월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 하남시 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 강동구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강을 듣고 예상 매수가를 계산했을때 9.1억정도였다. 이정도의 예산이라면 서울의 중하급지 18평~21평이나 경기도의 21~24평에 접근 가능했다. 이중 서울의 중하급지 18~21평은 해당 예산으로는 매물도 별로 없을 뿐더러 우리가 배운 교직환학의 입장에서도 대략적으로 봤을때, 큰 메리트가 없다고 생각했다. 오히려 경기도의 상급지쪽이 교직환학 입장에서 더 큰 메리트가 있다고 생각했기 때문에 첫번째 후보지를 하남으로 정했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 미사강변트래지안
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 하남시 망월동
- 연식: 2015년식
- 세대수: 620세대
- 평형 : 22평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 16.90km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 4분(버스→지하철)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 10분(버스→지하철 환승 1번)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 16분(버스→지하철)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 회사(판교)까지 1시간 23분(버스 1번 환승), 배우자 직장까지 36분(버스→지하철) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 농협하나로마트 1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 미사강변중 90.5%
- 학원가 유무: 망월동 129개
3) 가격
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9.6억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(판교)까지 1시간 27분, 배우자 직장(명일)까지는 36분이다. 둘다 버스와 지하철을 이용해야해서 불편한 점이 있다. 그러나 내 직장 통근버스가 해당 아파트 단지 근처에 정차하므로 통근은 가능하다.
- 학군: 미사강변중(90.5%)까지 걸어서 16분이다. 근처 학원가는 129개로 상당히 많은 편. 주변 학업 성취도가 다 높은 것 같아서 학군지인것 같다.
- 환경: 유해시설은 없고, 3km안에 백화점은 없고 농협하나로마트가 있다. 아파트가 모여있는 단지이고, 반경 4km 정도에 스타필드가 있어 이용은 가능할 듯하다. 다만 아파트들이 쭉 모여있는 형태여서 안정감은 있다.
- 종합 및 느낌점: 생각보다 아파트 단지와 역간의 거리가 꽤 된다(걸어서 20분정도). 따라서 교통 측면에는 불편함이 있을듯 하다. 그래도 9억에서 9.5억정도의 예산으로 생각하고 있었는데, 해당 예산안에 들어오고 단지도 500세대 이상이며, 아파트 단지가 모여있는 환경이다. 최근 실거래가가 현재 나와있는 호가보다 높은 편인데, 지금 가격이 괜찮은 건지는 더 알아볼 필요가 있다고 생각한다.
단지 2. 하남한솔솔파크
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 하남시 덕풍동
- 연식: 2006년식
- 세대수: 616세대
- 평형 : 33평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 16.2km
- 강남역까지 소요시간: 59분(지하철 2번 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 6분(지하철 1번 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 11분(지하철)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 내 회사(판교)까지 53분(버스 1번 환승), 배우자 직장(명일역) 28분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1(스타필드), 대형마트 3(이마트 하남, 트레이더스, 코스트코) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 남한중(59.6%), 동부중(72.5%)
- 학원가 유무: 학원가 없음(다만 신장동 학원가(31개) 도보 15분권 이용 가능)
3) 가격
- 평형 정보: 33평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 9.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9.28억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장까지 53분으로 트래지안보다 30분 가량 가깝고 지하철로 출퇴근 가능하다(도보 7분). 배우자 직장까지 28분으로 트래지안보다 8분정도 가까워 시간적인 큰차이는 없으나, 지하철을 타고 한번에 명일까지 이동 가능한게 큰 장점인 것같다.
- 학군: 가까운 곳은 남한중(59.6%)과 동부중(72.5%)인데, 남한중은 특히 학업성취도가 낮은편이고, 동부중도 높지 않은 편이기 때문에 한군지로서의 메리트는 없는 것같다. 또한 덕풍동 기준으로는 학원가도 존재하지 않아 근처의 신장동 학원가를 이용해야하지만 신장동 학원가도 작은 편이라서 메리트가 없다.
- 환경: 트래지안과 큰 차이를 보인다. 3km 반경내 코스트코, 이마트, 이마트 트레이더스와 같은 3개의 대형마트가 위치해있고, 스타필드가 있기 때문에 백화점도 1개 있다. 그러나 대로변은 아파트 단지이지만, 아파트 뒤쪽에 빌라촌이 모여 있어 환경적으로 안정감은 다소 떨어지는 편이다.
- 종합: 지하철역을 도보권으로 이용 가능하고 주변에 대형마트와 백화점을 이용 가능한게 큰 강점이다. 그러나 아파트 뒤쪽에 빌라들이 모여있는 형태와 학군 측면에서 아쉬움을 가지고 있다. 최근 실거래가 대비해서 호가가 0.3억 정도 높게나온 편인데, 그래도 싼건지, 아니면 비싸게 나온건지 아직은 잘 모르겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
두 단지는 교통, 환경, 학군 측면에서 모두 차이가 있었다. 특성이 너무나도 다른 단지였지만, 두 단지를 비교하면서 ‘하남은 학군지에 가까운 것인가?’라는 생각을 했다. 특히 한솔솔파크에 비해 트래지안이 교통과 환경이 상당히 좋지 않음에도 학군에서 큰 차이가 난다는 이유로 오히려 한솔파크보다 평형이 작은데도 실거래가는 오히려 더 높은것 같았다. 또한 아파트들이 모여있는 안정적인 환경도 한 몫 한듯하다.
나의 생각과 느낀점 :
교통과 환경을 택할 것인지, 아니면 아예 투자 측면에서 학군지쪽을 노리고 내집마련을 해야할지 고민해봐야할 것 같다. (교직환학에서 교통을 뛰어넘는 압도적인 차이가 있다면 이부분은 어떻게 해야할지 아직은 사실 잘 모르겠기도 하다.) 다만 직접 해당 아파트들을 방문해서 역까지 실제로 얼마나 걸리는지, 주변 빌라나 아파트들의 환경은 어떤지 파악해보는 것도 필요할 듯하다. 아직 좀더 많은 매물들을 분석해서 보는 눈을 키워야 할 것 같다.
