월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 |
지역 |
첫 번째 후보 지역 | 성북구 |
두 번째 후보 지역 | 도봉구 |
세 번째 후보 지역 | 수원시 권선구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 금액대에 맞는 곳 중 가장 평균 매매가가 높은곳으로 설정, 넓은 평형이 아니어도 괜찮아서 예산이 맞더라도 강남에서 상대적으로 거리가 먼 경기도 33평은 제외하고 결정
- 18평형 : (서울)성북구, 도봉구, (경기) 안양시 만안구, 수원시 영통구
- 21평형 : (경기) 고양시 덕양구, 안산시 단원구
- 24평형 : (경기) 수원시 권선구, 고양시 일산동구
- 33평형 : (경기) 고양시 일산서구
리스트중 내 예산안에 들어오는 평균 매매가가 가장 높은 성북구로 알아봤으나 네이버 부동산 매물 중 예산안에 들어오는 매물이 없어(주상복합, 300세대 이하 제외) 도봉구로 노선변경.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 도봉서원아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 도봉구 도봉동
- 연식: 1996년
- 세대수: 2450세대
- 평형 : 20평(복도식/방2, 화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 19.3km
- 강남역까지 소요시간: 1시간6분(2회환승, 버스환승 있음)
- 시청역까지 소요시간: 48분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간5분(1회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간15분(1회환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 1개, 2개 / 롯데백화점 노원점, 홈플러스 메가푸드마켓 방학점, 이마트 창동점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 도봉중학교(67%)
- 학원가 유무 : 방학동학원가 19개 (집근처 8개 +11개)_ 서원아파트가 방학동과 바로 붙어있어서 방학동 학원가를 찾음(도봉동에는 학원 없음)
3) 가격
- 평형 정보: 20평형/49m^2
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.15억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 3.8억(26.09.28)
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 방학역까지 걸어서 8분 역세권이라고 볼 수 있음. 하지만 강남역까지 1시간 6분이 걸리고 버스타고 수락산역으로 가라고 하니 강남 접근성이 좋지 않음(2번환승에 버스환승 포함), 심지어 비싼 신분당선 환승해야함;; 만약 돈아낀다고 다른 노선 타면 1시간 15분 걸림. 시청까지는 48분, 여의도까지도 1시간 5분이어서 교통은 C등급이다. (시청은 1시간 이내고 여의도는 1시간 넘게 걸려서 B를 줘야하나 C를 줘야하나 고민되는데 보수적으로 봐야겠다 싶어서 C를 줌)
- 환경 : 백화점1개, 마트 2개, 비선호시설 없어서 A등급! 그런데 마트는 걸어서 21분 정도여서 가깝다고 볼 수는 없을듯, 백화점까지는 버스로 28분(걸어서는 못간다). 비선호시설이 없어서 환경은 괜찮은 듯 하다.
- 학군 : 도봉중학교 학업성취도 67% 도봉동에는 학원가가 없어서 학군은 일단 C. (걸어서 3분 학주근접 끝판왕!!!지각은 안할듯) 그래도 아파트가 도봉동 끝자락에 있어서 근처 방학동 아파트 근처 학원 8개에 11곳 더해서 총 19개. 환경에 의해 공부를 열심히 하게 되는건 기대하지 말아야 할거 같다. 응팔 선우처럼 알아서 공부하는게 빠를듯.
- 종합 : 같은 서울 하늘 아래지만 교통 C등급에 학군 C등급, 그나마 백화점이 있어서 환경은 A지만 서울에서는 교통이 제일 중요한데 조금 착잡했다. 강남까지 1시간 6분이라 아슬아슬하게 C이긴 하지만 그래도 있는 그대로 봐야하니까. 심지어 A의 생각이지만 내 직장까지도 1시간 15분. 집까지 출퇴근 생각하면 시흥에서 출퇴근 하는거랑 다를게 없어서 나에게 크게 장점이 있는 건 아니다. 오히려 1호선 타야해서 연착되면 좀 곤란할지도? 교통도 C등급인데 갈아타기 하는게 맞을까 라는 생각이 든다. 예산의 한계가 다시 뼈저리게 느껴지는 과제였다. 경기도권을 지역선정해야 했었나 싶기도 하다.
