월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 군포시 |
두 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
세 번째 후보 지역 | 부천시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 비규제 지역 중 예산 내에서 직장과의 거리를 고려한 순서대로 선정.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 우륵주공 7단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 산본동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 1312세대
평형 : 24평형 (복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.8km
- 강남역까지 소요시간: 58분
- 시청역까지 소요시간: 67분
- 여의도역까지 소요시간: 66분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 70분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트, 롯데피트인, 뉴코아아울렛 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 궁내중(89%/5.4%)
- 학원가 유무: 산본로데오거리 학원 92개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.65억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 강남까지 58분, 시청·여의도까지 66~67분으로 서울 주요 업무지구로 출퇴근은 가능하지만, 접근성이 뛰어난 입지라고 보기는 어렵다. 특히 내 직장까지는 70분이 걸려 실거주할 경우 매일의 이동 부담을 고려해야 한다.
- 학군: 궁내중 학업성취도 89%, 산본로데오거리 학원 92개 등으로 산본 내에서의 학군 수요는 있을 수도.
- 환경: 반경 3km 내 이마트·롯데피트인·뉴코아아울렛 등 산본 로데오 상권이 인접해 있고, 유해시설이 없어 생활 편의성은 좋은 편이다.
- 종합 및 느낀점: 생활 기반과 대단지라는 장점은 있으나 직장까지 70분이라는 출퇴근 부담이 있다. 입지의 장점과 별개로 실제 거주 만족도를 따로 판단해야 할 것 같다.
현재 호가 5.6억은 최근 실거래가 5.65억보다 500만 원 낮지만, 차이가 크지 않아 이것만으로 저평가라고 보기는 어렵다. 층·향·수리 상태에 따라 달라질 수 있는 수준이므로 수리비를 포함한 총 비용과 비슷한 가격대의 다른 단지와 비교가 필요하다.
단지 2. 율곡마을주공3단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 군포시 금정동
- 연식: 1994년식
- 세대수: 2042세대
평형 : 22평형 (복도식/방2화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 18.1km
- 강남역까지 소요시간: 57분
- 시청역까지 소요시간: 66분
- 여의도역까지 소요시간: 분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 65분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트, 롯데피트인, 뉴코아아울렛 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 흥진중(85%/3.5%)
- 학원가 유무: 산본로데오거리 학원 92개
3) 가격
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.4억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 강남역까지 57분, 시청역까지 66분으로 우륵주공 7단지와 마찬가지로 서울 주요 업무지구로 출퇴근은 가능하지만, 이동 시간이 짧다고 보기는 어렵다. 내 직장까지는 65분 소요.
- 학군: 흥진중 학업성취도 85%, 특목고 진학률 3.5%와 산본로데오거리 학원 92개 등으로 산본 내에서의 학군 수요는 있을 수 있지만 22평형은 완성형 가족의 수요를 충족하기에는 한계가 있어 학군의 중요성은 떨어진다.
- 환경: 반경 3km 내 이마트·롯데피트인·뉴코아아울렛 등 산본 로데오 상권이 인접해 있고, 유해시설이 없어 생활 편의성은 좋은 편이다.
- 종합 및 느낀점: 우륵주공 7단지와 비교하면 직장까지의 이동 시간은 5분 짧지만, 여전히 65분이라는 짧지 않은 시간으로 출퇴근 부담이 있다. 평형은 24평보다 작은 22평이고 호가는 2천만 원 높다. 실제 생활 동선, 매물 상태 등을 비교해 봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
율곡은 2,042세대로 우륵의 1,312세대보다 규모가 크지만, 우륵도 충분한 규모의 대단지이다. 강남·시청·여의도 접근성은 약 1분 차이로 거의 비슷하고, 내 직장까지는 율곡이 5분 정도 빠르다.
같은 1994년식에 복도식, 방2/화1 구조이며, 메인 상권인 산본로데오가 역 위쪽, 우륵에 좀더 가까이 위치하고 있긴 하지만, 이용할 수 있는 상권과 학원가 등 생활 환경이 비슷하다.
비슷한 서울 접근성과 생활 환경으로 실제 매물 상태와 협상 가능한 가격에 따라 선택이 달라질 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
출퇴근 5분 단축도 매일 누적되면 의미가 있지만, 같은 방 2개 구조라도 면적과 내부 배치에 따라 생활의 여유가 달라질 수 있으므로 실제 사용할 수 있는 공간도 비교해봐야 할 것 같다.
최근 실거래가는 우륵 5.65억원, 율곡 5.4억원인데 현재 호가는 오히려 율곡이 더 높다. 거래 시점과 동·층·향·수리 상태가 다를 수 있으므로 비슷한 조건끼리 비교하고, 현재 호가가 실제로 협상 가능한 가격인지 확인해야겠다.
두 단지 모두 구축인 만큼 매매가뿐 아니라 수리비와 입주 후 필요한 비용을 합친 총 매수비용이 중요하다.
현재로서는 우륵을 우선순위에 두되, 율곡에서 상태가 더 좋은 매물을 찾거나 충분한 가격 조정이 가능하다면 다시 비교해 봐야겠다.
