 봐야 하지 않을까.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 중계 그린이 상계 주공보다 확실히 더 좋은 아파트이다. 환경, 교통, 학군측면으로 보았을 때 등급이 높다. 같은 가격에 비슷한 재계발 대상 아파트라고 생각했는데 그렇지 않았다. 연식은 8년 더 오래되었지만 세대수가 1000세대 정도 더 많다. 여러가지로 투자 가치가 더 있는 아파트이다.
나의 생각과 느낀점 : 비교를 해보니까 확실히 다른점이 잘 보인다. 처음에는 인공지능한테 해달라고 부탁했는데 기재하면서 내가 다시 확인하니까 다른 사실들이 나왔다. 그리고 나는 쓰레기 소각장이랑 재활용센터가 있는줄 몰랐는데 월부 놀이터에서 알려줘서 알아봤는데 이 주변에 있었다. 어쩐지 여러가지 등급에 비해서 가격이 너무 저렴하다고 생각하고 있었는데 아무래도 이유가 다 있는듯 하다.
