내마기2주차_단지비교_송강조 쏠티22

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 
기존에는 중랑~노원 쪽 우선으로 고려하였으나, 강의에서 들은 기준에 맞춰 평균가 높은 급지로 재확인하여 영등포구/구로구 매물 포함하여 세 개 후보 지역 확인

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

→ 영등포구 1개 단지밖에 없어서 각 구별 1개씩 단지 비교

단지 1. 영등포구 당산대우아파트

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울 영등포구 당산동
• 연식: 1999년
• 세대수: 536세대
• 평형 : 18평(전용13평)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리 12.2km
   - 강남역까지 소요시간: 37분 (무환승)
   - 시청역까지 소요시간: 26분 (무환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 16분 (무환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 43분 (도보 포함, 무환승)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점2/ 마트5
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 양화중 84%
   - 학원가 유무: 학원가 25개
    

3) 가격

• 평형 정보: 18평(전용13) 복도식, 1/1개 원룸형
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.9억

4)가치평가 및 결론
- 교통: 2호선 라인이라는 점이 매력적
- 환경: (+) 백화점, 대형마트 많은 상권이라 편리, 안양천 도보 20분 +요소 (-) 근처 호텔들이 보여 실제 임장해서 확인 필요, 아파트 대단지 없음
- 기타: 전용 작은 원룸형이고 실제 거래량 적어서 환금성 적을까 고민

- 종합: 교통, 환경, 학군 모두 노원/구로보다 나으며 가족 (마포)과 인근 지역이므로 → 임장 지역으로 체크, 이번주 중으로 퇴근 후 임장 가보기

단지 2. 노원구 중계무지개2단지
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울시 노원구 중계동
• 연식: 1991년
• 세대수: 2433세대
• 평형 : 17평(전용12)

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 16.4km
   - 강남역까지 소요시간: 51분 (1회환승)
   - 시청역까지 소요시간: 49분 (1회환승)
   - 여의도역까지 소요시간: 59분 (1회환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 60분 (1회환승, 도보포함)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점0개, 마트3개 (스타필드마켓)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 중원중 79%
   - 학원가 유무: 9개+16개 = 25개
    

3) 가격

• 평형 정보: 17평(전용12) 복도식, 방3화1
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.2~6억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.7억

4) 가치평가 및 결론
- 교통: 영등포구 대비 10~20분 멀어짐
- 환경: (+) 아파트 대단지 모여있음, 도보 5분 거리 롯데마트,  중랑천 도보 18분
- 기타: 전고점 수준 가격 유지 중, 거래량 높음

- 종합: 교통, 환경, 학군 기준으로 영등포구보다 조금 덜 좋지만, 대단지 아파트촌이라는 장점 + 거래량 많으므로 환금성 측면 유리하지 않을까 생각됨 → 임장 지역으로 체크, 이번주 중으로 퇴근 후 임장 가보기

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 → 예산 상 1개 단지뿐인 구로구 포함 비교하였으며, 구로구 최종 탈락/ 혹시나 해서 전고점과 거래량도 함께 확인했다.

비교평가 결론 : 점수로는 영등포 1위, 노원구 2위 

나의 생각과 느낀점 :  

교직환학 외의 요소 중 집값에 영향 미치는 내가 못보는 A는 없을지 고민하게 된다.

특히 영등포구는 원룸형이고 거래량이 적고 대단지 없음 vs. 노원구는 방3개 및 아파트 대단지 밀집촌이라, 교직환학 측면으로는 영등포구가 점수가 높지만 예외 사례일 수도 있겠다는 생각이 든다 (ex. 아파트 대단지가 교통 이길 수 있는 사례)

이런 경우 10년 후 어떤 땅이 더 높은 가치로 평가받을지, 추가적으로 판단할 수 있는 요소/인사이트가 무엇인지 궁금하다.

+) 덧붙임

분위기 임장을 갔던 잠실 르엘과 비교해서 보니 그 차이가 더 명확하게 느껴졌다…

월부와 함께 나도 월부 될 수 있을까? ㅠ_ㅠ

분위기 임장을 갔던 잠실 신천동, 그중에서도 2026년식 르엘은 모든 측면에서 SSS+였다…^^

• 교통: 2호선, 특히 동쪽에서 접근하는 2호선은 출퇴근 만족도도 높음
• 환경: 백화점, 마트 근접뿐만 아니라 석촌호수와 롯데월드 등 문화적 측면에서의 만족도도 높을 것으로 예상된다. 전체적으로 아파트 대단지들이 이어져 있어 지역의 균질성이 체감되었고, 특히 도로의 정비 상태, 조경의 퀄리티가 압도적으로 좋았다. 유모차, 휠체어, 자전거도 다니기 편리할 것으로 예상되고, 실제로 어린 아이들과 함께 나온 부모님, 반려동물을 산책시키는 젊은 사람들 인구가 많았다. 
  아파트 내부의 조경이나 조형물의 현대적 분위기, 커뮤니티 시설도 높은 퀄리티를 유지하고 있어서 아파트 단지가 하나의 세계처럼 느껴졌다.
• 갈아타기 5번 하면 50대에는 르엘에 들어갈 수 있을까..?