내년 경기 새 아파트 8만 채, 서울은 2만 채… 전세 만기·집 살 시기 이렇게 맞추세요

내년 한 해,
경기도에만 새 아파트 약 8만 3천 가구가 들어옵니다.

같은 해 서울은 2만 2천 가구.
2028년 상반기, 서울은 8천 가구대로 줄어듭니다.

한 달 평균으로 보면 올해 하반기의 절반도 안 됩니다.

결론부터 말씀드리겠습니다.
"수도권은 새 아파트가 부족하다"는 말을
내 동네에 그대로 대입하시면 안 됩니다.

오늘은 내 동네가 '많은 곳'인지 '부족한 곳'인지
주말 30분이면 확인할 수 있는 3단계를 알려드릴게요.

전세 만기가 몇 달 앞으로 다가왔는데,
기사마다 "새 아파트가 부족하다"고 합니다.

지금 재계약을 해야 할지,
차라리 집을 사야 할지.
마음이 급해지실 수 있습니다.

그런데 그 기사 속 '수도권'에
내 동네가 그대로 들어맞는지는
아직 아무도 확인해 주지 않았습니다.

오늘 글은 이 순서로 갑니다.

1. 서울·경기·인천, 숫자의 모양이 어떻게 다른지

2. 같은 지역 안에서도 왜 갈리는지

3. 내 동네 확인 3단계와 상황별 준비

"수도권 전체로 보면 정말 부족한가요?"

지난 8월 31일, 한국부동산원과 부동산R114가 앞으로 2년(2026년 7월~2028년 6월) 동안 새로 들어올 아파트 숫자를 발표했습니다.

(30가구 이상 기준이라 아파트 외에 연립·다세대도 일부 포함된 숫자입니다.)

수도권 전체는 24만 1099가구입니다.
그중 62.8%가 경기에 몰려 있습니다.
 

[지역별 새 아파트 입주 예정, 2026년 6월말 기준 전망치]

한달 평균으로 보면 이렇습니다.

한 가지 꼭 짚고 가겠습니다. 

2026년 하반기와 2028년 상반기는 6개월치, 2027년은 12개월치입니다. 

그래서 한 달 평균으로 나눠 보면 진짜 모양이 더 잘 보입니다.

세 곳의 모양이 전혀 다릅니다.

서울은 내려가는 계단입니다.

한 달 3200가구에서 1400가구까지 줄어듭니다.

경기는 2027년에 한 단 올라선 뒤, 2028년 상반기까지 높게 이어집니다.

인천은 잠깐 줄었다가 2028년에 오히려 2년 중 가장 많아집니다.

'수도권'이라는 한 단어로 묶는 순간, 이 차이가 사라집니다.

"서울은 다 부족한 건가요?"

서울 2027년 숫자는 지난 2월 전망(1만 7197가구)보다 5천 가구 넘게 늘었습니다.

반포의 재건축 대단지 '반포디에이치클래스트'(잠정 단지명) 약 5000가구가 새로 잡혔기 때문입니다. 

이 단지는 공사가 상당 부분 진행된 뒤에 분양하는 후분양 방식이라, 전망 숫자에 늦게 들어갔습니다. 

입주는 2027년 11월 무렵으로 예상됩니다.

계산해 보면,
2027년 서울 새 아파트 다섯 채 중 한 채 이상이
한 동네에 들어오는 셈입니다.

그 단지 주변에는 입주 시기에
전세 매물이 한꺼번에 쏟아질 수 있습니다.

반대로 R114 집계에서는
올해 용산·종로·중구·관악에는 입주하는 아파트가 한 곳도 없습니다.
 

같은 서울 안에서도 '새 집이 몰리는 동네'와 '몇 년째 새 집이 없는 동네'가 동시에 있습니다.

"경기도는 내년에 많다는데, 그럼 위험한가요?"

경기는 2027년 한 해에만 8만 3187가구가 들어옵니다. 

한 달 평균으로 보면 올해 하반기보다 40% 넘게 많습니다.

그런데 이 물량은 경기도 전체에 고르게 퍼지지 않습니다.
부동산R114 집계로 올해 평택 8522가구, 이천 7675가구, 파주 4374가구가 몰린 반면, 김포는 28가구에 그쳤습니다.

달 단위로 보면 더 뚜렷합니다.
직방 조사로 지난 8월 경기 입주 5384가구 가운데 평택(2230가구)과 수원(2178가구) 두 곳이 80% 넘게 차지했습니다.

한편 새로 공사를 시작한 집은 줄었습니다.
국토교통부 통계로 올해 1~8월 경기에서 공사를 시작한 집은 4만 8545호로, 작년 같은 기간보다 20% 넘게 적습니다.
 

새 아파트는 공사를 시작하고 입주하기까지
보통 3년 안팎이 걸립니다.

그래서 경기는 이렇게 읽을 수 있습니다.
2028년 상반기까지는 많이 들어오고, 그 뒤로는 들어올 집이 줄어들 가능성이 큽니다. 

