월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 동안구 |
세 번째 후보 지역 | 만안구 or 부천 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
선정이유: 규제지역은 주담대 40%, 비규제지역은 60% 기준으로 예산을 잡고, 부부의 출퇴근 거리를 고려해서 지역을 선정했다.
느낀점: 규제지역은 LTV 40%밖에 대출을 못받는 것이 제일 아쉽다. 예산으로 접근할 수 있는 지역이 별로 없다는 걸 알고 더 아쉬웠다. 예산 범위내에 들어오는 수도권 단지에서는 배우자의 출퇴근이 너무 길어져서 고민이고 미안한 마음이 든다. 어쨌든 예산 내에서 최선을 다해서 제일 좋은 선택을 해봐야겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 호계신성미소지움
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 안양시 동안구 호계동 923-21
- 연식: 2004
- 세대수: 361
평형 : 전용59
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 15km
- 강남역까지 소요시간: 53분
- 시청역까지 소요시간: 1시간
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 20분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 50분, 배우자 95~100분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 바로근처에는 없지만 화학물질 취급 공장이 있음 (효성)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 범계역 롯데백화점, 킴스클럽 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 범계중 93.1%
- 학원가 유무 : 유
3) 가격
- 평형 정보: 24평~38평 구성
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 전용59 : 6.6 ~ 7.1, 전용84 : 7.4
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억 (101동 8층, 26년 6/19) → 6/19 이후로 거래가 없음?
4)가치평가 및 결론
호계동은 평촌 내에서는 외곽이지만, 학원가를 충분히 이용할 수 있다. (도보 20분 이내, 버스 16분)
교통 : 강남역까지 1시간 이내로, 생각보다 괜찮다.
환경 : 평촌 중심에 비하면 좀 어수선하지만, 나름대로 균질하고 건너편 트리지아 신축 생기면서 환경이 개선되었음.
학군 : 범계중 93.1%, 호계중 78.9% → 두 중학교 모두 배정이 될 수 있다. 학군을 확실히 누리고 싶다면 초등학교 고학년때는 평촌 내부로 들어가야 한다.
단지 2. 한마음1단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 안양시 동안구 호계동 895
- 연식: 1999
- 세대수: 644
- 평형 : 24평, 32평으로 구성
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 14키로
- 강남역까지 소요시간: 46분 (범계역까지 도보 12분)
- 시청역까지 소요시간: 58분
- 여의도역까지 소요시간: 56분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 50분, 배우자 95~100분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 딱히 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트):범계역 롯데백화점, 홈플러스 등 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 부흥중학교 84.2%
- 학원가 유무 : 평촌 학원가 이용 가능 (도보 30분, 버스 20분)
3) 가격
- 평형 정보: 전용 59
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.5억 (104동 중층, 남동향, 올수리라고 돼있음)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9/19 15층 7.15억, 5/30 105동 18층 6.43억
4) 가치평가 및 결론
교통: 강남까지는 50분 이내로 도착 (생각보다 가까움)
환경: 주변이 좀 어수선하긴 하지만 크게 나쁜 환경은 아님
학군: 부흥중학교는 공부 매우 잘하는 학교는 아니지만, 보통은 하는 수준.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
교통을 보면 한마음1단지가 좀 더 좋다. 강남까진 7분 정도 가깝고, 1키로 더 가깝다.
환경은 둘 다 비슷한 수준이나 학군차이가 난다. 신성미소지움이 범계중 갈 가능성이 있지만 호계중으로 배정될 수도 있는 단지다. 그래서, 신성미소지움이 범계중 배정이 가능하긴 하지만, 학군은 크게 차이 안나는 정도로 이해해도 될 것 같다. (그리고 왠지 진짜 학군 따지는 사람들은 평촌 내부로 갈 듯)
이 두 단지는 모두 평촌에서는 외곽에 있기 때문에, 학군보다는 교통이 중요하지 않을까 싶다.
미소지움은 범계역까지 도보 19분, 한마음은 범계역까지 도보 12분 소요된다. 7분 차이인데 가격도 거의 5천~1억 차이. 한마음이 좀 더 선호되는 단지같다.
나의 생각과 느낀점 :
평촌 내에서 우리 가족이 살 수 있는 24평이상 아파트를 구하기란 쉽지 않았다. 한마음1단지는 실제로 7.5억인데 그나마 싼 매물이라 비교단지 후보에 넣어본 것이다. 그렇다면 실제로는 신성미소지움이 평촌 내에선 거의 유일한 선택지라는 의미.
가격이 많이 올랐고, 세대수가 적은 단지들이 많이 보인다. 예산을 늘릴 수 있는 방법을 좀 더 찾아보고 싶다.