단지 2. 서울가든
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 도봉구 도봉동
- 연식: 1987년
- 세대수: 348세대
- 평형 : 30평(복도식/방3,화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 21.1km
- 강남역까지 소요시간: 1시간5분(1회환승)
- 시청역까지 소요시간: 52분(급행)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간13분(1회환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간22분(1회환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 0개,1개 / 홈플러스 메가푸드 방학점 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 북서울중학교 71%
- 학원가 유무 : 무
3) 가격
- 평형 정보: 30평, 75m^2
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 4.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 4.35억(26.10.09)
4) 가치평가 및 결론
- 교통 : 도봉산역까지 걸어서 11분 나름 역세권이라고 볼 수 있음. 강남역까지 1시간 5분이 걸리고 여기도 비싼 신분당선 환승해야함;; 만약 돈아낀다고 다른 노선 타면 1시간 16분 걸림. 나는 다른 노선탈듯… 시청까지는 56분(그래도 급행 타면 52분), 여의도까지도 1시간 5분이어서 교통은 C.(여기도 보수적으로 C를 줌)
- 환경 : 마트 1개, 비선호시설 없어서 B등급! 그런데 마트는 대중교통타고 16분으로 좀 멀다, 숲세권아파트다.
- 학군 : 근처 북서울중 71%, 걸어서 11분. 학원가가 없어서 자기주도학습 해야한다. 등급C
- 종합 : 같은 서울 하늘 아래지만 교통 C등급에 학군 C등급, 여기는 환경도 B다. 여기도 강남까지 1시간 5분이라 아슬아슬하게 C이긴하지만 역시 C. 내 직장까지도 1시간 22분. 시흥에서 출퇴근 하는게 낫다. 숲세권이라 주말에 등산가고 운동하기는 좋을 듯.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 도봉서원 아파트
수도권에서 제일 중요한 교통이 둘 다 C여서 안고르고 싶은에 둘 중 하나를 고르자면 도봉서원 아파트 픽.
이유 : 서울가든이 더블역세권이어서 더 좋을까 싶었는데 막상 강남까지 거리를 비교해 보니 시간이 비슷하게 걸렸다. 도봉서원 아파트가 버스환승을 해서 한번 더 환승하기는 하는데 시간이 비슷하고 직선거리는 도봉서원 아파트가 더 가까웠다. 환경도 도봉서원아파트가 더 좋았다. 마트 접근성도 더 좋고, 학군은 비슷하기는 하지만 서울가든은 학원가가 하나도 없는게 조금 아쉬웠다. 그리고 평형이 넓은 것보다 교직환학이 더 중요하다고 배웠기에 두 단지 중 도봉서원 아파트를 골랐다.
나의 생각과 느낀점 :
교직환학을 생각했을 때 도봉서원아파트가 더 높은 점수를 받았는데, 금액은 더 저렴했다. 평형이 작아서 그런가 조심스럽게 예상해봤는데 직접 매물임장을 하면서 비교해 봐야겠다는 생각이 들었다.
또 서울가든이 1호선 7호선 더블역세권이어서 마냥 더 좋을거라고 생각했는데 막상 단지비교를 해보니까 그렇지 않았다. 집은 섣부르게 판단하지 말아야겠다는 생각이 들었다.
그리고 교직환학 점수가 더 높아서 도봉서원아파트를 고르긴 했는데 서울가든으로 가기에는 예산이 좀 빠듯하긴 했다. 이번 과제를 해보니 내집 마련을 하기엔 예산이 너무 적다는 생각이 계속 든다…. 실시간으로 두들겨 맞는 중… 이번 기회에 더 공부해야할거 같아서 재테크 입문반 강의 신청한..ㅎㅎ일단 예산을 더 모아야 겠다는 생각이 들었던 과제였다. 부동산 공부, 임장을 꾸준히 하면서 데이터를 쌓고, 예산을 조금 더 모아서 집을 구해야겠다.
그리고 다음에는 경기도권 아파트를 가치평가 해봐야겠다. 내가 가진 예산에서 다른 좋은 선택이 될 것 같다는 생각이 든다.
