월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울 강동구 |
두 번째 후보 지역 | 경기 성남시 수정구 |
세 번째 후보 지역 | 경기 하남시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예상 매수가는 PART 1에서 정한 예산에 13억대입니다. 종사자 수가 가장 많은 강남권 접근성을 1순위로 두었고, 배우자 직장도 9호선 선상이라 서울 동남권과 그 바깥쪽에서 후보를 찾았습니다. 세 지역 중 평균 매매가가 가장 높으면서 이 예산으로 59㎡ 매수가 가능한 곳이 강동구라 첫 번째 임장 지역으로 정했습니다. 하남 미사는 5호선과 9호선 연장 예정으로 강동구와 생활권이 이어지고, 구성남은 8호선으로 잠실·강남 접근이 되면서 재개발이 진행 중입니다. 예산 안에서 가장 비싼 지역부터 고르라는 기준이 처음에는 낯설었습니다. 사줄 사람이 많은 땅부터 보라는 뜻으로 이해하고 강동구부터 시작했습니다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 강동구 둔촌동
- 연식: 1998년
- 세대수: 460세대
- 평형 : 26평형(복도식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10.7km
- 강남역까지 소요시간: 34분
- 시청역까지 소요시간: 54분(1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 48분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나-47분(1회 환승), 배우자-21분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 대형마트 4개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 둔촌중 74%
- 학원가 유무 44개
3) 가격
- 평형 정보: 26평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13.9억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.09) 14억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 강남역까지 환승 없이 34분, 배우자 직장까지 21분으로 두 단지 중 출퇴근 부담이 가장 적다. 9호선을 바로 탈 수 있다는 점이 가장 큰 강점이다.
- 환경: 백화점 1개와 대형마트 4개가 반경 3km 안에 있어 생활 편의는 충분하다. 유해시설은 없다.
- 학군: 둔촌중 74%로 C이고 학원가도 많지 않아 약한 항목이다.
- 종합: 교통과 환경은 좋지만 학군은 약하다. 호가(13.9억)가 9월 실거래(14억)보다 낮아 1강에서 배운 '이전 실거래가보다 비싸지 않은 가격'에 해당한다.
단지 2. 단지명
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 강동구 상일동
- 연식: 1992년
- 세대수: 410세대
- 평형 : 25평형(복도식/방3화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 13.3km
- 강남역까지 소요시간: 55분(2번 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 8(2번 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간(1번 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나-1시간 2분(1회 환승), 배우자-35분(1회 환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개, 대형마트 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 한영중 87%
- 학원가 유무 143개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26/04) 12억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 지금은 강남역까지 환승이 2회이고 제 직장까지 45분으로 둔촌보다 불리하다. 다만, 9호선이 연장되면 둔촌과 유사할 것으로 예상된다.
- 환경: 백화점이 없고 대형마트 3개로 B다. 유해시설은 없다.
- 학군: 한영중 87%에 학원가 175개로 둔촌보다 확실히 앞선다.
- 종합: 학군과 학원가가 좋고 호가가 9천만 원 저렴하다. 다만 4월 이후 거래가 없고 호가가 그때 실거래(12억)보다 1억 높아 지금 시세부터 확인해야 한다. 1992년식이라 연식은 가장 오래됐다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
수도권 기준대로 교통을 먼저 보면 둔촌신성미소지움이 1등입니다. 다만, 9호선이 내년 개통예정으로 연장된다면 명일중앙하이츠도 같은 A등급으로 될 예정이며, 환경은 둔촌과 명일 모두 유사합니다. 명일중앙하이츠는 학군과 학원가에서 앞서고 호가가 9천만 원 쌉니다. 그러나 둔촌은 호가가 최근 실거래보다 낮고 명일은 호가가 4월 실거래보다 1억 높아, 실제 가격 차이는 호가 차이보다 작을 수 있습니다. 다만, 학군이 명일이 둔촌보다 우세하므로 명일중앙하이츠를 강동구의 The One으로 정합니다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지는 같은 59㎡ 복도식에 가격대도 비슷해서, 결국 교통·환경과 학군·가격이 맞서는 비교였습니다. 교재의 비교평가 예시처럼 "교통이 그 돈만큼 가치가 있는지"는 추후 9호선으로 개선될 예정이며 두 단지 모두 신축 대단지가 몰린 곳 옆이라, 교재에서 말한 '아파트가 몰려 있는 곳'의 가치도 임장에서 확인하려 합니다. 다음에는 둔촌의 호가가 실거래보다 낮게 나온 이유(층·동·급매 여부)를 매물임장으로 확인하고, 명일은 거래가 끊긴 뒤의 시세를 부동산에 전화해 묻겠습니다.