다만 관심 지역 근처에 3기 신도시가 있다면 이야기가 달라집니다. 

정부는 3기 신도시 입주가 본격화되는 2028년부터 수급이 나아질 것으로 보고 있습니다. 

그 입주 시기도 함께 적어두셔야 합니다.

많이 들어오는 해는 누군가에게는 위험이고, 누군가에게는 기회입니다.

"인천은 서울·경기 사이니까 괜찮지 않을까요?"

인천의 2028년 상반기 입주 예정은 1만 3910가구입니다.
같은 기간 서울(8246가구)보다 많습니다.

한 달 평균으로는 2년 중 가장 많은 시기입니다.

올해 1~8월 인천에서 공사를 시작한 집도 1만 7515호로 작년보다 크게 늘었습니다.
이 집들은 2029년 전후로 또 들어옵니다.

인천은 공급이 계속된다는 걸 전제로 두고, 그 안에서도 사람들이 계속 찾아오는 이유가 있는 동네인지를 더 까다롭게 보셔야 합니다.

여기까지 읽으셨다면,
이미 기사 한 줄보다 한 걸음 더 들어오신 겁니다.

이제 이 숫자를
내 동네 한 칸에 옮겨 볼 차례입니다.

"그럼 내 동네는 어떻게 확인하나요?"

거창한 분석은 필요 없습니다.
관심 있는 동네 하나만 정해서 세 가지만 확인해 보세요.

① 반경 정하기
내가 사는(또는 살고 싶은) 동네와
출퇴근·학교를 같이 쓰는 범위를 정합니다.
그 안에 2028년까지 들어오는 새 아파트를 적어봅니다.
한국부동산원 R-ONE, 청약홈, 공공데이터포털에서 엑셀로 내려받을 수 있습니다.

② 시점 겹쳐 보기
그 단지들이 들어오는 시기가
내 전세 만기나 집을 사고팔 시기와 겹치는지 봅니다.

③ 그다음 보기
몰린 뒤에도 계속 들어오는지, 아니면 끊기는지 확인합니다.
한 번으로 끝나는 동네와 몇 년씩 이어지는 동네는 전혀 다릅니다.

"확인한 다음엔 뭘 하면 되나요?"

전세로 사는 분이라면
근처에 큰 단지가 들어오는 시기는 고를 수 있는 전셋집이 많아지는 때입니다.
실제로 이번 달 약 2,400세대가 입주하는 서울 은평구는 한 주 만에 전셋값 오름폭이 0.14%에서 0.04%로 줄었습니다. 

지금은 서울 전월세 매물이 1년 전보다 12% 적은 시기입니다. 

그래서 만기를 큰 단지 입주 시기에 맞출 수 있다면 협상에 더 유리합니다.

집을 사려는 분이라면
새 집이 몰려 잠시 가격이 눌리는 동네 중에서, 그 뒤로 새 집이 끊기는 곳은 눈여겨볼 후보입니다.
반대로 몇 년째 새 집이 없는 동네는 좋은 매물이 나와도 오래 기다려주지 않습니다.

한 가지 더 있습니다. 

서울 전역과 경기 12곳은 토지거래허가구역이라 세입자가 살고 있는 집처럼 일부 예외가 있지만, 집을 사면 4개월 안에 들어가 2년을 살아야 합니다. 

지역마다 차이가 있지만 대부분 지역의 토허제 지정은 올해 말까지이고, 연장 여부는 아직 정해지지 않았습니다. 

사는 시기를 정할 때 이 발표도 함께 지켜보세요.

갈아타려는 분이라면
지금 사는 동네와 옮겨갈 동네는 새 집이 들어오는 시기가 다를 수 있습니다.
파는 쪽 동네에 새 집이 몰리는 시기라면, 파는 시점을 앞당기거나 미루는 것만으로도 결과가 달라집니다.

이번 주말 할 일 (저장해 두세요)

☐ 관심 동네 1곳 정하기
☐ 출퇴근·학교 기준으로 반경 정하기
☐ R-ONE·청약홈에서 2028년까지 들어올 단지 적기
☐ 내 전세 만기·매매 시기와 겹치는지 표시하기
☐ 2029년 이후에도 이어지는지, 근처에 3기 신도시가 있는지 체크하기

"수도권은 새 아파트가 부족하다."

이 말은 지도 전체를 한 가지 색으로 칠한 말입니다.

멀리서 보면 맞습니다.

그런데 우리가 사는 곳은 지도 전체가 아니라, 그중 한 칸입니다.

내 동네가 어떤 색인지는
기사가 아니라 내가 직접 확인해야 합니다.

그 목록 한 장이
"부족하대요"라는 기사 열 개보다
훨씬 정확한 답을 줄 겁니다.

전세 만기를 앞둔 가족이나 친구가 있다면, 이 체크리스트 한 장을 보내주세요.